תכניות העיצוב האדריכליות על הכוונת: "מדובר באירוע רב נפגעים, נפרסם הנחיות בחודשים הקרובים"

בכוונת מטה התכנון ומינהל התכנון להסדיר את תחום "תוכניות העיצוב האדריכליות" שהליך אישורן הפך בשנים האחרונות לאחד הגורמים המעכבים והמסרבלים ביותר בדרך להוצאת היתר. כך חשפה היום (ג') סגנית יו"ר מטה התכנון הלאומי שירה ברנד במהלך פורום יזמי התחדשות עירונית שערך " מרכז הנדל"ן . עוד נשאו דברים באירוע: מנהלת החטיבה העסקית וסגנית מנהל רמ"י רות אפריאט, ועו"ד דני אבו, שותף מייסד במשרד עוה"ד לרון אבו.

תוכניות העיצוב האדריכליות מהוות שלב ביניים בין אישור תב"ע ובין היתר, ולא פעם אישורן מעכב את יציאתם של הפרויקטים לדרך זמן רב. לדברי ברנד, "הבנו שזה אירוע רב נפגעים ואנחנו לוקחים את זה מאוד ברצינות. זה פרויקט הדגל - החל מהנחיות וכלה בחקיקה. ברור לנו שבין קנה המידה של תוכנית לקנה המידה של היתר חייב להיות משהו בדרך, אבל מה שהלבישו על זה, זה הרבה יותר ממה שצריך".

עוד הבהירה ברנד כי בכוונת מערכת התכנון להסדיר את הנושא: "אנחנו הולכים לעשות סדר, וזה ייקח לנו חודשיים. נתחיל עם הנחיות, כי אם נחכה לחקיקה חבל על הזמן שנבזבז. ידועה לנו הבעיה הגדולה של תכניות העיצוב וגם הוועדות המקומיות מתחילות להבין את זה".

ברנד הציגה את תפקידה של רשות הרישוי הארצית, שהוקמה במסגרת חוק ההסדרים האחרון, שעד עתה הוסמכה לקדם היתר של תוכניות ות"ליות (המקודמות בוועדה לתשתיות הלאומיות) או תוכנית ותמ"לית, והחל מיולי יתאפשר לה לקדם גם היתרי בנייה למגורים, בבקשות עבור 80 יח"ד ומעלה, במקרים שבהם חלפו יותר משמונה חודשים מקליטת הבקשה.

פורום יזמי ההתחדשות העירונית שנערך היום (מרכז הנדל''ן)

"בגדול, בבקשה שאמורה להגיע אלינו נזמן את מהנדס הרשות המטרה לשחרר כמה שיותר מהר את ההיתרים לביצוע", אומרת ברנד "רשות רישוי ארצית לא נולדה עכשיו, כל התשתיות הלאומיות עוברות אצלנו, לא מתגלחים עליכם. אנחנו מוציאים היתרים לתשתיות, ואנחנו יודעים להוציא היתרי בנייה גם ברחבי העיר. היתרון שלנו שכל הגורמים החיצוניים עומדים אצלנו בתור, רכבת, מקורות וכל חברות התחבורה, כולם עוברים אצלנו. כשאנחנו מבקשים מהם תשובה, זה נראה שונה".

עוד הוסיפה: "אם מתברר שרשות רישוי מקומית לא מתפקדת, פשוט צריך להעביר את הסמכויות לרשות הרישוי הארצית. האם זה טוב? אני בספק. אנחנו רוצים לקדם פרויקטים גדולים, לא מעניין אותנו תוספת בנייה ברחוב ספציפי. אבל הסנקציה קיימת".  לדבריה, "החוק ייכנס לתוקף רק ביולי השנה אבל כבר התחלנו לעבוד. בדקנו כמה בקשות להיתר עבור מעל 80 יחידות דיור יש, שלא ידוע מה עלה בגורלן. מצאנו 620 כאלה. בקשות שהוגשו מזמן ולא יודעים איפה הן היום".

לדבריה, כאשר נבדקו הסיבות לאי קידום אותן מאות בקשות, "אלו התשובות שקיבלנו: הבקשה נסגרה, החליפו את העורך כי זה הליך לא נכון, מחכים לעיצוב אדריכלי, היזם רוצה מעבר לנספח. הבקשה צריכה להגיע לוועדת מר"מ, בקשות לחרוג מהגובה, ועוד. אלו פרוצדורות שלא קשורות לוועדות המקומיות".

שלוש סיבות מרכזיות שציינה ברנד לעיכובים הם חוסר מקצועיות בהגשת הבקשה מצד היזם, שיקולים זרים מצד הרשות שלעתים מנסה לסחוט יותר מטלות ציבוריות מהיזם, וכן גורמים מאשרים חיצוניים שלא בשליטת היזם או רשות רישוי דוגמת חברת החשמל או רשות התעופה האזרחית (רת"א).

