חילונים וחרדים מסרבים למגדלים: כך הצליחו מוסדות התכנון לאחד בין כל הזרמים בירושלים

בימים בהם מחלוקות קשות קורעות את החברה הישראלית, נרקם לו בירושלים שיתוף פעולה חוצה מגזרים. חילונים, חרדים, ודתיים לאומיים. כל אלה משלבים יחד ידיים כדי, ובכן – להתנגד. הנושא אשר הביא לשיתוף הפעולה יוצא הדופן בבירה, הוא מדיניות התכנון והבניה המקודמת בשנים האחרונות בעיר, הכוללת בניית מגדלים – והרבה מהם.  

הבנייה לגובה בירושלים תופסת תאוצה. רק לאחרונה דווח על מתן היתרי בנייה לחברת אזורים לבנייה של 3 מגדלים בני 30 קומות על דרך חברון, תוכנית לבניית מגדלים בני 30 קומות מקודמת בשכונת גילה, ואלו מתווספות לעשרות תב"עות נוספות באותה הרוח. לפני מספר שבועות חשף "הארץ" כי על פי התוכניות המקודמות, בשנים הקרובות צפויים להיבנות 483 מגדלים שיאכלסו קרוב ל-60 אלף יחידות דיור, כרבע מכלל יחידות הדיור הקיימות בירושלים כיום.

מגדול העיר נעשה בברכתה של מוסדות התכנון, ובפרט על ידי הוועדה המחוזית ירושלים המחזיקה במרבית הסמכויות התכנוניות בעיר. בכתבה שפורסמה במרכז הנדל"ן ביוני האחרון פרשה יו"ר הוועדה המחוזית, שירה תלמי בבאי, את השקפתה לפיה "בירושלים נגמרו הקרקעות, ואם היא רוצה לעודד אנשים לגור פה היא צריכה לבנות את עצמה כלפי פנים. מדובר בהחלטה ערכית לשמור על השטחים הפתוחים ולבנות פנימה. המגדלים הם לא מטרה בפני עצמה, אבל הם עוד כלי בארגז הכלים התכנוניים שמאפשר לנו ליצור כלכליות במיזמי התחדשות עירונית ולהגדיל את היצע הדירות. לכן בסופו של דבר חלק גדול מהתוכניות החדשות כוללות מגדלים, והם תופסים מקום הולך וגדל בנוף העירוני".

האדריכלית רונית לומברוזו, יו"רית פורום אורבני גינות העיר: "האוכלוסיות שגדלות הכי הרבה בעיר הן האוכלוסייה החרדית והאוכלוסייה הערבית, והן לא יגורו בגבהים האלו, ואילו מעמד הביניים לא יגיע לירושלים כי אין בעיר מספיק תעסוקה. מייצרים דירות שעולות 2 מיליון שקל במקרה הטוב, בבניין ענק שבו אתה צריך להסתדר עם עוד 70 משפחות, בעיר שבה אין תחבורה ציבורית בשבת ותמיד צריך אוטו, למה שמישהו ירצה לבוא?"

אך לא כולם מרוצים מהבנייה לגובה. התארגנות חדשה של חלק מתושבי העיר תחת הפורום "גם למגדלים יש גבול" מנסה להילחם בבנייה המסיבית של המגדלים בעיר. בין היתר, הפורום כולל נציגים של הפורומים האורבניים בעיר, נציגי הוועדות הפיסיות של השכונות בירושלים, אדריכלים, מהנדסים, עורכי דין ופעילים חברתיים.

לא כולם מרוצים מהבניה לגובה. מגדלים בירושלים (איתי כהן)

ביחד הם פועלים על מנת "לשמור על אופייה ומאפייניה של ירושלים באזוריה השונים, ובייחוד על ליבתה ההיסטורית ועל חשיבותה כמרכז עולמי, היסטורי, רוחני ותיירותי, ולאפשר את התפתחות העיר תוך שמירה על השטחים הירוקים העוטפים אותה ועל אלה בתוכה" – כך לפי נייר עמדה שפרסם הפורום לאחרונה.  עוד נכתב כי הפורום פועל "למזעור הנזקים בבנית המגדלים ודורשים תכנית סטאטוטורית לעיר או לפחות לאזורי ההתחדשות".

יש תוכנית?

