תוכנית הדיור: הממשלה תעניק ערבויות ליזמים כדי להפחית את דרישות הפריסייל של גופי המימון

הממשלה מתכננת למתן את דרישות המכירה המוקדמת "פריסייל" של הגורמים המממנים, באמצעות העמדת ערבויות מטעם המדינה. כך חשף אתמול (ב') אסף וקסלר, רכז שיכון ונדל"ן באגף התקציבים במשרד האוצר, במהלך פורום עורכי דין שערך אתמול " מרכז הנדל"ן ". מדובר בסעיף שצפוי להיכלל בתוכנית לעידוד ענף הנדל"ן שמגבשים בימים אלו משרדי האוצר והשיכון.

כיום דורשים גופי המימון היקף "מכירה מוקדמת" של כ-25% מסך הדירות על מנת לאשר את התחלת הבנייה בפועל. מטרת הצעד המתגבש היא מתן אפשרות ליזמים להפחית את שיעור המכירות לכ-15%, וכך לאפשר למיזמי בנייה לצאת לדרך מוקדם יותר.

לדברי וקסלר, "החשש הגדול כיום הוא הירידה בהיקף התחלות הבנייה. יש צורך להגדיל אותן. הביקוש לדירות לא ייעצר בגלל החמאס, ויש לנו הערכה שהבנייה בטווח הקצר לא תענה לביקושים בטווח הבינוני, ואנחנו מבינים שהיזמים ייקחו פחות סיכונים". 

בין הצעדים הנוספים המוצעים בתוכנית, תיאר וקסלר הגדלה משמעותית של מספר העובדים הזרים תוך הבאתם גם בערוצים פרטיים לצד הבילטרליים, הרחבת היקף חברות הביצוע הזרות, מענקים להכשרה ותעסוקה של ישראלים, והרחבת שעות פעילות אתרי הבנייה. עוד התייחס למנגנוני התמריצים השונים, הן הענקת תמריצים להוצאת היתרי בנייה לרשויות המקומיות, והן הגדלת סבסוד עלויות הפיתוח על מנת להבטיח את הצלחת מכרזי הבניה, בעיקר באזורי הפריפריה. "מוצעת גם הקלה בהליך פיצול הדירות - תיקון שהתחיל לרוץ ואנחנו מקווים להשלים אותו".

אסף וקסלר (מרכז הנדל''ן)

עוד מוצעים מספר צעדים מתחום המיסוי. "כיום לא ניתן לקזז את תשלום המע"מ במיזמי שכירות ארוכת טווח. אנחנו מציעים מודל שיאפשר דחייה של תשלום המע"מ עד סוף מכירת הפרויקט או סוף תקופת השכירות, וכך ניתן יהיה לשפר את הכדאיות הכלכלית". עוד ציין את הביטול ההדרגתי של מס השבח הלינארי המתוכנן, שנועד לתמרץ משקיעים להוציא את דירותיהם לשוק.

"תוארך התקופה בה זכאי רוכש להחזר של אחוז ממס הרכישה" 

עו"ד רואי זרנצ'נסקי, מנהל המחלקה המקצועית מיסוי מקרקעין וקבלנים ברשות המסים, אמר כי בעקבות מלחמת חרבות ברזל צפויה ועדת הכספים לאשר הארכה בת שלושה חודשים לתקופה בת השנתיים, בה זכאי רוכש קרקע לבנייה לקבל החזר של אחוז אחד ממס הרכישה ששילם בעת הרכישה, אם הוציא היתר בנייה לאורך התקופה.

עו''ד רואי זרנצ'נסקי (מרכז הנדל''ן)

עוד התייחס לתיקונים בחוק מיסוי מקרקעין בעקבות המלחמה, בהתייחס למס רכישה ומס שבח: "בעקבות חרבות ברזל, חל תיקון בחוק למיסוי מקרקעין, הקובע הארכות מועדים של שלושה חודשים בתקופה הקובעת: 7.10.23-7.1.24, בתנאי שמועד ההתחלה הוא לפני התקופה הקובעת וסיומה בזמן התקופה הקובעת או חודשיים אחריה. הארכת המועד במועדים מהותיים (תחשיב דירה יחידה ברכישה ומתן פטור במכר) הוא שלושה חודשים לאחר המועד המקורי או שלושה חודשים מ-7 בינואר 24".