"לקנות ביוקר ולמכור בזול"

עו"ד דני אבו, שותף מייסד משרד עורכי הדין לרון אבו. התמקד בדבריו בנתוני הלמ"ס שפורסמו בשבוע שעבר ולפיהם חלה צניחה של 35% בהיקף הדירות שנרכשו בשנת 2023 לעומת 2022.

עו''ד דני אבו, היום באירוע (מרכז הנדל''ן)

 "22 היתה שנה מצוינת, 23 הייתה שנה קשה, ו-24 היא שנה של הזדמנות, לרוכשים וליזמים. הרוכשים הרבה זמן ישבו על גדר, לא ידעו מה יהיה, וכמו כל יהודי טוב חיכו שהשוק ירד כמה שיותר, וכשהוא מתחיל לעלות כולם קופצים. ב-20 שנים האחרונות 2023-2002 ישנה עלייה של 300%. 2023 תביא לתוצאה מעניינת, יש ביקושים כבושים עצומים, אנשים מתחתנים, שיעור הגירושין עולה, הגירה לתוך הארץ, יש גם יישובים שנעקרו מהדרום והצפון 280 אלף משפחות, קשה להן לחזור לצפון ולדרום וחלק יישארו במרכז.

"גם לקבלנים יש רצון למכור, כי עדיין הריבית גבוהה מאד ביחס למה שהיה ב-21-22. צפוי להיות מחסור בעובדים והכול הולך להיות קשה, הם רוצים כמה שיותר ודאות. בהתחלה היזמים התעקשו לא למכור בירידת מחיר, אבל היום רואים יותר הסכמים על תנאי תשלום, תנאי תשלום ייחודיים והלוואות קבלן".

לדברי אבו, על רקע ההטבות המימוניות שמאפשרות רכישת דירה ב-15-20 אחוז "במקום" והיתרה בכניסה, על הרוכשים לראות היום ברכישת דירה השקעה פיננסית ותו לא. "מגמת המחירים תשתנה, ובתוך 3 שנים מי שירכוש יכפיל את ההון העצמי. זו עסקה פיננסית. לא קנית דירה".

את דבריו סיכם אבו בעצה שלדבריו שמע בעבר מיזם עמו עבר ושלכאורה מנוגדת לשכל הישר: "יזם חכם אמר לי פעם' החוכמה האמיתית היא 'לקנות ביוקר ולמכור בזול', קפצתי ואמרתי מה פתאום. אבל אז הוא הסביר - כשהשוק בירידה תתפוס סחורה באזורים אסטרטגיים גם אם צריך לשלם קצת יותר, וכשהשוק עולה - אל תתאהב בסחורה ותדע למכור".

בגלל הוצאות הפיתוח: ריבוי כשלונות למחיר מטרה בפריפריה

עוד דיברה רות אפריאט, מנהלת החטיבה העסקית ברמ"י. לדבריה, "2023 הייתה שנה מאתגרת עוד לפני אוקטובר. 93 אלף יחידות דיור שווקו בקרקע, נתון נמוך מאשר 21-22 שהיו שנות שיא בכל קנה מידה. מה שנעשה במחוז ירושלים שווה ערך לשנה שלמה בכל המחוזות. בעסקאות ליחידות דיור שנסגרו בהצלחה הצלחנו להוציא  55 אלף יחידות דיור, גם פחות מ-22".

מנהלת החטיבה העסקית ברמ''י רות אפריאט במהלך הרצאתה היום (מרכז הנדל''ן)

לדבריה, "ראינו כישלונות של מכרזים, רובם במחיר למשתכן בפריפריה, בגלל הוצאות הפיתוח שהם נתונים קשיחים, זה משחק סכום אפס. כשמנתחים את המכרזים לאורך שנים באזורי הפריפריה רואים ירידה בערך הקרקע. בנתיבות הצלחה מסחררת, לא נשארה יחידה אחת בשוק (ירידה של 40% במחיר הקרקע),וזו משימה לאומית בימים אלו. בשבוע שלאחר 7 באוקטובר קיבלנו החלטה למקד מאמץ בקווי העימות בדרום ובצפון, משיכת אוכלוסיות חזקות לאזורים אלו".

לגבי העימותים המרובים בין הרשות ועיריית ירושלים אמרה אפריאט כי "בירושלים כמעט אין מלאי קרקעות חדשות שיוצא ראיתם בשבועות האחרונים את ההתנגחויות עם עיריית ירושלים. הסיבה לכך היא שזיהינו ב-2023 עליית מחירים בירושלים, בניגוד למגמות בשאר אזורי הארץ. אי אפשר להסתמך על ההתחדשות העירונית לבדה, זה מה שקורה כשהרשות מתנגדת לשיווק קרקעות פנויות. עברנו חודשים ארוכים תחת מערכת בחירות, גם זה משליך עליכם ועלינו, ואני מקווה שבשבוע הבא הסאגה הזו תבוא לסיומה".