טענתם העיקרית של אנשי הפורום היא שאין כיום תוכנית מתאר סטטוטורית עדכנית לעיר וכתוצאה מכך קידום הבנייה בעיר נעשה ללא תכנון ומבט כולל. במכתב ששלח הפורום למועצה הארצית לתכנון ובנייה נכתב כי "תכנית המתאר הסטטוטורית היחידה הינה תכנית מס' 62 שאושרה בשנת 1959. מאז נעשה נסיון לעגן את תכנית המתאר המקומית מס' 2000 אשר אמנם מופיעה באתר העירייה אך אינה מחייבת משום שמעולם לא הופקדה, ובפועל אין פועלים לפיה...העדר תכנית מתאר מאושרת לירושלים, מאפשר קבלת החלטות לא עקביות המושפעות מלחצי נדל"ן ומלחצים פוליטיים ובהן אישור מגדלים אפילו במרחק הליכה מהעיר העתיקה, ומעל בית הקברות הצבאי, חלקת גדולי האומה ומוסד "יד ושם" בהר הרצל, מגדלים שתרומותיהם לעיר מוטלות בספק".

המחסור בתוכנית מתאר פוגעת לטענת חברי הפורום בתכנון ובנייה של תשתיות עירוניות אשר מתאימות למגדלי מגורים. לטענת עו"ד שרה בן שאול ויס, חברה בפורום אורבני גינות העיר וקטמון הישנה, "המגדול הזה עובד כמו דומינו לגובה, אתה בעצם לוקח שכונה ומעמיד אותה לגובה. כשאין תכנון כולל שמתייחס לכל העיר, והאוכלוסייה באזור מסוים מוכפלת או משולשת, אז נוצרת בעיה. חוק התכנון והבנייה קובע בדיוק מה צריך להיות בכל תוכנית התחדשות עירונית . הבנייה האקראית של המגדלים לא נותנת מענה לתשתיות כמו בתי חולים, מרפאות, תחנות משטרה וכיבוי אש. כשאתה כל פעם מתכנן רק שכונה אחת, הרי לא בכל שכונה יבנו בית חולים. אם אין לך תכנון כולל אתה בכלל לא מתייחס לכמה בתי חולים או כמה תחנות משטרה יש לך".

עו"ד שרה בן שאול ויס (ראובן רמז)

יש לציין כי בעיריית ירושלים דוחים את הטענות וטוענים כי הבנייה בעיר מבוססת על תוכנית מוסדרת, גם אם לא בעלת מעמד סטטוטורי מחייב. מעיריית ירושלים נמסר כי "תוכניות הבנייה בעיר מבוססים על מדיניות מסודרת. בחלקה על פי מדיניות שאושרה בתכנית מתאר 2000, שהיוותה מדיניות לכלל העיר. חלקה בהתאם למסמכי מדיניות חדשים יותר כגון מדיניות לבנייה על צירי רק"ל ובחלקם מבוססת על תוכניות אב שאושרו בועדה המחוזית ועל בסיסן יש מדיניות מאוד ברורה היכן ניתן לבנות והיכן לא, היכן יהיו אזורי התחדשות עירונית והיכן לא. היום, לרוב השכונות בירושלים קיימת  תוכנית אב, לרבות מזרח העיר ואזורי התעשייה בעיר. לחשוב שזה מערב פרוע – שקר מוחלט. כשאנחנו אומרים שאנחנו לא בונים בעיר ההיסטורית זה מבוסס על תוכניות אב מאושרות שאנחנו שומרים עליה מכל משמר".

הרק"ל תפתור את בעיית הצפיפות?

בעיית התשתיות לטענתם של מתנגדי המגדלים בעיר חריפה אף יותר כאשר מסתכלים על התשתיות התחבורתיות סביב המגדלים. "רוב הרחובות שבהם נעשית ההתחדשות העירונית הם בשכונות ותיקות שהיו מראש נמוכות קומה", אומרת ויס. "הרחובות שם צרים מאד ומתאימים לתנועה מסוימת של כלי רכב. הרבה פעמים הם חד סטריים כי יש רק נתיב אחד. עכשיו האוכלוסיה גדלה בצורה דרסטית ואין לאכולוסייה איך לנסוע ברחובות האלו. ייווצרו פקקי ענק".

על פי הגישה שמובילות עיריית י-ם והוועדה המחוזית, את הבעיות התחבורתיות אמורה לפתור הרכבת הקלה, שרבים מהמגדלים מוקמים על ציר נסיעתה.

