"יזם שלא מפקח על אתר הבניה שלו מסתכן. יש אתרים שאף אחד בכלל לא יודע מי הקבלן הראשי"

"נוכל לבטל ברישיון קבלן רק על סמך מידע מודיעיני שהוא משתייך לארגון פשיעה", כך חשף אתמול (ה') עמית גריידי, רשם הקבלנים במשרד הבינוי והשיכון, בהתייחסו לתיקוני חקיקה צפויים, בפורום יזמים בנושא "קיצור תהליכים והפחתת בירוקרטיה", ביוזמת מרכז הנדל"ן וחברת המימון ברקת. לדבריו הצורך בחוק הוא לאור התגברות התופעה במסגרתה "ארגוני הפשיעה נכנסים לרשימת הקבלנים וגם מתקדמים בסיווגים". עוד הרצו באירוע רון רקח, מנהל רשות הרישוי הארצית במינהל התכנון, עדי גזית, מנכ"ל ברקת ועמית רגב, סמנכ"ל בברקת וראש מערך האשראי.

גריידי הדגיש בפני הנוכחים את אחריות היזם לגבי הנעשה באתר הבנייה של הפרויקט בניהולו: "התפקיד של יזם הוא לא רק למכור דירות. כשהוא לא מפעיל פיקוח על הבניה, יכולות להיות לכך השלכות כאוטיות על הפרויקט. פעמים רבות היזמים לא יודעים מי עובד אצלם באתר. לפעמים במהלך אכיפה מתברר שמי שמבצע את העבודה באתר בכלל לא מחזיק ברישיון קבלן, ואז אנחנו מקבלים מהיזם תשובות כמו 'אני חתמתי עם מישהו אחד, איך יכולתי לדעת שהוא לא עובד באתר'. התשובה פשוטה - לא ידעת כי לא ביקרת באתר".

ההשלכות לדבריו עלולות להביא לעיכוב של ממש בביצוע הפרויקט: "להחליף קבלן זה לא רצוי. אם גילינו שמי שמבצע את העבודה בפועל זה קבלן משנה שנעדר סיווג מתאים, אנחנו מחייבים את היזם להחליף את הקבלן ולסגור את האתר. הבדיקה הפשוטה היא מי מינה את מנהל העבודה. פעם גילינו שמנהל העבודה מונה על ידי קבלן משנה של קבלן משנה של הקבלן הראשי, כלומר אף אחד באתר בכלל לא יודע מי הקבלן הראשי".

עמית גריידי בפורום היזמים של מרכז הנדל"ן (מרכז הנדל"ן)

גריידי נתן דוגמה לפעילות אכיפה מהחודשים האחרונים: "הגענו לאתר וגילינו כי השילוט לא תואם את הפעילות בשטח. יש  קבלן ראשי, אף אחד מהעובדים לא מכיר את הקבלן . קבלן משנה לא מחזיק בסיווג המתאים. התלינו את הרישיון של הקבלן הראשי ל-3 שנים ולקבלן המשנה ביטלנו את הרישיון לחלוטין. כשאנחנו מבצעים אכיפה מול מפר החוק, זה מחזק את מי שלא מפר חוק, כי מפר החוק גם פוגע בקבלן אחר שהיה אמור לבצע את העבודה הזו".

מנהל רשות הרישוי הארצית הודה: "במקרים רבים החוק כלל לא מסייע" 

מנהל רשות הרישוי הארצית רון רקח הציג את פעילות רשות הרישוי הארצית, והזמין את כלל היזמים לפנות אל הרשות במקרה של אי סדרים בעבודת הרישוי של הרשות המקומית. "היום אנחנו פחות גוף מגיב ויותר גוף יוזם. אנחנו שומרים על הקשר עם היזמים, עוקבים. אם רשות מקומית לא משתמשת בסמכותה כראוי, אנחנו לוקחים את התיק אלינו".

רקח הודה כי החוק שמכוחו פועלת הרשות, ואשר מסמיך אותה למשוך בקשות להיתר המתעכבות בשלטון המקומי, אינו מנוסח טוב. "החוק מגדיר כי החל מיולי הקרוב, בכל מקרה שבו חלפו 8 חודשים מיום קליטת ההיתר עבור פרוייקט בן 80 יח"ד ומעלה, ולא התקבלה החלטה, התיק יעבור אלינו. הבעיה שבחלק גדול מהמקרים הרשויות כלל לא קולטות את בקשות ההיתר, כך שהחוק כלל אינו מסייע.

