"גם בתקופה שבה היה תמ"א 38/1 בלבד, כאסטרטגיה בחרנו במתחמים בהרצליה ורעננה שההתחדשות בהם עשתה שינוי אמיתי"

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?
עבדנו בתור משפחה בנפרד, כל אחד בתחום שלו: קבלנות ביצוע, ייזום וניהול נדל"ן בקנדה ובארץ. ב-2008 בערך עם תחילת תחום ההתחדשות העירונית, כשהייתי סטודנט בשנה אחרונה באוניברסיטה, פתחתי את המפה של מרכז הארץ והגעתי למסקנה כי אין כמעט "קרחות", שטחים פנויים לבנייה.

פניתי לגורמים השונים במשפחה ואמרתי להם שיש אצלנו את כל המרכיבים והנסיון הדרושים במשפחה להצליח בתחום: פיננסי, המישפטי, ביצועי, יזמי - והתכנית שלי היא לרתום את כל היכולות לקבוצה אחת שתתמקד בתחום ההתחדשות בשנים הבאות בארץ.

כבר בתחילת הדרך, התחלנו במתחמים שלמים בתור אג'נדה, למרות שאז רק תמ"א 38/1 היה רלוונטי. התמקדנו בשכונת גן רש"ל בהרצליה מול הבינתחומי, שהיתה במיקום מעולה, אבל עם בניינים ישנים ומוזנחים. שכונה שההתחדשות עבורה היא אינטרס חברתי וקיומי.

אחת ההחלטות שקיבלנו כבר בתחילת הדרך היתה לפנות את הדיירים הקיימים בזמן הבנייה, גם בפרויקט תמ"א 38/1. בתור קבוצה שמבצעת את כל הפרויקטים שלה, הבנו שהעבודה לא תבוצע באופן איכותי ויעיל כאשר האנשים גרים במקביל בבניין.

מבחינה ביצועית, הבנו שעבודה על בניין קיים היא משימה קשה לביצוע שתדרוש מאיתנו תכנון וישום שונה ממה שהשוק בארץ היה רגיל לו. לכן, לפני שעוד ביצענו למדנו וחקרנו בהתאם עם אנשי מקצוע ועם כל מחלקה ובעלי תפקיד בעירייה. היו אתגרים שלא ציפינו להם והיינו חייבים למצוא פתרונות שתרם התבצעו בארץ בקנה מידה כזה. היום, גן רש"ל בהרצליה היא אחת השכונות הכי מבוקשות בעיר שמעניקה לגרים בה איכות חיים חדשה עם תקווה לעתיד.

ספר על חוויה משמעותית שזכורה לך מתחילת דרכך

בתחילת הדרך, בעלי הדירות מאוד חששו לגבי מה שיהיה במשך כל התהליך איתם ועם הבית שלהם. הם לא הצליחו אפילו לדמיין שנעשה את כל מה שהתחייבנו לו. הבנו אותם לגמרי ופשוט עשינו את כל המאמצים הדרושים להתייחס לזאת בהתאם. הבנו שהבעלים השותפים של הקבוצה חייבים לשבת בעצמם עם בעלי הדירות ללא כל אגו, לשמוע סיפור אחרי סיפור כדי לעזור להם, לצד בעלי המקצוע שמייצגים אותם, כמובן.

זכור לי במיוחד דייר בגיל קרוב ל-90, שגר בקומה שלישית באחד מהבניינים. הוא בקושי יצא מהבית, וממש בכה לנו ואמר שאין לי חיים בגלל במגבלות שיש לו. הוא גם שומר מסורת ומאד רצה שתהיה בבניין מעלית שבת. כשסיפרנו לו איך הבניין יהיה ושתהיה מעלית שבת, הוא ממש בכה ואמר שבזכות ההתחדשות העירונית הוספנו לו שנות חיים. כל זה קרה לשמחתנו והברכות שלו כל הזמן מגיעות אלינו.

