מכת פתיחה לרוכברגר: אאורה תובעת 122 מיליוני שקלים מעיריית רמת השרון

השבוע חזר ראש העיר לשעבר של רמת השרון יצחק רוכברגר לכסאו, ואחד הדברים שעמם יצטרך להתמודד השנה היא תביעת ענק שהגישה חברת הבנייה אאורה נגד העירייה בראשותו. אאורה הגישה השבוע לבית המשפט המחוזי בתל אביב תביעה על סך 121.7 מיליון שקל נגד עיריית רמת השרון, רימונים חברה כלכלית לפיתוח רמת השרון שבבעלות העירייה, והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה רמת השרון. זאת בעקבות טענות קשות של החברה לגבי התנהלותן בפרויקט בן 700 יחידות הדיור שבונה החברה במתחם אילת שבשכונת מורשה בעיר, לאחר שזכתה במכרז שפרסמה רימונים.

בין היתר טוענת החברה כי בשנת 2018 חזרה בה העירייה באופן לא חוקי מהחלטה הקודמת לפטור את הפרויקט מהיטל השבחה , החלטה שעליה הסתמכה אאורה כשנגשה למכרז. עוד לטענת אאורה לאורך חיי הפרויקט סחטה ממנה העירייה מטלות ציבוריות בשווי עשרות מיליוני שקלים, וכי במכרז שפרסמה הסתירה כי חלק מהמתחם מצוי בבעלות קק"ל, וכי על מנת להמשיך לקדם את הפרויקט נאלצה אאורה לרכוש אותו ממנה בעלות של עשרות מיליוני שקלים.

ראשיתו של הפרויקט במכרז שפרסמה החברה העירונית רימונים בינואר 2013, ושבו זכתה אאורה במרץ של אותה שנה. במסמכי המכרז ציינה החברה כי הפרויקט יוכרז כפרויקט פינוי-בינוי במסלול מיסוי על מנת לאפשר פטור מהיטל השבחה . עוד נקבע במסמכי המכרז כי בפרויקט יבוצעו מטלות ציבוריות בסך המוערך ע"י אדריכל העיר בסך של כ-15 מיליון שקלים. "על בסיס הנחות יסוד אלה הגישה אאורה את הצעתה הנדיבה במיוחד לשם ביצוע הפרויקט, והציעה תוספת משמעותית של 53 מ"ר לדירה", נכתב בכתב התביעה, "אלמלא הנחת הפטור מהיטל, לא הייתה אאורה מעלה בדעתה להגיש הצעה כה נדיבה".

בתחילת הדרך התנהלו היחסים בין החברה לרשות המקומית על מי מנוחות. בדיון שהתקיים בשנת 2014 דנה ואישרה מועצת העיר את בקשת החברה לפטור מהיטל, והעירייה והחברה קיימו הגרלה משותפת למכירת 40 דירות בהנחה לתושבי העיר. ב-2017 אישרה ועדת המשנה להתנגדויות של הוועדה המחוזית תל אביב את התוכנית בתנאים, כאשר שמאי הוועדה קובע כי הפרוייקט מספר רווח יזמי מינימאלי רק בהנחה כי יוענק לו פטור מלא מהיטל השבחה . במאי 2017 קיבלה התוכנית תוקף בהיקף של 687 יח"ד.

4 שנים אחרי המכרז - החברה גילתה כי חלק מהשטח בבעלות קק"ל

חריקה ראשונה ביחסים, לפי כתב התביעה, התרחשה כאשר "לאחר זכייתה של אאורה במכרז 'נתגלה' כי אאורה נדרשת לשלם בעבור כ-3.15% משטח הפרויקט... פרט זה "התגלה" רק בשנת 2017 במסגרת טבלאות האיחוד והחלוקה.. אף התברר כי קיימת מחלוקת בין העירייה לקק"ל בכל הנוגע לזכויות בקרקע הרלוונטית, שגם היא לא קיבלה התייחסות במצגי המכרז". לטענת התביעה, "הסתרת נתונים אלו ע"י העירייה הנה חמורה ביותר". בעקבות זאת, נטען, נאלצה אאורה לרכוש את המקרקעין מידי רשות מקרקעי ישראל תמורת סך של 44.8 מיליוני שקלים.

זמן קצר לאחר מכן, באפריל 2018, אישרה הוועדה המקומית היתר בנייה בתנאים עבור שלב א' של הפרויקט, אולם אז התברר לחברה כי על סדר יומה של מועצת העיר מופיע סעיף דיון בקביעת היטל ההשבחה לפרויקט, מבלי שנציגי אאורה זומנו לישיבה.

בסופו של דבר לא קיבלה המועצה באותו דיון החלטה על ביטול הפטור מהיטל. למרות זאת, ביולי של אותה השנה שלחה הוועדה המקומית לחברה חיוב בסך כולל של 62 מיליון שקלים (עבור כלל הפרויקט). וכך על מנת לממש את ההיתר עבור שלב א', שילמה החברה תחת מחאה כ-15.5 מיליוני שקלים היטל השבחה לקופת העירייה.

לאלו מתווספת טענת אאורה כי בניגוד למסמכי המכרז בהם דובר על ביצוע מטלות בהיקף של 15 מיליון שקלים, לאורך כל חיי הפרוייקט ממשיכה העירייה לדרוש עוד ועוד מטלות, בהיקף שלטענת החברה כבר חצה את גבול ה-40 מיליון שקלים: "העירייה ו/או מי מטעמה התנהלו בחוסר סבירות קיצוני, באופן סחטני, לרבות בכך שעיכבו את הוצאת ההיתרים עבור הפרויקט, בדרישות והתניות חסרות שחר שנוגדות את הוראות המכרז". עוד טוענת החברה כי "הדרישות הנ"ל התווספו מעת לעת, כאשר כל מטרתן היא לסחוט כספים/ביצוע מטלות מיבוריות מאאורה".

מעיריית רמת השרון טרם נמסרה תגובה לידיעה.