תחיית המתים: היעלמותה של תמ"א 38 מערים מרכזיות הפכה את חלופת שקד לרלוונטית

לאחר קרוב ל-20 שנה מאז נחקקה, השבוע צפוי תוקפה של תמ"א 38 לפוג בשלוש ערים מרכזיות: תל אביב, בת ים ובני ברק. בכך, צפוי כל מי שיבקש לקדם תכנית התחדשות ברמת הבניין הבודד באותן ערים, למצוא עצמו בבעיה, כאשר מצד אחד תמ"א 38 כבר איננה, ומצד שני תכניות ההתחדשות הבניינית מהסוג שמקודם כעת ברוב ערי המרכז – עדיין אינן בתוקף. בצר להם, פונים היזמים והדיירים אל תוכנית שכבר כמעט ששכחנו שאושרה – חלופת שקד.

משיחות שערך " מרכז הנדל"ן " עם אנשי מקצוע בתחום ההתחדשות, עולה כי יותר ויותר יזמים רואים כיום את החלופה כפתרון למקרים שבהם לא ניתן לקדם תמ"א 38 ופינוי בינוי לא אפשרי או פחות כדאי. התופעה אומנם בחיתולים אך נראה כי בשורה התחתונה ועל אף הביקורות שהושמעו נגדה, חלופת שקד כאן על מנת להישאר.

חלופת שקד, או תיקון 139 לחוק התכנון והבניה, היא רפורמה בתחום ההתחדשות העירונית שאושרה בתקופת שרת הפנים לשעבר איילת שקד. קידומה החל ככלי שאמור לרשת את תמ"א 38 ביום שתסתיים על מנת לאפשר התחדשות המגרש הבודד, ולענות על כשלים מובנים בתמ"א 38 דוגמת היעדר היטלי השבחה לרשות המקומית היעדר מענה לצורכי ציבור ועוד. הרעיון המוביל של החלופה הוא אישורה של תוכנית בד בבד עם קידום הליכים להוצאת היתר, כך ששני השברים ייעשו במקביל ולא בטור. כמו כן מאפשרת החלופה הענקת זכויות מוגדלות ביחד לתמ"א - עד 400%, ומחוץ לאזורי ביקוש אף מעל 500%.

איילת שקד (סיון פרג)

עו"ד קרן בצר, בעלת משרד בצר נדל"ן 360, המתמחה בייצוג דיירים וחברה בוועדה להתחדשות עירונית של לשכת עורכי הדין, מעורבת כיום בקידומם של כ-10 פרויקטים באמצעות חלופת שקד. לדבריה, התרחבות השימוש בחלופה לאור פקיעת התמ"א, חל גם בערים שבהן היא הוארכה, כולל בפתח תקווה, הרצליה ורמת השרון. עוד עוסק משרדה בפרוייקטים בבת ים ובבני ברק, שבהן התוכנית כאמור פוקעת.

"נעשות פגישות מקדימות עם המינהלת והעירייה לפני החתימה, להבין שהפרויקט אכן הולם את הקריטריונים, את התוכניות המקודמות והמדיניות. קיבלנו אור ירוק ועכשיו אנחנו מחתימים את ההסכם", היא מספרת.

הפניה לחלופת שקד נובעת מרצון היזם או כי הרשות לא מאפשרת תמ"א 38 ?
"זה נובע מהרבה סיבות. אם ליזם יש אפשרות לקדם תמ"א 38 והיא כלכלית, יזם רציונלי לא ילך לחלופת שקד כי היא מחייבת אישור תוכנית בסמכות ועדה מקומית לפני היתר, כוללת היטל השבחה של 25% ומטלה ציבורית ויש בה הרבה סימני שאלה. ברור שהחלופה של תמ"א 38 עדיפה. עם זאת, יש מצבים שצריך ללכת לחלופת שקד, כי אין כלכליות, התמ"א לא הוארכה או שלא נכנסים לקטגוריה של תמ"א 38 בגלל תוקף ההיתר אם הוא אחרי 1980,  לעומת 1984 בחלופת שקד".