מנהל רשות הרישוי הארצית רון רקח ( מרכז הנדל"ן )

"בתחום המגורים, המדינה יודעת מה היא תכננה, היא יודעת כמה יחידות דיור אוכלסו בכל שנה, אבל היא לא יודעת כמה יחידות נתקעו בצנרת. ניסינו להתחיל להבין, פנינו לרמ"י, למשרד השיכון, וגילינו שלאף אחד אין מידע בנושא. לכן, אנחנו צריכים את המידע הזה מכם, שנדע אילו חריגות מסמכות מבוצעות ואשר יהוו בסיס לחקיקה. כשמבקשים מכם למשל דברים בתוכניות בינוי, שצריכים להיות במסגרת ההיתר. אנחנו רוצים לדעת איפה הדברים לא הלכו לפי הספר. מכל אלו אנחנו רוצים לדלות מידע כי החוק מנוסח לא נכון".

"שיעורי המימון שאפשרו לחנן מור היו בלי סוף"

עדי גזית, מנכ"ל חברת המימון ברקת, הרצה על ליווי של פרוייקטים בהתחדשות עירונית. לדבריו "עסקאות המגורים חזרו בארבעת החודשים האחרונים, זו לא מכירת הלחמניות שהייתה לפני שנה וחצי אבל יש ירידה בהאטה. עם כל המבצעים למיניהם, 20-80. ראיתי אפילו שלט חוצות בגליל ים, שמציע 7% במעמד החוזה והיתרה במסירה.. מבינים את זה?". 

עדי גזית, מנכ"ל חברת המימון ברקת ( מרכז הנדל"ן )

על כך השיב אחד היזמים, כי "הריבית מגולמת במחיר הדירה, אפילו את ההצמדה אנחנו לא מקבלים וזה אפילו טיפה רווחי".

גזית הוסיף: "לפני שנתיים וחצי הטיל בנק ישראל על יזמים גדולים ובינוניים מגבלת הלימות הון, הבנקים לא יכלו לתת הלוואות והשוק נתקע. החוץ בנקאי היה כבר חזק ונושם. סגרנו פער ניכר על מדינות מפותחות בתחום הזה. כבר לא שואלים אם חוץ בנקאי זה שוק אפור, חשוב שיהיו כמה דלתות פתוחות. דגש למי שאוהב לעבוד עם הבנקים: הרגולציה על המערכת הבנקאית יותר משמעותית.

לדברי גזית, "שוק האשראי הפך כל כך אגרסיבי, גם הבנקים שאפשרו הלוואת מזנין, כל אחד שסיים בית ספר היה יכול להציג את עצמו כיזם עם אפס ניסיון ואפס כסף. זו חשיפה גדולה. בימים שמכרו כמו לחמניות הכל עבד, ברגע שזה השתנה כבר לא. כמו שקרה עם חנן מור, אחלה בחור, שגדל לנפחים גדולים, זכה במכרז בגוש הגדול, כבר אז המחירים היו אסטרונומיים ושיעורי המימון שהשוק אפשר לו היו בלי סוף. כי אם הכל יהיה בסדר הכל יהיה בסדר, אם לא אז לא. בניית תזרים והתעסקות סולידית, לעבוד בצורה מחושבת זה קריטי. כדי לשמור על הטווח הארוך -  הצד השמרני צריך להיות נדבך בתהליך". 

מהקהל עלתה בעיה נוספת, לפיה בעוד היזמים פתוחים לשוק החוץ בנקאי, לדיירים זה לא תמיד מוכר. על כך אמר גזית, "אחד הדברים שאנחנו נתקלים בהם הוא שהיזם רוצה להתקדם איתך, אבל כתוב בהסכם שזה עם הבנקים הגדולים או חברות הביטוח, וזה גבולי כי חברות הביטוח חתומות איתנו". 

עמית רגב הוסיף כי "היזמים מתעקשים מול בעלי הקרקע, ותמיד יש את כל האופציות אבל יש גם עסקאות ישנות. יש מקרים שמנסים לפתוח את הסעיף הזה. היום ידוע שזה לא רק הבנקים, גם יש ביטוח וחוץ בנקאי. כל החוץ בנקאי יוצאי מערכת בנקאית, וזה נכון גם לחברות הביטוח". 

עוד הסביר רגב שלא תמיד דוח האפס משקף את הרווחיות בשטח, "דוח האפס לא מדבר על מה שהיזם צריך ומה השוק  דורש, התזרים שדוח האפס מראה לו שונה ממה שבפועל מתרחש. היזם לא נכנס לניואנסים אלו, במקרה הטוב אם הכול ילך לפי התוכנית, הרווחיות נמוכה יותר".