"ויתרתי לעצמי בגיבוש ל-669, וזו הפעם האחרונה שוויתרתי על משהו בחיים"

מנכ"ל חברת אזורים, רון אבידן, מתארח השבוע במדור ומספר על הקמתה המאתגרת של שכונה חדשה בהרצליה שלימדה אותו את המשמעות של יזמות נדל"ן, מספר מהי הטעות הרווחת בציבור לגבי עולם הנדל"ן, חושף איזה יזם מתחרה הוא מעריך במיוחד, ומסביר למה התקופה הנוכחית בשוק הדירות היא קשה אף יותר ממה שנראה כלפי חוץ.

חוויה מכוננת במהלך הקריירה:
"ההקמה של שכונת 'הרצליה הילס' יחד עם ' עופר השקעות ' (בשנת 2016, ר"ל) הייתה חוויה מכוננת כי זו הייתה הדוגמה הכי קיצונית שחוויתי למשמעות של יזמות נדל"ן. זו הייתה קרקע בשטח עצום של 80 דונם, שהייתה מזבלה במשך עשרות שנים. כל הקבלנים שעבדו באזור השרון הטמינו שם את הפסולת שלהם. מבצע הפינוי ארך מעל לשנה, בעלות של 80 מיליון שקל. זה לבוא למקום שאתה מכיר אותו כיותר גרוע משממה, ואתה רואה מה עשינו שם בכמה שנים. מגיע המון קרדיט ליזם שכבר לא נמצא בחיים, יולי עופר, שקנה את הקרקע כ-20 שנה לפני שהצלחנו להוציא אותה לביצוע, וראה את מה שכל כך הרבה אנשים אחרים לא ראו - את הפוטנציאל העצום של הקרקע הזו.

"השכונה שקיימת שם היום, עם כל היתרונות שלה, היא הוכחה למה זה יזמות נטו. היה צריך לבוא יזם עם ראייה ארוכת טווח, עם דמיון, עם יכולת להתגבר על כל ההתנגדויות והקשיים והמכשולים שהיו. היום זו השכונה הכי מבוקשת בהרצליה. יולי עופר קנה את הקרקע בשנות ה-90 ולצער כולם הוא כבר לא היה בחיים כשהפרויקט הזה הוקם. זה נשאר איתי כי השינוי היה מאוד קיצוני, וגם הפרויקט הוא שילוב של כל כך הרבה אלמנטים חשובים, שאם רוצים לראות מה זה תכנון אורבני כפי שיהיה במאה הקרובה, זו הדוגמה".

שכונת הרצליה הילס (גלעד קוולרצ׳יק)

טעות שלמדתי ממנה:
"בצבא הגעתי לגיבוש של יחידת החילוץ של חיל האוויר, 669. כשהתגייסתי הייתי אתלט עם תוצאות מאוד גבוהות, אבל לא הגעתי מספיק מוכן מבחינה נפשית לגיבוש. אני לא סולח לעצמי עד היום שנשברתי באמצע הגיבוש שם, זה משהו שעד היום מטריד אותי. אני זוכר שרצתי 2000 מטר ב-6.20 דקות, שזו תוצאה מאוד גבוהה, אבל ברמה הנפשית לא הגעתי מוכן לקושי, ויתרתי, וזו הפעם האחרונה שוויתרתי על משהו בחיים. אני לא בן אדם שמוותר, אני בן אדם מאוד עקשן ומאוד דבק במטרות שלו ועל הטעות הזו ייסרתי את עצמי הרבה שנים אחרי זה".

רון אבידן, זרקור (תמר מצפי)

דמות שהשפיעה עלי במיוחד:
"אשתי, לימור גולדשטיין. היא מאזנת אותי, היא הרבה פעמים 'מקררת' אותי מלקבל החלטות נמהרות, היא נותנת לי זווית ראיה אחרת לדברים שאני מתמודד איתם. אנחנו 21 שנה ביחד. היא שחקנית תיאטרון, שבאה מהתחום הכי רחוק מעולם הנדל"ן, ואולי בגלל זה היא יכולה לתת לי זווית ראייה כל כך שונה לפעמים לדילמות שאני מתמודד איתן. היא המצפן שלי בהתנהלות בחיים, ובמובן מסוים היא גם השפיות שלי. בנדל"ן ובעסקים אתה עובד בתנאי אי ודאות מאוד קיצוניים, אני חושב שבישראל עוד הרבה יותר מאשר בעולם. הלחץ התמידי שיש על הכתפיים שלך, כשאתה מנהל חברה בסדר גודל כזה, זה מאוד מערער את השקט הנפשי ואת שלוות הנפש, והיא הרבה פעמים מצליחה לאזן אותי ולהחזיר לי את השלווה או היציבות שאני צריך".

