"צו השעה, הביטחוני והכלכלי, הוא לשחרר את תהליכי התכנון ולבנות כמה שיותר דירות"

יגאל דמרי רואה בתחום ההתחדשות העירונית מענה לאומי לצרכי הביטחון והבטיחות וכאפשרות היחידה להמשיך ולבנות דירות חדשות באזורי הביקוש בארץ. הוא מסביר כיצד התארכות התהליכים משפיעה לרעה על ההיתכנות הכלכלית של הפרויקטים ומספר על אחד האתגרים הגדולים שנתקל בהם בפרויקט פינוי-בינוי.

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

השיקול החברתי והשיקול הכלכלי הובילו אותי לעסוק בתחום זה. בשלב מסוים בחיים אתה מבין שהדבר המספק ביותר שאתה יכול לעשות הוא לתרום לחברה – שיפור רמת החיים של אוכלוסיות חלשות והצלת חיים הם חלק מעשיית ההתחדשות. בהיבט הכלכלי, קרקע היא מצרך נדיר בישראל ומחירי הקרקעות נוסקים ועוד צפויים לעלות. התחלתי לעסוק בתחום זה עקב הצורך בגיוס מלאי קרקעות, בעיקר באזורי הביקוש, וללא ההשקעה הכספית האדירה שנדרשת בגינן. כמו כן, בראייה צופת פני עתיד ברור היה שההתרחבות של שכונות חדשות ועצמאיות למעגלים החיצוניים של הערים תואט בשלב מסוים, ותושבים רבים ישקלו חלופות מגורים שיתפתחו במרכזי העיר, קרוב למרכז החיים הנוכחי שלהם ולכל מה שהעיר מציעה.

ספר על חוויה משמעותית שזכורה לך מתחילת הדרך.

החוויה האנושית היא תמיד הזכורה ביותר ואתה פוגש אותה כבר במפגש הדיירים הראשון. באחד הפרויקטים שבצענו באזור הדרום, דיירת בעלת צרכים מיוחדים גרה בקומה שלישית בבניין ללא מעלית ולא יכלה לצאת מהבית. כאשר מצבה הרפואי הצריך יציאה החוצה, הגיעו אנשי מד"א ונשאו אותה שלוש קומות מטה כדי לפנות אותה לבית החולים. בשל מצבה הבריאותי של הדיירת קיבלנו החלטה לפנות אותה לבניין חדש עם מעלית וממ"ד התואם לצרכיה כך שתוכל לצאת מביתה בכל יום בעזרת כיסא גלגלים.

אני לא אשכח גם כשעבדנו על פרויקט במתחם גדול באזור מרכזי והכל היה כבר סגור והגענו להבנות עם בעלי הזכויות. בלילה אחד, נכנס למתחם יזם אחר ובהבטחות סרק, אולי גם כמה טריקים נוספים, גרם למספר בעלי דירות לחזור בהם מההסכמה. אז הוא הגיע אליי והציע לי לשלם לו עבור שחרור החתימות. האירוע הזה לימד אותי שבעסק הזה אין כבוד, התחרות קשה ולעתים גם מלוכלכת, ובעיקר, שאני אינני רוצה או יודע להתנהל בשיטות ובדרכים האלה. במקרה הזה העדפתי לוותר ולא להיכנע לסחטנות למרות שהיינו מושקעים בפרויקט הזה לא מעט. אני שמח על כך שכיום התחום מובנה ומסודר יותר ואירועים מהסוג הזה שכיחים פחות.

ספר על טעות שלמדת ממנה.

התחלנו פרויקט לפני מספר שנים באזור המרכז והדיירים קיבלו תמורות גבוהות שהתאימו למצב דאז עם תחשיב לו"ז סביר. בבואנו לערוך דו"ח תקן 21, לאחר עיכוב משמעותי שברובו לא נלקח בחשבון ושינוי מדיניות לעניין התמורות, התחוורה לנו העובדה שהתמורות שניתנו בעבר לא רווחיות כיום. מאז אנחנו לוקחים מקדמי ביטחון גדולים ומכינים בעבור כל התחייבות לתמורה במסגרת דו''ח תקן 21 גם טבלת רגישות בכפוף לרווחיות.

מהו הדבר שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ התחדשות עירונית ?