עוד לדברי בצר, ישנם מקרים שבהם על אף שחוקית ניתן עדיין לקדם את הפרויקט באמצעות תמ"א 38 , הוועדה המקומית מפנה את היזם למסלולים אחרים. "לוועדה המקומית יש הרבה כח והיא מעכבת ומסרבלת. אנחנו מכירים תכניות שבהן הרשות רוצה מסחר, ובתמ"א 38 היא לא יכולה לדרוש מסחר, אז היא דוחפת אותך להגיש תכנית עם שינוי ייעוד".

מה קורה בערים שבהן לא הוארכה התמ"א?
"בפגישה עם מהנדס העיר אודי כרמלי שיזמה לשכת עורכי הדין,  הוא אמר שהם מקדמים בימים אלה התחדשות עירונית באקסטרים, מספר הבקשות להיתרים המטופלות קפץ ל-6,000 דירות לעומת 3,000 בשנים קודמות, ושרוב ההיתרים למגורים כיום בהתחדשות. הם מקדמים את תוכנית רובע 5-6 שתהיה במתכונת מאוד דומה לרבעים 4-3, שהן תוכניות נפחיות, ויהיו היטלי השבחה ומטלות ציבוריות, הדומות לחלופת שקד. בנוסף מקדמים תוכנית כוללנית 5555 (תוכנית ההתחדשות העירונית  של העירייה) שאמורה לעשות סדר, אבל לא קבעו מדיניות לחלופת שקד. מעבר לאמירה שחלופת שקד תשמש בינתיים במקום תמ"א אין לך כלום, אין לך ודאות, אתה שואל איך הם יעשו את זה. צריכים לשבת איתם ולדון על בניין או מתחם ספציפי".

אז מה אני כיזם צריך לעשות?
"בדיוק כמו שעשינו בהרצליה ובפתח תקווה, לשבת איתם ולשמוע את עמדתם ביחס לבניין ספציפי או מקבץ של שניים או שלושה בניינים, לפי העניין. עיריית תל אביב לא מיפתה עדין את הבניינים המתאימים לחלופת שקד כמו שעשתה למשל עיריית רמת השרון. עיריית בת ים מעדיפה מתחמים גדולים ודוחפת את הדיירים להתאגד ב-4 דונם ומעלה אך לא פוסלת את חלופת שקד במקרים מתאימים. במתחמים שלנו בבת ים הדיירים שומרים לעצמם את הזכות לשני מסלולים: פינוי בינוי מוכרז או מסלול חלופת שקד. לבת ים יש מינהלת פעילה ויש מיפוי של איזה מתחם יש לו אור ירוק ואנחנו נותנים מענה חוזי לשני המסלולים. גם נתניה ממופה בדומה".

אם הרשות מוכנה – לחלופה יש רק יתרונות

אחת החלוצות ביישומה של חלופת שקד היא חברת אב-גד . לדברי המנכ"ל ובעל השליטה ראם רצון, כיום מקדמת החברה שני פרויקטים מכח החלופה. האחד ברחוב בן גוריון בכפר סבא, במסגרתו ייהרסו 27 דירות בשני בניינים לטובת בניית 84 יחידות דיור, שם כבר ניתנה החלטת ועדה והחברה פועלת להוצאת היתר, והשני ברחובות קק"ל, רוטשילד וזאב בנרדה בפ"ת שם במקום 70 דירות קיימות מתכננת החברה לבנות 210 חדשות, "הגענו לרוב הדרוש ועכשיו בדיוק אנחנו במגעים עם העירייה וביקשו שנקדם אותו במסגרת חלופת שקד".

מבחינתכם זה כדאי?
"חלופת שקד מאפשרת לתת עד 400% וממילא זה יותר מהמכפיל שאנחנו צריכים. זה יתרון גדול כי לוחות הזמנים קצרים יותר, נוכל להגיש את התב"ע עם ההיתר ביחד והכול בסמכות ועדה מקומית, ובמקום חמש שנים של תב"ע והיתר ונוכל לעשות את ההליך בשנתיים-שלוש".

