הפתרון להוצאות הגדולות של הדיירים הוותיקים בפרויקטים לפינוי-בינוי: הקמת קרן תחזוקה

אחת המגמות החזקות ביותר בעולם הנדל"ן, גם בימי קורונה, הוא תחום התחדשות העירונית, בייחוד בזרוע הפינוי-בינוי: בניינים ישנים של עשרות שנים מפנים את מקומם למגדלים עם תשתיות חדשות, ולדיירים הוותיקים שפינו את בתיהם הישנים, מצטרפים דיירים חדשים.

אבל בתמונה האוטופית הזאת, שלכאורה היא WIN-WIN לכולם, יש סוד שהוא סוד גלוי: הדיירים הוותיקים, שהתרגלו לרף הוצאות נמוך עבור דמי הוועד ודמי הארנונה בבית הישן, יגלו עם קבלת דירתם החדשה כי דמי הוועד והארנונה תפחו פי כמה וכמה. אומנם חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית וגם משרד הפנים התייחסו לכך, ומקלים עליהם בהנחות שונות ומדורגות לתקופה של חמש שנים, אבל לאחר מכן נותרים הדיירים הללו להתמודד עם המציאות הכלכלית החדשה בעצמם.

בבניינים הישנים דמי ועד בית מסתכמים ב-50 עד 70 שקל לחודש, וזאת לרוב על מנת לשלם את חשבון החשמל הציבורי. בבניינים רבים הם גם חולקים ביניהם את ניקיון חדר המדרגות, או לכל היותר מזמינים מנקה אחת לשבוע, בסכום נמוך

הרי בבניינים הישנים דמי ועד בית מסתכמים ב-50 עד 70 שקל לחודש, וזאת לרוב על מנת לשלם את חשבון החשמל הציבורי, שכולל מקסימום שלוש או ארבע נורות ליבון (תלוי אם זה בניין בן שלוש או ארבע קומות). בבניינים רבים הם גם חולקים ביניהם את ניקיון חדר המדרגות, או לכל היותר מזמינים מנקה אחת לשבוע, בסכום נמוך. 

כשאותם דיירים מאכלסים לפתע דירות גדולות ומרווחות בבניינים רבי קומות, מתברר להם שאומנם את דירתם החדשה קיבלו מהיזם בחינם (מינוס שלוש שנים של נדודים בדירות מעבר),והיא ממוקמת בבניין מפואר עם מעליות, לובי ושטחים משותפים, אך דמי ועד הבית יקפצו למאות רבות של שקלים מדי חודש. 

החוק הקיים והתקנות הקיימות אינן מספיקות – וזה בלשון המעטה

כדי להציג את התמונה המלאה, נציין כי ישנן הקלות מסוימות: בנושא הארנונה החליט שר הפנים בשנת 2018 כי במהלך חמש שנים ממועד קבלת הדירה החדשה, ישלמו הדיירים הוותיקים בבניין שעבר פינוי-בינוי ארנונה מופחתת על השטח המורחב: בשנתיים הראשונות הם יהיו זכאים להנחה של 100%, בשנה השלישית יקבלו הנחה של 75%, בשנה הרביעית הנחה של 50% ובשנה החמישית הנחה של 25%. תנאי לקבלת ההנחה הוא בעלות על הדירה למשך שלוש שנים לפחות לפני תחילת הפרויקט. תנאי נוסף לזכאות להנחה הוא כושר השתכרות שלא עולה על 15 אלף שקל בחודש ליחיד, ולא יותר מ-30 אלף שקלים למשפחה עם שני ילדים.

הרשות להתחדשות עירונית התנגדה לנוסח התקנות וביקשה להחיל את שיעור ההנחה בגובה 100% למהלך חמש השנים, אך במשרד הפנים החליטו שלא לאמץ עמדה זו. ההנחות, אגב, לא חלות על שוכרי דירות בדיור הציבורי, אלא על בעלי דירות בלבד. לגבי דרי הדיור הציבורי נושא הארנונה מעט שונה, כיוון שכל עירייה נותנת הנחות שונות (בהתאם לצו הארנונה העירוני) והינה שאלתי בנושא כולו: מדוע רק חמש שנים, ולמה באופן מדורג? למשרד הפנים הפתרונים.

לצד ההנחה שקבע משרד הפנים, חוקק בשנת 2016 חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אשר בין היתר קבע שבעל דירה שקיבל את דירתו החדשה לאחר פינוי-בינוי לא יהיה חייב בדמי ועד לתקופה של חמש שנים מיום קבלת המפתח. אך לא כל אחד זכאי לכך

לצד ההנחה שקבע משרד הפנים, חוקק בשנת 2016 חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אשר בין היתר קבע שבעל דירה שקיבל את דירתו החדשה לאחר פינוי-בינוי לא יהיה חייב בדמי ועד לתקופה של חמש שנים מיום קבלת המפתח. אך לא כל אחד זכאי: בעל הדירה חייב להחזיק בדירה שתשלום דמי הוועד עליה עולה על הסכום ששילם בביתו הישן, ובלבד שהוא הגיע לגיל פרישה, שהוא מקבל גמלה לפי חוק הבטחת הכנסה ושזוהי דירתו היחידה. התניות אלו חייבות להתקיים יחד. 