במקרה אחר, היה נער שאמר לנו שהוא מתבייש להביא את החברים שלו הביתה, הוא רוצה להכיר חברה אבל מתבייש להגיד לה איפה הוא גר. אחרי שסיימנו עם הפרויקט, הוא קיבל את האומץ והגאווה להזמין חברים ואותה לבית ולשכונה שלו. זה היה מרגש במיוחד.

עוד רגע שנתן לקבוצה שלנו חותמת עידוד שאנו הגורמים לשינוי אמיתי בעיר היה ראיון עם ראש עיריית הרצליה שאמר בפומבית שצריך ללמוד בכל הארץ מהפעילות של רינובו בארץ בכל הנוגע להתחדשות עירונית שמובילה לשיפור איכות החיים של האוכלוסייה ופני העיר.

בתחום הפיננסי, חברתנו הייתה הראשונה בארץ שבנק הפועלים שהאמין בה ונתן לה ליווי לפרויקטים של תמ"א לאחר שיצרנו ביחד מנגנון משפטי ופיננסי שלא היה קיים קודם לכך ושפתח את הדרך להרבה חברות נוספות בארץ.

הדבר הכי חשוב שבעלי דירות שניגשים לפרויקט התחדשות צריכים לדעת

הדבר הכי חשוב שהם צריכים להפנים זה שבסופו של דבר שהם ורק הם, השותפים העיקרים של הפרויקט עם היזם. לפעמים זה מובן ולפעמים יש נציגויות דיירים שלא מספיק מבינות ומעורבים בתהליך וזה יכול להיות מסוכן בעבורם. נכון שקבלת ייעוץ מכל גורם מקצועי חשובה מאוד, אבל עליהם להבין לחקור ולוודא שהכל נבדק כראוי ומתנהל לשביעות רצונם.

בנוסף, כדאי לרתום את עורך הדין לא רק להמלצה על היזם, אלא לדרוש בדיקה משפטית מקיפה של היזם ואישור האיתנות פיננסית שלו. חשוב לדיירים ללכת לבניינים דומים לשלהם שהיזם והקבלן בנו, לדפוק על הדלתות של הדיירים שם לשאול שאלות חכמות ולשמוע את הפידבק. בסוף הם שותפים שמקבלים החלטות, והם הנושאים באחריות ונהנים מהתוצר הסופי.

לקח שלמדת במשך השנים

לא להתפשר בכל תהליך הביצוע בכלל ועל חומרי הגלם בפרט. למשל, מאז היום שהחלטנו שאנו מחפים אך ורק בחיפוי יבש את כל הבניינים כתוצאה מזאת חל שיפור ניכר באיטום ובידוד ועיצוב הבניין.

מהו הדבר שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ התחדשות עירונית ?
צמצום הבירוקרטיה. זה באחריותם בלבד וביכולתם לבצע. צריך לשאוף לעשות את זה בצורה כמה שיותר קלה, יעילה, ומהירה יותר שמעודדת את אלה שמצטיינים. לזכותם יש לאמר שהם עשו צעדי ענק מתחילת הדרך, אבל עדיין קיימת אי ודאות ונושאים שיש עדיין להסדירם.

כיצד השתנה תחום ההתחדשות העירונית עם השנים?

השינוי הגדול ביותר היה ההפיכה של תמ"א 38 /1 לתמ"א 38/2 (הריסה ובנייה) למסגרת משתלמת לביצוע ואיכות הבניין הסופי.

צעד חיובי נוסף מהשנים האחרונות היה הפחתת המינימום להסכמה בביצוע פרויקטים של התחדשות עירונית ל-66%, וגם בחירת ותיאום חלופות התכנון המתאימות לבניינים ואזורים שונים בארץ. ואולי הכי חשוב מבחינה חברתית זה התייחסות ויישום כללים חדשים שמתיחסים לבעלי דירות מבוגרים בפרויקט כגון חוק הדייר הקשיש.

מהן התכונות הדרושות ליזם בתחום?

בהתחדשות עירונית במיוחד, מתנהלים עם בעלי דירות שאינם בקיאים בהתחדשות עירונית. לא בהיבט המשפטי ולא התכנוני. הם מאוד פוחדים ולפעמים חשדנים, וזה מובן. הבנו את זה מהר מאוד וכולנו נרתמים להתייחס לכל חשש ובקשה אישית. לשמחתנו לרוב אנחנו מצליחים ביחד לפתור כל עניין.