למה בכפר סבא הלכתם על חלופת שקד ולא תמ"א 38 ?
"בעיקרון אפשר היה להרים את הפרויקט במסלול תמ"א הריסה ובנייה. אבל מכיוון שנדרשה תב"ע שמתקנת קווי בניין ועוד דברים טכניים, הגענו להסכמה שההיתר יהיה מקביל לתב"ע כדי לקצר את לוחות הזמנים".

מתי כיזמים נוח לכם יותר לפנות לחלופת שקד לעומת החלופות אחרות?
"אם הרשות מוכנה, יש לזה רק יתרונות, כי למעשה אתה יכול לאשר תוכנית מפורטת עם כל הזכויות שאתה צריך, לפחות באזור מרכז הארץ שבו לא צריך מכפילים גדולים, ובמקביל את היתר הבנייה. בתמ"א 38 הזכויות לא תמיד מספיקות וחלופת שקד מאפשרת להוסיף זכויות. ויחסית לפינוי בינוי - המסלול קצר יותר".

אם באמת הכל כל כך טוב בחלופה, איך ניתן להסביר שרוב היזמים לא התחילו לממש אותה?
"החלופה נותנת פתרונות נקודתיים למקרים שאין מענה. לא תמיד אין מענה, זה תלוי גם במדיניות העירייה. גם יש הרבה חבלי לידה, לא כל העיריות יודעות איך להתנהל – או להחליט באיזה שלב בודקים את היתר הבנייה למשל".

בימים אלו מקדמות רשויות רבות את תוכניות ההתחדשות הבניינית שעתידות להחליף את תמ"א 38 , ונשאלת השאלה האם גם לאחר אישורן תהיה חלופת שקד רלוונטית. רצון משוכנע שכן: "זו אופציה חשובה כי ייקח זמן עד שכל העיריות יאשרו תוכניות מחליפות לתמ"א, ולפעמים גם אחרי שמאשרים תוכנית עדיין צריך גמישות. אנחנו נתקלים במקרים שעדיין צריך תב"ע נקודתית למרות שעשו תוכנית לכל האזור".

תב"ע למגרש בודד זה לא מצב אופטימלי

קובי ארדיטי, מנכ"ל RMA מקבוצת רם מוגרבי ארדיטי מספר כי בימים אלה בוחנת החברה את קידום הפרויקט הראשון שלה באמצעות חלופת שקד, בדרום תל אביב. "מדובר במגרש עם בעיה, כי כבר אין תמ"א 38 , ואי אפשר לחבר אותו למתחם גדול יותר, כי מסביבו כבר עשו חיזוק. עלתה האפשרות לבצע בו חלופת שקד.

"קידום תב"ע עבור מגרש בודד היא לא מצב אופטימלי בהיבטים של השקעת זמן וכסף, אפילו אם זו תב"ע בסמכות מקומית. בהתחלה רצינו לחכות לתוכנית תא/5555 (תוכנית ההתחדשות הכוללנית של ת"א המקודמת בימים אלה, דנ"ק) אבל היא תיקח כמה שנים ואני לא יכול לחכות. לכן אנחנו בודקים תב"ע לחלופת שקד למגרשים האלה מול צוות התכנון הרלוונטי בעירייה".

ככלל, אומר ארדיטי, "חלופת שקד היא פתרון בתחילתו, היא סובלת מזה שערים לא יודעות איך לעבוד איתה, רוב היזמים לא מכירים אותה והיא לא מספיק מפותחת. אבל זה בר שינוי. תראה למשל את הפינוי-בינוי, לפני כמה שנים המסלול הזה התחיל, ותוך כמה שנים הוא השתכלל מאד עם הרבה חוקים שנחקקו בנושא. זה תהליך".