עוד התייחס לתיקונים שכבר נחקקו, אך לדבריו אין מספיק מודעות לקיומם:  "התיקונים האחרונים שנחקקו לגבי התחדשות עירונית : דייר שרוצה לצאת מפרויקט ולמכור את הדירה, בעסקאות התחדשות עירונית זו נחשבת דירת מגורים לצורך מס, והוא יכול למכור אותה כאילו זו דירה שבנייתה הסתיימה".

תיקון נוסף נוגע להמחאת זכויות בין יזמים, ולפיו "מרגע שהיזם חתם ומוכר אותה הלאה, צריך לשלם מס רכישה וגם היזם הבא בתור. לאחר התיקון בכל הקשור להתחדשות עירונית, אם מחליפים יזם או נכנס שותף, בעסקה בין היזמים ואם לא התקיימו התנאים המתלים היזם הראשון לא ישלם מס רכישה, היזם השני ישלם מס רכישה רק על התמורה בעסקה בין היזמים. מה שקשור לדיירים לא ממסים".

השולחן העגול של מרכז הנדל''ן

נוסף על כך, בעקבות חלופת שקד וכל התוכניות המחליפות, כל ההטבות של תמ"א 38 יחולו על כל תוכנית מחליפה: "הפטור של יחידה אחת בבניין עלה לשתי יחידות מגורים, ניתן לקבל פטור למוכר בבניין ובפריפריה ללא מגבלה על מספר הדירות. מגבלות קשיש גם בתמ"א 38 ניתן להציע את כל החלופות פינוי בינוי והריסה, מכירה ליזם, פטור ממס שבח על הדירה וגם רכישה מחוץ למתחם. קשיש הוא רוכש מוטב, הוא ובעל דירה יחידה יכול לקבל גם דירה גם כסף. בנוסף קשיש יכול לקבל כמו בפינוי באזור פריפריאלי או כלכלי 1-6 שאז אפשר לקבל 2 דירות".

"מחכים שהקבלנים ימצמצו ראשונים"

אסף כהנר, מנכ"ל Ewave נדל"ן, ביקר את תיקוני המס שהציגו וקסלר וזרנצ'נסקי, ובמיוחד את קיבוע מס הרכישה הגבוה שימשיך להבריח משקיעים מהשוק. לדבריו, "אני בונה היום כיזם בקפריסין, נהנה מזה שהמשקיעים יושבים על הגדר ומבריחים את הכסף החוצה. שנת 2023 היתה שנה של ברבורים שחורים. זה התחיל עם עליית הריבית, המשיך עם השסע החריף בחברה הישראלית והמלחמה ברחובות ולסיום קיבלנו את ה-7 באוקטובר. המכירות כיום חלשות. אבל בכל אזור שאינו תל אביב מתחילה תנועה, יש ביקושים, והתחושה היא שחוזרים לאותה רמת הביקוש. עם זאת עדיין הרבה רוכשים מחכים שהקבלנים ימצמצו ראשונים". 

''שנה של ברבורים שחורים''. אסף כהנר (מרכז הנדל''ן)

לדברי כהנר, "אוכלוסיית ישראל זה כמו מנוע קיטור. במהלך השנה חל גידול של 1.6% באוכלוסיה וב-2024 נחצה את רף 10 מיליון התושבים. הגידול מייצר את הביקושים ואנחנו עדיין במחסור. הראייה צריכה להיות אסטרטגית. אם לא נעשה עכשיו זה לא יקרה אף פעם. המלחמה תימשך בעצימות כזו או אחרת וברבורים ימשיכו להגיע גם השנה. הברבור הבא עשוי להיות טראמפ, שיחזור על ספידים. הריבית תיכנס למתווה של הורדה, המשק יתאים עצמו וגם הנדל"ן יסתגל".