בגן רש"ל, למשל, היתה לנו דירה בה גרו הלום קרב עם אמו בת 90, שסרבו לכל קשר איתנו. לצערנו הבן נפטר זמן קצר לאחר החתימה על ההסכם והאמא נשארה לבד ללא כל משפחה. לקחנו על עצמנו לוודא שמי שיבא וידבר איתה, יש לו את הסמכות והרשות המשפטית לכך, ושלא יעזו לנצל את מצבה הקשה. לשמחתנו הצלחנו להעביר אותה בהסכמה לדירה אחרת בזמן העבודות, שם היא החליטה להישאר ולגור גם לאחר מכן. זה סוג היחס והסבלנות שצריך לגייס בהתחדשות עירונית ההצלחה תלויה יותר בפן האנושי ופחות מהפן העסקי.

סימני אזהרה שיכולים לגרום לך לא להתקרב לעסקה?
פעם פנו אלינו נציגות של בניין, עם גיל ממוצע שעמד על 80. הם קידמו את הפרויקט ברצינות וחשבנו שאנחנו הולכים לקראת הסכם. לקראת חתימת ההסכם אותם נציגים אמרו לנו שהם לא עובדים בחינם והם צריכים לקבל יותר תמורות. לא הסכמנו ללא הסכם מראש של שאר הבעלים בבניין. זה נדיר אבל לצערנו קורה לפעמים. אם יש דרישה להעדפות, אפליה וחוסר שקיפות, אנחנו מתרחקים מהפרויקט.

פרויקט שאתה גאה בו במיוחד?

פרויקט U בהרצליה הירוקה, פרויקט תמ"א 38/2 הגדול בארץ מבחינת היקף של 12 בניינים בסך הכל שמתפרס על שלושה רחובות עזרא הסופר נחמיה והנדיב. השלב הראשון התחיל בתור משא ומתן על הסכם של תמ"א 38/1. ערב לפני קבלת ההיתר, השתנו הכללים בארץ ובעיר הרצליה לטובה וראינו שהבשילו כל התנאים לממש פרויקט הריסה ובניה במקום הרגשנו מחויבים לידע את הבעלי דירות שנוצרה אפשרות נוספת שיכולה להיות טובה וזה נתון לבחירתם. לשמחתנו הם הסכימו, זה לקח שנה וחצי לאשר את הפרוויקט ולהתחיל לבנות מחדש את הבניינים. בפרויקט הזה אין שום ספק שהפכנו להיות מהמובילים בהרצליה ובארץ למובילים הבלתי מעורערים בהרצליה.

לאן לדעתך צועד תחום ההתחדשות העירונית בעתיד הקרוב?

שלא נתבלבל לרגע, תחום ההתחדשות העירונית בישראל יתקדם אך ורק עם ישנו דגש קיומי על בטיחות ועמידות המבנים. בו זמנית, ישנה חובה לשדרוג התשתיות והתחבורה בהתאם. לדעתי, תהיה מגמה גוברת לשילוב דיור בר השגה, כאשר רשויות מקומיות ידרשו יותר פרויקטים עם דירות במחירים נגישים. בנוסף, בנייה ירוקה ומתקדמת תהפוך ליותר מרכזית, עם שימוש בחומרים ממוחזרים אמידים וטכנולוגיות לחיסכון באנרגיה. בעבורנו אין יותר מרתק וחשוב מזה - להיות חלק מבניית הארץ ולשפר את רמת חייהם וביטחונם של המשפחות והלקוחות שלנו.

משהו שאף אחד לא יודע עליך בענף הנדל"ן

אנחנו חברה שמדגישה את המשפחתיות במובן האנושי עם לקוחותינו יחד עם זאת אנו שואפים יום יום להיות המקצוענים בכל שרשרת התהליך ומאד גאים בכך. אין לי שום ספק שלקוחותינו, העיריות והיועצים שאנו עובדים איתם יכולים גם להעיד על כך.