עו"ד שרה בן שאול ויס: "רוב הרחובות שבהם נעשית ההתחדשות העירונית הם בשכונות ותיקות ונמוכות קומה. הרחובות שם צרים מאד ומתאימים לתנועה מסוימת של כלי רכב. הרבה פעמים הם חד סטריים כי יש רק נתיב אחד. עכשיו האוכלוסיה גדלה בצורה דרסטית ואין לאכולוסייה איך לנסוע ברחובות האלו. ייווצרו פקקי ענק"

אולם לדברי ויס, "לא כל הבנייה לגובה קרובה לרכבת הקלה, זה סתם שקר, יש שכונות שלמות כמו גילה וארמון הנציב שבונים שם מגדלים אדירים וציר הרכבת הקלה נמצא 800 מטרים משם. זה לא לגיטימי. אי אפשר לשלוח אנשים עם קניות ללכת 800 מטר בחום הקופח או בגשם הסוחף. בעיה נוספת היא שהרכבת הקלה לא תוכל להכיל את כמות האנשים הזו. יש לה מספר מוגבל של קרונות, בכל רכבת יש מקסימום 500 איש, בעוד האוכלוסייה צריכה לגדול בצורה משמעותית".

טיעון נוסף של חברי הפורום נוגע בפגיעה האקולוגית ובמשטר ההצללה בעיר אשר יוצרת לטענתם "מדבר אבן" - סביבה מנוכרת, קרה מוצללת ועקרה. "בכל התוכניות שבדקתי, בממוצע מתוך כל 50 עצים קיימים מתכננים להשאיר בין 2-4 עצים וכל השאר ייכרתו. המשמעות היא שהעיר תתחמם עוד יותר כי העצים תורמים למיתון החום. דבר נוסף, הוא העובדה שבמקום כל גינות הכיס הקיימות כיום, לא מתוכננים פארקים גדולים אלא ליד כל מגדל מתוכננות כיכרות עירוניות שהם בעצם משטחי אבן, כיכרות ספרא חדשות. לא יכולים לגדול שם עצים כי מתחת לכל כיכר כזו יש חניון ענק. מעל החניון אפשר לשים מקסימום מטר וחצי של אדמה ואין אף עץ רציני שיכול לצמוח בגובה אדמה כזה".

מי רוצה בניין עם 70 שכנים ללא תחב"צ בשבת?

ירושלים היא אחת הערים העניות בישראל והיא ממוקמת באשכול כלכלי חברתי 2. הסיבה העיקרית לכך היא התמהיל החברתי שלה. נכון לשנת 2024 כשליש מכלל תושבי העיר הם חרדים ו39.5% מהם ערבים, שתי אוכלוסיות המאופיינות במצב סוציו-אקונומי נמוך. "האוכלוסיות שגדלות הכי הרבה בעיר הן האוכלוסייה החרדית והאוכלוסייה הערבית, והן לא יגורו במקומות האלו ובגבהים האלו", אומרת האדריכלית רונית לומברוזו, יו"רית פורום אורבני גינות העיר. "האוכלוסייה היותר ענייה בירושלים לא תוכל לעמוד בתשלומי התחזוקה הגבוהים במגדל וכמעט וודאי שיהיה לה קושי גדול לייצר את ההתארגנות החברתית הכרוכה בניהול נכסים עם כל כך הרבה שותפים, בין 70 ל-100 ואף יותר יחידות מגורים במגדל. צריך לייצר ועד בית שעלותו החודשית היא 700-1200 שקל, לתחזק את המעלית, את המערכות השונות. זה לא יחזיק, זה לא יעבוד, זה לא מתאים לאוכלוסייה של העיר".

"הדירות מתאימות יותר למעמד הביניים", מסבירה לומברוזו, "אבל מעמד הביניים לא יגיע לירושלים כי בעיר אין תעשיות גדולות ואין מספיק תעסוקה לכל האנשים שיגיעו מבחוץ. מה חושבים, שאם יהיה היצע של דירות אז אנשים יבואו לירושלים? זה לא מה שהולך לקרות. מייצרים דירות שעולות 2 מיליון שקל במקרה הטוב, בבניין ענק שבו אתה צריך להסתדר עם עוד 70 משפחות, בעיר שבה אין תחבורה ציבורית בשבת ותמיד צריך אוטו, למה שמישהו ירצה לבוא?".

איפה ישימו את בתי הכנסת?

גם הציבור החרדי בעיר לא מתלהב, בלשון המעטה, ממגמת המגדול. "למגדלים יש בעיה אחת – הם לא מתאימים לציבור החרדי", אומר יחיאל רודמן, תושב שכונת רוממה החרדית ופעיל חברתי במאבק נגד מגדול השכונה. "יש כמה סיבות לכך והעיקרית שבהם היא שבניית מגדלים באזורים חרדיים אוטומטית משנה את הציביון של האזור, כי באים לגור אנשים חלשים מבחינה רוחנית. לציבור החרדי חשוב לגור בסביבה חרדית, יש לו אורח חיים קפדני הוא חייב לחיות עם אנשים שחיים בתרבות שלו. כשהאוכלוסיות מעורבות יש השפעה הדדית והקונפליקט התרבותי עולה, גם אם חיים בשלום ושלווה".

