חוק זכויות תלת ממד: החוק שלא שמעתם עליו – ומהווה מהפכה של ממש

שוק הנדל"ן עובר תמורות במהירות הבזק. עם זאת, לא הכול תופס כותרות. במאמר זה נסקור את אחד התיקונים החשובים שבוצעו בחוק המקרקעין לאחרונה, שנכנס לתוקפו ביום 17.12.19. לא רבים מודעים לחשיבותו, אולם התיקון מהווה מהפיכה של ממש בדיני המקרקעין, ולמצער מעגן הלכה למעשה את הפרקטיקה הנוהגת. מדובר למעשה בחוק זכויות תלת-ממד.

יצוין כי בפועל לא ניתן עדיין לבצע את הרישום במסגרת התיקון, וזאת משום שיישומו מחייב תיקון תקנות – הן תקנות המקרקעין, הן תקנות התכנון והבנייה והן תקנות המודדים. תקנות אלו מצויות בשלבים סופיים של אישור הגורמים המוסמכים, ועל פי ההערכה ייכנסו לתוקפן בשבועות הקרובים. 

החוק, שהוא מחויב המציאות והתנהלות הענף, התקבל על אף הקשיים שהיו בהעברתו, וזו מהותו: לפי התפיסה המסורתית, הבעלות בקרקע משתרעת בכל העומק שמתחת לשטח הקרקע, ועד לרום הרקיע. במצב עניינים שכזה לא הייתה אפשרות להעביר ולרשום זכויות ולבצע עסקאות בחלקים של שכבות קרקע שונות. 

החוק החדש יאפשר למנוע בעיות שמעכבות פרויקטים, כמו מחלוקות על תת-הקרקע או על זכויות באוויר, ויאפשר תכנון ורישום תלת-ממדיים של חלקות. החלקה התלת-ממדית יכולה להיות מעל פני השטח בקרקע - בגובה, כגון גשר או רכבת קלה; מתחת לפני השטח – בעומק הקרקע; או בשילוב ביניהם

כך, במצב המשפטי ערב תיקון החוק, לא ניתן היה לרשום זכויות בבעלות נפרדת במנהרות, במסילות רכבת וכיוצ"ב, הנמצאות מתחת לפני הקרקע. מאחר שהבעלות בקרקע לא הייתה ניתנת לפיצול נוצרו פתרונות שאינם מושלמים, שהיו תלויים בהסכמות חוזיות, שלקחו זמן רב ושהקשו על הסחירות בקרקע. הבעייתיות הפכה רבה יותר בין היתר משום שעולם התכנון התקדם, מוסדות התכנון אישרו תוכניות - אך בהיבט הרישומי לא ניתן היה לבצע זאת.

ופה החידוש בתיקון שהתקבל: החוק החדש יאפשר למנוע בעיות שמעכבות פרויקטים, כמו מחלוקות על תת-הקרקע או על זכויות באוויר, ויאפשר תכנון ורישום תלת-ממדיים של חלקות. החלקה התלת-ממדית יכולה להיות מעל פני השטח בקרקע - בגובה, כגון גשר או רכבת קלה; מתחת לפני השטח – בעומק הקרקע; או בשילוב ביניהם, בדרך שגבולותיה יוגדרו מעומק מסוים מתחת לפני הקרקע ועד לגובה מסוים מעל פני הקרקע. 

מקסום אפשרויות הניצול של הקרקע והגברת סחירותה

בדרך הזו ניתן לחלק את הבעלות בקרקע ליחידות תלת-ממדיות נפרדות ולאפשר רישום עסקאות והפקעות ביחידות אלו. כך יהיה קל הרבה יותר לנצל את כל מרחב הקרקע באופן יעיל ומיטבי, לשימושי קרקע שונים בתת הקרקע ובמרחב הרום, ולהקים פרויקטים מורכבים, כמו למשל בניינים למגורים שייבנו מעל תחנת רכבת או מעל מנהרות תת-קרקעיות, בניינים שמעליהם עובר גשר או חניון ציבורי עילי. החוק יאפשר אף לקדם שימושים מעורבים כמו שטחים ציבוריים על גגות בניינים למגורים או מרכזים מסחריים בתת-הקרקע. בכך ניתן יהיה למקסם את אפשרויות הניצול של הקרקע ולאפשר גם העברת בעלות ביחידות תלת-ממדיות, ובכך להגביר את הסחירות בקרקע.

החוק יאפשר אף לקדם שימושים מעורבים כמו שטחים ציבוריים על גגות בניינים למגורים או מרכזים מסחריים בתת-הקרקע. בכך ניתן יהיה למקסם את אפשרויות הניצול של הקרקע ולאפשר גם העברת בעלות ביחידות תלת-ממדיות, ובכך להגביר את הסחירות בקרקע

יש לציין כי לא ניתן יהיה לרשום חלקה תלת-ממדית בכל מקרה: חלקה תלת-ממדית תוכל להיווצר רק במקום שבו המקרקעין כבר רשומים בפנקסי המקרקעין, ורק במקרה שחלוקת הקרקע תיעשה על פי תוכנית שקובעת איחוד וחלוקה של מגרשים, על פי תשריט שאושר בהתאם לפרק ד' לחוק התכנון והבנייה או על ידי רכישה או הפקעה לפי פקודת הקרקעות או פקודת הדרכים. 

בנוגע לדיני ההפקעות – המצב יישאר כפי שהוא

עוד יצוין כי אין בתיקון החקיקה כדי ליצור אפשרות נוספת להפקעה, והמצב יוותר על כנו בכל הנוגע לדיני ההפקעות. באמצעות התיקון הרי שגם במצבים שבהם נדרשת הפקעת קרקע ניתן יהיה, במקרים המתאימים, להפקיע רק את חלק הקרקע ההכרחי להפקעה ולא את כל החלקה, והבעלות ביתרת הקרקע תיוותר בבעלות הבעלים המקורי. 

במקרה שבו תוואי המנהרה עובר מתחת למבני מגורים, לא יידרש לכאורה להפקיע מבעלי המקרקעין את מלוא הקרקע, אלא ניתן יהיה להפקיע רק את החלק הנמצא בעומק הקרקע ולרשום רק את החלק המופקע בנפרד

כך למשל במקרה של מנהרות כאשר תוואי המנהרה עובר מתחת למבני מגורים. במקרים כאלו לא יידרש לכאורה להפקיע מבעלי המקרקעין את מלוא הקרקע, אלא ניתן יהיה להפקיע רק את החלק הנמצא בעומק הקרקע ולרשום רק את החלק המופקע בנפרד.

לסיכום, מדובר במהלך מתבקש שמתאים, באיחור מה, את המצב המשפטי להתנהלות בשטח. החוק רלוונטי במיוחד בימים אלה, ויספק מענה בין היתר למקרים שעולים בעקבות חפירת מנהרות לרכבת הקלה בתל אביב. 

עו"ד ציפי רוזנברג הינה בעלת תואר ראשון במשפטים (LL.B) ותואר שני במנהל עסקים (M.B.A) מאוניברסיטת בר אילן, ומתמחה זה כ-17 שנים בעיקר בתחום הנדל"ן, עם התמחות ייחודית ברישום נכסים.

האמור לעיל אינו מהווה חו"ד משפטית או תחליף לייעוץ משפטי.