חויב לשלם 1.3 מיליון שקל לנושים, ומיד מכר את דירתו לצד שלישי. האם החוזה תקף?

בהתאם לסעיף 13 לחוק החוזים (חלק כללי),תשל"ג–1973, חוזה שנכרת למראית עין בלבד - דינו בטלות; אולם, אין בהוראה זו כדי לפגוע בזכות שרכש אדם שלישי בהסתמכו בתום לב על קיום החוזה. 

במאמר זה, נסקור את פסק דינו של ביהמ״ש המחוזי בהליך פשיטת רגל אשר נדרש להכריע בסוגיה - האם חוזה שנחתם למכירת דירת מגורים של החייב לצד ג' משקף את כוונות הצדדים והוא בתוקף, או שהינו חוזה למראית עין.

נסיבות המקרה:

עסקינן בחייב אשר נושיו הגישו נגדו תביעה בהוצאה לפועל. ביום 11.08.2016, ניתן פס"ד, במסגרתו נפסק כי על החייב לפצות את נושיו בסכום של למעלה מ-1.3 מיליון שקל. כשבוע בלבד לאחר מתן פסק הדין, מכרו החייב ואשתו את דירתם לצד שלישי. לאור חשד שעלה בנוגע לאמינות הסכם המכר שנחתם שבוע בלבד לאחר מתן פסק הדין, הגישו הנושים בקשה לביטול הסכם המכר ולהורות על מימוש הדירה במסגרת הוצאה לפועל, בטענה כי ההסכם למכירת הדירה נחתם למראית עין. 

לטענת המנהל המיוחד מטעם הנושים, מחקירות ובדיקות שערך, עלה כי הסכם המכר שנחתם בין הצדדים לא תאם את כוונות הצדדים, וזאת בין היתר, מן הממצאים שעלו, בהם: רוכש הדירה איננו מתגורר בישראל ואיננו דובר עברית; הוא אינו לווה ע"י מתורגמן בעת החתימה, וחתם על ההסכם ללא יכולת לקרוא או להבין את תוכנו. זאת לצד טענות נוספות, כמו סתירות מהותיות שעלו בגרסת החייב, בכל הנוגע לתשלום התמורה, אופן ביצוע התמורה, מועדי התשלום ואופן מסירת החזקה בדירה. כל אלה ועוד הובילו את המנהל המיוחד למסקנה כי הסכם המכר נחתם למראית עין בלבד. 

לטענת המנהל המיוחד מטעם הנושים, מחקירות ובדיקות שערך, עלה כי הסכם המכר שנחתם בין הצדדים לא תאם את כוונות הצדדים, וזאת בין היתר מן הממצאים שעלו: הרוכש אינו מתגורר בישראל ואינו דובר עברית; הוא אינו לווה ע"י מתורגמן בעת החתימה, וחתם על ההסכם ללא יכולת לקרוא או להבין את תוכנו

לטענת החייב, הוא ואשתו המשיכו להתגורר בדירה לאחר מועד המסירה, זאת בהתאם להסכם שכירות שנחתם בינם לבין הרוכש ושולמו דמי שכירות. לאחר מכן שינה החייב גרסתו וטען כי בשנה הראשונה כלל לא שילם דמי שכירות אלא הסכום קוזז מכספי מכר הדירה. 

לטענת רוכש הדירה, התשלום עבור הדירה בוצע בכלל בדולר מזומן וכי בניגוד לטענת החייב, הוא עצמו מעולם לא חתם על הסכם השכירות.

החלטה:

בית המשפט פסק כי קיימות סתירות בגרסת החייב בנוגע להסכם המכר. לעניין הטענה להסכם למראית עין - בעוד שבסעיף 4 להסכם נכתב כי החזקה בדירה תימסר עד ליום 18.08.2017, החייב ואשתו התגוררו בדירה גם לאחר המועד הנ"ל. יתרה מכך, לא בוצעה העברת זכויות בדירה ולא שולמה תמורה בת ערך עבור הדירה. למעשה, כלל לא הוכח כי התקבלה תמורה כלשהי, ובוודאי לא תמורה שוות ערך לדירה. כמו כן, עלו סתירות רבות ביחס להסכם השכירות, לשפת החוזה ותרגומו.

בית המשפט התייחס לעיקרון ההענקה הפסולה, הקבועה בסעיף 96 (א) לפקודת פשיטת הרגל, לפיה אם העניק אדם נכסים ונעשה פושט רגל לפני שעברו שנתיים מיום ההענקה - ההענקה בטלה ביחס לנאמן. סעיף זה חוקק על מנת למנוע ולבטל הברחת נכסים

בהקשר לאלה, צוטט פסק דין מפי בית המשפט העליון, לפיו ״ככל שמצטברים יותר 'אותות מרמה' כך עובר הנטל על הנתבע להפריכן״, ובענייננו פסק בית המשפט ממכלול העובדות והנסיבות כי החייב לא עמד בנטל להוכיח את אמיתות ההסכם. עוד קבע בית המשפט - הפער בין הכתב בחוזה לבין כוונת הצדדים נועד להגשים מטרה מסוימת. בענייננו, הטענה היא כי מטרתו של ההסכם היא הברחת הדירה מהנושים.

בית המשפט התייחס לעיקרון ההענקה הפסולה, הקבועה בסעיף 96 (א) לפקודת פשיטת הרגל, לפיה אם העניק אדם נכסים ונעשה פושט רגל לפני שעברו שנתיים מיום ההענקה - ההענקה בטלה ביחס לנאמן. סעיף זה חוקק על מנת למנוע ולבטל הברחת נכסים. בענייננו קבע בית המשפט כי לא התקיימו החריגים הקבועים בסעיף 96 הנ"ל, בהם: ההעברה היא לטובת קונה ו/או מי שנרשמו לטובתו נכסי החייב כבטוחה להחזרת ההלוואה בתום לב; היעדר כוונה לפגוע באחר; שולמה תמורה "בת-ערך". 

בנסיבות העניין, ההסכם שנחתם למכירת דירת מגורי החייב ואשתו לרוכש הדירה, מהווה הענקה פסולה בחוסר תום לב. על כן, ולאור הספקות שעלו מהגרסאות הסותרות, והיעדר הוכחות מצד החייב, בית המשפט קיבל את עמדת המנהל המיוחד וכונס הנכסים הרשמי, והורה על ביטול הסכם המכר, בין אם מחמת היותו הסכם למראית עין, ובין אם בשל הענקה פסולה.

(פשר (מרכז) 1513-03-18 אלישע בן נפתלי נ' כונס נכסים רשמי תל אביב). 

הכותב הוא עורך דין במשרד גינדי כספי ושות, המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה. עריכה: עו״ד עידן אילני בסיועו של יוסף מינץ.