ההצלחה הכי גדולה שלי עד היום:
"כשהייתי המנכ"ל של ' עופר השקעות ', עשינו את פרויקט הרברט סמואל 10. בעזרת הרבה אנשים טובים ומוכשרים שברתי כל שיא אפשרי בנתוני מכירות של דירות יוקרה שהיו ידועים עד אז בישראל. היו בפרויקט שני אתגרים מאוד משמעותיים. הראשון זה אתגר הנדסי, לבנות 100 מטר מהמים, בתוך מים למעשה, בתוך תת קרקע שמפלס המים בו גבוה. השני הוא האתגר השיווקי-מכירתי. סמנכ"ל השיווק היה אז  שרון שטרית וביחד אני חושב שעשינו שם תוצאות שלא חלמנו עליהן. מכרנו שם פנטהאוז ב-120 מיליון שקל לסילבן אדמס (איל נדל"ן ופילנתרופ יהודי-קנדי, ר"ל)".

העצה שלי למי שנמצא בתחילת דרכו:
"לדעת שבנדל"ן צריך הרבה מאוד סבלנות ואורך רוח. כדי להתעסק בנדל"ן באופן מקצועי אתה צריך לנסות ולהרחיב את ההבנה ואת הידיעה שלך כמה שיותר בכמה שיותר תחומים. אתה צריך להבין כמובן תכנון, כלכלה, מימון, שיווק, להבין מה זה לתכנן תחת אילוצים, וכך היכולת שלך להתמודד עם בעיות מורכבות תהיה גבוהה יותר. לניסיון הנרכש בתחום הזה אין תחליף, ואנחנו חיים בתקופה שחבר'ה צעירים הם פורצי דרך בהמון תחומים כמו טכנולוגיה, היי טק, וטוב שכך. נדל"ן זה תחום שונה, כי עד שלא חווית וניסית, והצלחת ונכשלת, אתה לא יכול באמת להוביל חברת נדל"ן משמעותית".

החלטה הראשונה שהייתי מקבל אם הייתי שר הבינוי והשיכון:
"הייתי ממנה פרוייקטור לעניין משבר הנדל"ן, ונותן לו סמכויות על, עם כפיפות ישירה לרה"מ, ועם יכולת לקבל החלטות מעל כל גוף שעוסק בתחום: משרד הפנים, האוצר, גם הבינוי והשיכון. הייתי ממנה אדם שכל ייעודו בחיים הוא להתמודד בצורה ממוקדת בפתרון משבר הנדל"ן שהולך ומעמיק בישראל. כמו עם הקורונה. הבעיה היא שלא עושים את זה. יש פער גדול בין מה שאומרים פוליטיקאים בנוגע לבעיה הזאת, של מחסור כרוני בהיצע הדירות, לבין מה שבאמת עושים".

‎הדבר המרכזי שלדעתי אנשים לא מבינים לגבי עולם הנדל"ן:
"אנשים לא מבינים כמה התחום הזה הוא קשה, סיזיפי ומתסכל. לא מבינים עד הסוף כמה הוא מסוכן. יש לנדל"ן תדמית הרבה יותר זוהרת ומושכת מהמציאות היומיומית. בעניין הזה, זה מאוד דומה לחיים של אשתי, כי גם לתיאטרון ולבידור יש תדמית מאוד שונה ממה שזה בפועל. בנדל"ן זה קיצוני. אני פוגש כל הזמן אנשים צעירים שרוצים לעסוק בנדל"ן, ואני מגלה שאין להם מושג ירוק כמה זה קשה, וכמה זה שונה מהתדמית הנוצצת שזה משדר החוצה. יש המון תסכולים, המון אכזבות, התעסקות סיזיפית בבירוקרטיה ברמה שאפשר להשתגע בה".

קולגה שאני מעריך במיוחד:
"אני מאוד מעריך את ברק רוזן, הבעלים של 'קנדה ישראל'. אני חושב שהוא דוגמה ליזם אמיתי עם הרבה מאוד אומץ, יצירתיות, יכולת מכירתית מאוד מרשימה, וגם עם יכולת לראות קדימה, ולהבין יזמות בצורה מאוד עמוקה, והרבה מאוד פרויקטים שהוא עשה תומכים בזה".