צילום אילוסטרציה (שאטרסטוק)

"ברמה אזרחית", ממשיך רודמן, "כמות ההקצאות לשטחי ציבור בבנייה למגדלים היא הרבה יותר נמוכה. טכנית, כמעט אין אפשרות לעשות את זה. למשל, גינות ציבוריות. לציבור החרדי יש הרבה ילדים, הוא יוצא הרבה הילדים שלו צריכים לשחק, הוא לא יושב כל היום מול מחשבים. גם מבני ציבור כמו בתי ספר, טיפת חלב, מתנ"סים, אלו דברים מאוד משמעותיים לכל המגזרים אבל באופן טבעי כשהמשפחות יותר גדולות הצרכים יותר גדולים. בתי כנסת זה הבית השני של כל תושב חרדי. אתה נמצא שם חלק נכבד מהיום, מתפלל שם. באופן טבעי ברגע שיש מגדל האפשרות להפריש שטחי ציבור לבית כנסת היא כמעט אפסית, גם אם יקצו שטחים זה יהיה בחנייה או קומה שלישית או רביעית - לא מקום מכובד ולא מקום מעשי".

יחיאל רודמן, תושב שכונת רוממה החרדית ופעיל חברתי: "למגדלים יש בעיה אחת – הם לא מתאימים לציבור החרדי. יש כמה סיבות לכך והעיקרית שבהם היא שבניית מגדלים באזורים חרדיים אוטומטית משנה את הציביון של האזור, כי באים לגור אנשים חלשים מבחינה רוחנית. לציבור החרדי חשוב לגור בסביבה חרדית, יש לו אורח חיים קפדני הוא חייב לחיות עם אנשים שחיים בתרבות שלו"

מגדלים, לפי רודמן, אינם מתאימים לציבור החרדי גם בגלל סיבות שנוגעות לאורח החיים החרדי. "סוכה למשל", מסביר רודמן, "התנאי הבסיסי שלה הוא שהיא צריכה להיות פתוחה תחת כיפת השמיים, אי אפשר שהיא תהיה מתחת למרפסת ולא משנה מה ההפרש של הגובה ביניהם. מטבע הדברים, כשיש מגדל יש מגבלה של כמה מרפסות סוכה שהן מתחת לכיפת השמיים אפשר לשים. ברגע שאין מרפסת סוכה אין לאדם חרדי מה לחפש במקום".

"הפורום מתעלם מצרכי העיר"

גורמים בעיריית ירושלים אומרים במענה לטענות חברה הפורום כי "הטענות נגד הבנייה לגובה מתאפיינות בהתעלמות מהצרכים של העיר והרצון לשמור על הטבע והסביבה. אם אינך רוצה לזלול שטחים פתוחים אלא לבנות באזורים האמורים הדרך לכך היא בנייה גבוהה. אין בה רע, להיפך, היא מבטאת מגורים טובים יותר ואינה פוגעת באופי של העיר. כל שכונות העיר יזכו לשירותים ומוסדות קהילתיים וציבוריים. הדברים יתקדמו זה לצד זה.

"לאורך צירי הרכבת הקלה אנחנו מעודדים ונמשיך לעודד בנייה אינטנסיבית. הרכבות  הקלות ישרתו את דיירי הבניינים החדשים ואת אורחיהם, שיגלו שרכב פרטי ושימוש נרחב בו בעיר, אינם הולכים בד בבד עם עירוניות מתקדמת וקהילה שנהנית משירותים מצוינים ממש ליד הבית, כתוצאה מעירוב השימושים. הגיע הזמן להתבונן אל העתיד. העתיד כולל מהפכה תחבורתית שמעדיפה רשת רכבות קלות ונת"צים שמשרתים את התחבורה הציבורית ודוחקים במידת מה את הרכב הפרטי ובכך מעודדים מעבר להליכה, שימוש בתחבורה ציבורית ומיקרומוביליות. אלו פני העתיד וזו הדרך היחידה שתבטיח יציאה מהפקקים. ייקח זמן אך הציבור יצביע ברגליו בעד זה. זו פשוט הדרך הנכונה יותר".

בכל הנוגע לפגיעה האקולוגית, אומרים בעירייה, "זה פשוט עיוות של המציאות. דווקא הבנייה הגבוהה יוצרת מרחבים בין הבניינים שייהנו ממרחב ציבורי מטופח ומזמין. העיר ירושלים נעשית ירוקה יותר ופורחת יותר מיום ליום. העצים יוצרים צל ומפחיתים מחומו של הרחוב. יש תנופה של שתילת עצים והרחבת שטחי הצל, לטובת הציבור".