הפתעה: כך הפכו ערי הפריפריה לאזורי הביקוש החדשים של הנדל"ן למגורים

מאז סוף שנת 2022 חווה שוק הדירות ירידה חדה בביקושים. בשלב הראשון היתה עליית הריבית הגורם המרכזי לכך, ובהמשך התווספו שתי סיבות מרכזיות נוספות: ההאטה עולמית בתעשיית ההיי-טק, והרפורמה המשפטית המקודמת על ידי הממשלה אשר הביאה לעצירת השקעות בישראל מצד חלק נרחב בציבור, ולהוצאה מאסיבית של כספים לחו"ל.

אך כאשר אנו בוחנים את הנתונים לעומק, עד מהרה מתגלה כי אין מדובר בירידת ביקוש המתפרשת באופן שווה על פי הארץ כולה, אלא כזו שמתמקדת בעיקר באזורי הביקוש היקרים ובראשם תל אביב, גוש דן וירושלים, בעוד שבשאר חלקי הארץ רמת הביקוש כמעט שאינה נפגעת, ולעתים אף עולה. דוגמה לכך ניתן לראות למשל בסקירה האחרונה של הכלכלן הראשי של משרד האוצר, שמצא כי באזור באר שבע חל בחודש יולי גידול של 33% במכירות הקבלנים. אלו הם גם הדברים שאני שומע בכל שיחותי בשבועות האחרונים עם יזמים ובכירים בחברות הנדל"ן הגדולות – הביצועים בפריפריה בסדר גמור, ואפילו מתחזקים. במרכז יש בעיה.

אז מה בעצם קורה כאן?

התשובה היא שלצד הירידה הכללית ברמת הביקושים, גם מפת הביקושים משתנה -  לא עוד התמקדות בתל אביב ובערי המעגל הראשון, אלא יציאה אל ערי המעגל השלישי והפריפריה. זוהי שעתן של אופקים נתיבות וקריית גת בדרום, ושל הקריות ונהריה בצפון.

הסיבות ברורות: לאור הריבית הגבוהה הזוגות הצעירים מבינים כי הם צריכים להתפשר, ויחד עם זאת לא שינו את רצונם לרכוש דירה, ומסיבות טובות. מי שגר כיום בשכירות חווה על בשרו את עליית המחירים החדה, כשבכל חודש אנו מתבשרים מחדש על התייקרות של 8%-10% בשיעור שכר הדירה בחידוש חוזה. בנוסף לכך, רובם מאמינים כי למרות ירידת המחירים הקלה כיום, בטווח הארוך המחירים ימשיכו לעלות ומעדיפים לבצע את הרכישה כיום, כאשר התנאים נוחים.

לכן, הפשרה נעשית בעיקר לגבי המיקום. מי שחלם על דירה ברמת גן יקנה ברחובות, מי שרצה לרכוש ביבנה ידרים לאשקלון, וכך הלאה. סיבה נוספת לנדידת הביקושים לפריפריה היא ששני הגורמים הנוספים מלבד הריבית – הפגיעה בענף ההיי-טק והלך הרוח הציבורי השלילי בעקבות הרפורמה – משפיעים בעיקר על אוכלוסיית גוש דן ומרכז הארץ.

מאחר שרמת הריבית צפויה להישאר גבוהה לאורך זמן, וגם המשבר הפוליטי-חברתי כנראה לא ייפתר בחודשים הקרובים, על השחקנים השונים להפנים כי מדובר במגמה שצפויה ללוות אותנו גם לאורך 2024 ואף מעבר לה, ולפעול בהתאם. השחקנים המקומיים, שמתמחים בערים ספציפיות כמו נהריה, אופקים או הקריות, דווקא הם צפויים ליהנות מהזדמנויות רבות יותר בתקופה הקרובה, ומי שישכיל למנף זאת יצא ממנה מחוזק.

לעומתם, לחברות הגדולות שביססו את עיקר פעילותן בגוש דן וערי המעגל השני מומלץ לצאת מאזור הנוחות שלהן ולהתחיל לחקור שווקים חדשים בין אם באופן עצמאי, ובין אם על ידי יצירת שת"פים עם אותם שחקנים מקומיים.

גם לרשויות המקומיות באזורים אלה יש כיום הזדמנות לשדרג את מעמדן, הן על ידי משיכת אוכלוסיות מגוונות והן על ידי רתימת הביקוש למגורים להגדלת היקפי שטחי המסחר והתעסוקה המניבים. במבט לאחור עשויה שנת 2023 להיזכר כשנת מפנה בכל הקשור לחלוקה המסורתית לאזורי ביקוש ופריפריה.