הפרויקט האהוב עלי:
"אני לא אובייקטיבי, אבל הפרויקט שאנחנו בונים כרגע בצומת 'עלית' בר"ג, זה פרויקט מדהים. שוב, זה לקחת מקום שבמשך עשרות שנים עמד ריק, בצומת של שני כבישים מאוד משמעותיים בגוש דן - גם ז'בוטינסקי וגם ארלוזורוב, ולהקים עליו 2 מגדלים של 55 קומות עם עירוב שימושים קלאסי, מגדל אחד משרדים והשני למגורים. וכל זה יושב על תחנה של רכבת קלה, שזו תפיסת המגורים העתידית. הפרויקט הוא כזה שהתקבלו בו הרבה החלטות אמיצות מצידנו כיזם - לדוגמה לא אפשרנו לעשות שינויי דיירים בכלל, משהו שלא שמעו עליו בישראל לפני כן.

הפרויקט בצומת עלית ברמת גן (3Division)

"דיירים בישראל קונים דירה ואז יכולים לשנות את התכנון הפנימי שלה ולהוסיף למפרט. בגלל שהיה לנו אתגר הנדסי מאוד משמעותי של לבנות 355 דירות במגדל של 55 קומות, ב-4 שנים - לא יכולנו להתחיל לנהל 355 תיקי דייר, שבכל תיק יש שינויים כאלה ואחרים - אתה לא יכול בחיים לעמוד באתגר ההנדסי. אז לקחנו את החיסרון והפכנו ליתרון. לקחנו 3 מעצבי פנים, וכל דירה ודירה עוצבה עד הפרט האחרון על ידי אחד מהם. אחרי שהדייר בוחר דירה, אנחנו מראים לו את 3 החלופות לעיצוב, ואז הוא בוחר איזה עיצוב הוא רוצה. כשקיבלנו את ההחלטה זו הייתה החלטה אמיצה במובן הזה שאף אחד לא עשה את זה לפני כן. שוק הרוכשים הישראלי הוא שוק די שמרני".

הדבר שאני הכי אוהב לעשות מחוץ לשעות העבודה:
"הראשון זה לעשות כושר. השני זה מכבי תל אביב בכדורסל, שאני אוהד שלה 45 שנה. השלישי זה צריכה של כל סוג של תרבות - מוזיקה קלאסית, הופעות, תיאטרון. זו תמיד תהיה העדפת הבילוי שלי בערב". 

אם לא הייתי מנכ"ל חברת נדל"ן הייתי...
"אני חושב שהייתי פסיכולוג. זו הייתה העדיפות הראשונה שלי באוניברסיטה. דקה לפני ששמתי את המעטפה העברתי את זה לעדיפות שנייה, ושמתי כלכלה ומנהל עסקים בעדיפות ראשונה. אני לא יודע להסביר למה עשיתי את זה, אבל זה מה שעשיתי. אני מאוד מאמין שהחלטות של בן אדם מלמדות עליו פי אלף מכל משפט שהוא יגיד או יספר. בסופו של דבר אדם נמדד על פי ההחלטות שלו, זה נקרא תיאוריית 'ההעדפה הנגלית'".

התחזית שלי לשנה הקרובה:
"התחזית שלי לתחום הנדל"ן משולבת עם התחזית שלי בנוגע לשיעור הריבית, מכיוון שאני לא רואה את הריבית יורדת בשנה הקרובה. הענף לדעתי ימשיך לדשדש עד מחצית 2024, ואז יתחילו להערכתי להיכנס תחזיות יותר אופטימיות בנוגע לשער הריבית. אני מקווה שזה יהיה משולב עם חזרה לאיזשהו שקט פנימי בתוך המדינה שלנו, בכל מה שקשור לרפורמה המשפטית, וכל מה שהיא גרמה ויצרה, וביחד אני מאמין שענף הנדל"ן למגורים יתאושש בצורה די חזקה בחצי השני של 2024, ואז נראה גם מה קרה להיצע הדירות שלהערכתי הולך ופוחת, עם כל הכבוד לפרסומים של הלמ"ס.

"לדעתי התמונה היא עוד הרבה יותר חריפה ממה שהתפרסם. אני מדבר עם קולגות, אני יודע מה קורה בענף. אף פעם בקריירה שלי לא הייתי בסיטואציה שבה שמעתי שאנשים הצליחו להביא את היתר הבנייה שלהם עד לתשלום אגרות, והם לא הולכים לשלם את האגרות כדי להוציא את ההיתר, ועכשיו זה קורה".