לדברי כהנר, "כמות הכסף במשק היא עצומה - 5 טריליון שקלים שהציבור חושב מה לעשות איתם. תנו לו להניע חזרה את גלגלי הנדל"ן. אל תבריחו את המשקיעים, יש היום חצי מיליון שקל פנויים לכל משק בית. בסקר שעשינו 90% מהאנשים הגדירו שעכשיו זה זמן מצוין להשקיע כסף, לחפש הזדמנויות".

בקשות גדולות לא ניתן לעצור

עוד דיברה בארוע עו"ד מיכל דגני הלברשטם, יו"ר ועדת הערר המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, על היבטים פרוצדורליים ומעשיים בעקבות חרבות ברזל.  "הדבר הראשון שנעשה, הוא הוצאת פטור מהיתר על בניית ממ"דים בצמודי קרקע או מבנים של עד שתי קומות. אפשר היום באופן מיידי להקים ממד"ים בלי היתרי בנייה וההכשרה בדיעבד. השיקול הוא מיגון. הממ"דים חייבים להיות בקווי בניין.

עו''ד מיכל דגני הלברשטם (מרכז הנדל''ן)

"השלב הבא היה תיקון תמ"א 40/א/1, שנגעה רק לצפון כך שתחול על כל הארץ. הרעיון הוא לייצר תוכנית כלל ארצית של מרחבים מוגנים במסלול שיש לו מינימום התנגדויות, וגובר על רוב התוכניות המקומיות. המטרה לייצר כמה שיותר היתרים במסלול ירוק. אבל במקרה שבו המרחב המוגן מחוץ לקווי הבניין, לכיוון השכן, פחות ממטר, ועדת הערר אמרה לא, לא רק שזה מפר קו בניין, אלא כי מרחב מוגן חייב להיות חלק מדירה, הוא לא יכול להיות מתקן נפרד.

"עוד דבר שתמ"א 40/א1/1 לא מתגברת עליו זה הסכמות קנייניות. גם אם הדייר עומד בכל הדרישות, הוא צריך הסכמה של 60% מבעלי הדירות. למשל, באזור שהיה שבמחלוקת קניינית המרחב המוגן שביקשו היה בשטח חניה משותפת, ואי אפשר לאשר את זה, כי היה להם 4%, לא התערבנו בהחלטת הוועדה המקומית. עוד חסם הוא שתמ"א 40/א/1/1 לא חל על מבנים בשימור".

בנוסף דיברה דגני הלברשטם על הוראת השעה שנחקקה, לפי אם ועדה מקומית דנה בבקשה להיתר ל-40 יח"ד ולא קיבלה החלטה בתוך 90 יום, התיק יופנה אוטומטית אל ועדת הערר. "תיקון החוק אומר שהתוכנית הזו עוברת אוטומטית לוועדת הערר שתקבל תוך 45 יום החלטה. אם לא, זה עובר למועצה הארצית לעררים. אבל אנחנו לא מחוברים לרישוי זמין. אין לנו אותו ארגז כלים שיש לרשויות.

"לפני שפרצה המלחמה, יצאה הנחיה של היועצת המשפטית לוועדות מקומית להוריד הילוך, לא לקבל החלטות גדולות לפני בחירות, ואז פרצה המלחמה וועדות מקומיות נכנסו לסחרור גדול. ואז יצאה הנחיה חדשה לחזור לעבוד, הבחירות נדחו. ואז קרה שאחת הרשויות המקומיות אמרה שאין כינוס, רוב הרשויות התגייסו, אבל יש רשויות שאמרו שהן לא ממשיכות.  בסופו של דבר התוכניות השתחררו למחוזית. אמרו 'איזה גוף כן מקיים התכנסויות? ועדות הערר'. הוחלט שבקשות גדולות לא ניתן לעצור והגיעו לוועדות הערר".