רשות המיסוי דורשת מהיזם להעמיד כספים במסגרת קרן תחזוקה הונית עבור ההוצאות הכרוכות במעבר מהבניין הישן לבניין החדש. התשלום הוא עבור כיסוי עלויות האחזקה של הבניין החדש, והוא אינו נדרש במס שבח על הקרן. גם לגבי דיירים בדיור הציבורי (חברות משכנות כגון: עמידר, חלמיש, עמיגור ואחרים) חל נושא הפרשי דמי הוועד, אך היזם במקרים כאלו מעביר את הפרש התשלום למשרד השיכון והבינוי, וזה "מתחשבן" עם הדייר באמצעות החברה המשכנת.

הקלות אכן קיימות, אך אינן מספיקות - ורחוקות מלהיטיב עם האוכלוסייה הזקוקה ל"מעבר חלק" יותר מדירתה הישנה לזו החדשה, ובייחוד אוכלוסייה שהגיעה לגיל הפרישה. החוק מגביל את ההטבות לתקופת קצובה של חמש שנים, ואינו לוקח בחשבון דיירים שנמצאים כבר בגיל הפנסיה

מכאן אנחנו מבינים שהקלות אכן קיימות, אך אינן מספיקות - ורחוקות מלהיטיב עם האוכלוסייה הזקוקה ל"מעבר חלק" יותר מדירתה הישנה לזו החדשה, ובייחוד אוכלוסייה שהגיעה לגיל הפרישה. החוק מגביל את ההטבות לתקופת קצובה של חמש שנים, ואינו לוקח בחשבון דיירים שנמצאים כבר בגיל הפנסיה (נשים בגיל 62 וגברים בגיל 67). לאחר חמש שנים, בהיותם בני 67 (נשים) או 72 (גברים),סביר להניח שהם יצטרכו להתמודד בעצמם עם הקפיצה בעלויות, ויש לזכור כי תוחלת החיים הממוצעת בארץ הינה 84 לנשים ו-81 לגברים – כלומר ההתמודדות הזו תהיה לתקופת זמן לא מבוטלת. אין ספק שנדרש כאן פתרון.

קרן תחזוקה – שמתבססת על תוספות בנייה

לדעתי, ראוי שכל יזם או קבלן העוסק בפינוי-בינוי, יבנה שטח מסחרי נוסף בקומת הקרקע, או לחלופין דירה או כמה דירות נוספות (בהתאם לתקן 21),תוספות שישמשו כולן לטובת הקמה וניהול של קרן תחזוקה, לצורך מימון דמי ועד הבית של בעלי הקרקע ודרי הדיור הציבורי בלבד. הכול, כמובן, ינוהל בנאמנות או ע"י קרן ריט, או באמצעות כל רעיון/פתרון יצירתי אחר. כל או כך, התקבולים מאותם שטחים, שיושכרו, יגיעו לקופת הדיירים הוותיקים ועבור ההפרשים בדמי הוועד. 

הכימות ייעשה בהתאם לתחשיבים ברורים, והזכאים יהיו רק בעלי הקרקע העונים להגדרות אשר נקבעו בחוק. דיירים אשר הגיעו לגיל 120 או מכרו את דירתם או שאינם גרים בדירה, לא יוכלו להמחות את העזרה הזאת ליורשים, שוכרים ועוד.

יש בפרויקטים מסוג זה גם היבט חברתי, מענה לאוכלוסיות מוחלשות, לצד פתרון בטיחותי שאמור להגן על כולם מפני רעידות אדמה. ההיבט החברתי הזה חייב לכלול בתוכו מענה אמיתי לדיירים הוותיקים, ויפה שעה אחת קודם

היעדר פתרון דוגמת זה גורם למציאות הפוכה מזו שהתכוונו לה ממשלות ישראל אשר הובילו את תוכנית ההתחדשות העירונית כפתרון לדירות ישנות, מוזנחות, מטות ליפול בכל רגע. לדעתי יש בפרויקטים מסוג זה גם היבט חברתי, מענה לאוכלוסיות מוחלשות, לצד פתרון בטיחותי שאמור להגן על כולם מפני רעידות אדמה. ההיבט החברתי הזה חייב לכלול בתוכו מענה אמיתי לדיירים הוותיקים, ויפה שעה אחת קודם.

הכותב הינו בעלים של "פוגל ניהול ופרויקטים" המתמחה בליווי דיירים בתהליכי התחדשות עירונית