אין ספק שפינוי-בינוי וחידוש הבניינים כדי שיעמדו בפני רעידות אדמה ויכללו ממ"דים צריכים להיות בעדיפות עליונה. אם חלילה תהיה רעידת אדמה ברמה בינונית ומעלה, יתכן כאן אסון בסדר גודל שטרם נראה כמותו. המדינה חייבת להקצות משאבים ולהגביר בצורה משמעותית את המגמה שכבר החלה במתן מענקים והגברת הכדאיות הכלכלית ליזם בביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית בערי הפריפריה. ובאופן כללי, המדינה חייבת להגדיל את רמת הוודאות. המצב כיום בו יזם נכנס למיזם מסוים עם תנאים וחוקים שישנה סבירות שישתנו תוך כדי הפרויקט איננו סביר. אי הוודאות הזו עלולה לגרום לעיכובים ואף ביטול פרויקטים שהופכים ללא רווחיים לאור השינויים שחלים בדרך. על המדינה לעשות הכל כדי לקצר תהליכים, זמן הוא גורם קריטי בפרויקטים של התחדשות  – לא לתת לכל רשות להחליט מה נכון לה ולהכניס שיקולים פוליטיים למגרש. צו השעה הבטיחותי, הביטחוני והכלכלי, הוא לשחרר את תהליכי התכנון ולבנות כמה שיותר דירות.

מהו הפרויקט שאתה הכי גאה בו?

כולם היו בניי. בכולם אני גאה ולכל פרויקט יש לי חיבור ריגשי. אם אני חייב לציין אחד מהם  אז הפרויקט שלנו בגבעתיים - הראשון שלנו שאוכלס, ואחד הראשונים במסלול ההתחדשות העירונית בישראל ובו נמסרו דירות חזרה לבעלי הדירות שהאמינו בנו, לדיירים החדשים. זהו הישג שמעט חברות יכולות להתגאות בו. לראות את השותפים לדרך, בעלי הדירות, חוזרים לבית החדש שלהם עשה לי טוב על הלב עם תחושת סיפוק אדירה.

ספר על אתגר שפגשת בו לאורך תהליך קבלת היתר לפרויקט.

תחום ההתחדשות העירונית הוא מורכב ורצוף אתגרים. החל בשינויים שחלים ברגולציה ודרישות הרשויות – שינויים שיכולים לגרור עיכובים של שנים ולהשית עלויות משמעויות שמקטינות את ההיתכנות הכלכלית של הפרויקטים. בנוסף, חלק מהפרויקטים כוללים דרישות ציבוריות שאמורות להשתלב בתוכניות הביצוע. באחד המתחמים שבנינו, נדרשנו לטובת ההיתר לייצר פתרון לפינוי גני ילדים ושיכונם מחדש במתחם עצמו. זו הייתה דרישה מאתגרת מאוד שכן לא ניתן היה לייצר חלופה במיקום אחר, ולכן לקחנו בחשבון בשלב התכנון יישום שלביות שתאפשר בניית חלק מהמתחם במקביל לבניית גנים חדשים שאליהם יועברו הגנים הקיימים תוך המשך עבודות ביצוע שלא יסכנו אותם.

לאן לדעתך צועד תחום הפינוי בינוי/ תמ"א 38 בעתיד הקרוב?

למדינה אין יכולת לפתח קרקעות שיעמדו בביקוש הצפוי, משאב הקרקע מוגבל והמדינה חייבת לצופף את מרכזי הערים ולהוסיף דירות על קרקעות קיימות לטובת מענה לביקוש הקיים, קל וחומר העתידי. במקרה של רעידת אדמה המדינה לא תוכל לספק קורת גג לכל מחוסרי הדיור שיהיו ומבנים רבים יהפכו למסוכנים למגורים. אנשים יישארו ללא בתים. בהקשר זה, פינוי-בינוי הוא הדבר הבא לפחות בשלושת העשורים הבאים. התהליך הזה כבר יצא לדרך ואי אפשר יהיה לעצור אותו. הצורך הגובר בממ"דים והצורך הבטיחותי המוכר במקרה של רעידת אדמה מחייב את המדינה להמשיך לקדם את התחום ולאפשר ליזמים להוביל את השינוי הקרוי התחדשות עירונית ולהפוך את כל המתחמים הישנים לשכונות מתחדשות במסגרת פינוי-בינוי.

ספר משהו שאף אחד לא יודע עליך בענף הנדל"ן.

אני חובב צילום. אני מתעד כל דבר בטלפון האישי שלי, כמעט כל דבר שקורה לי בחיים. בשנים האחרונות בעיקר את המשפחה והנכדים.