המחוזי בפס"ד חריג: זיכרון דברים וטיוטה לא חתומה על עסקת נדל"ן בשווי 100 מלש"ח יוכרו כהסכם מחייב

בפסק דין יוצא דופן של השופט גלעד הס שניתן לאחרונה, הורה בית המשפט המחוזי בתל אביב על אכיפת הסכם מכר והסכם קומבינציה ב"מתחם חזק" הסמוך לאצטדיון בלומפילד ביפו, בשווי של למעלה מ-100 מיליון שקל. זאת, על סמך טיוטת הסכם שלא נחתמה וזיכרון דברים שנחתם עוד בתחילת המשא ומתן בין הצדדים.

הסיפור מתחיל בסוף שנת 2019, אז החל איש העסקים להב לוי, בעלי אל אי (חזק) השקעות, לנהל משא ומתן במול איש עסקים נוסף, לפיו לוי או חברה מטעמו ירכשו מהמוכר כ-3 דונם בעיר ברחוב שארית ישראל בתל אביב-יפו, הידועים גם "כמתחם חזק". הצדדים רקמו עסקה משולבת מכר במקצת המקרקעין וקומבינציה במרביתם, והעבירו את הטיפול המשפטי לעורכי דינם.

לפסק הדין המלא של המחוזי

במקביל לניהול המשא ומתן המשפטי, ודי בתחילתו, חתמו הצדדים בינואר 2020 על זיכרון דברים בן עמודים ספורים שפירט את עיקרי העסקה שבמסגרתה רוכש לוי במזומן כשליש מהקרקע ואילו על היתרה תתבצע עסקת קומבינציה שלפיה המוכר יקבל 48% מדירות המגורים שייבנו על ידי לוי או חברה מטעמו, ואילו לוי יקבל 52% מהדירות. במסגרת זכרון הדברים, שילם לוי למוכר מקדמה בסך של 200 אלף שקל וכנגדה קיבל זכות לרשום הערת אזהרה על המקרקעין, אך הוא לא ניצל זכות זו בזמן אמת.

לאחר החתימה על זכרון הדברים הצדדים המשיכו לנהל משא ומתן באמצעות עורכי דינם במשך תקופה ממושכת של כ-8 חודשים. לאחר שהצדדים התקדמו בניסוח טיוטות מפורטות של הסכמי המכר והקומבינציה, אך בטרם אלה נחתמו, המוכר ועורכי דינו הודיעו בספטמבר 2020 חד צדדית על סיום המשא ומתן עקב אי הגעה להסכמות.

הקונה לוי לא השלים עם ההודעה, ועורכי הדין של הצדדים החליפו ביניהם מכתבי התראה. המוכר, שיוצג ע"י משרד עוה"ד וקסלר ברגמן, האשים את הקונה בכישלון המשא ומתן בטרם התקשרות הצדדים בעסקה מחייבת, ואילו המוכר שיוצג ע"י משרד ארנון, תדמור-לוי, טען להתגבשות מלאה של עסקת מכר וקומבינציה למרות שהטיוטות לא נחתמו (וכיוצא בכך לביטול שלא כדין על ידי המוכר את ההסכמים שנכרתו).

הצדדים פנו אל בית המשפט רק לאחר כמה חודשים, לאחר שלוי הבין שהמוכר עומד להתקשר עם צד שלישי (חברת אופק בלומפילד מקבוצת אופק החזקות) ומימש את זכותו ורשם הערת אזהרה על המקרקעין.

בתגובה לכך הגיש המוכר תביעה לבית המשפט המחוזי בתל-אביב במסגרתה דרש את מחיקת הערת האזהרה ומתן צו הצהרתי המורה כי זיכרון הדברים אינו מהווה עסקה מחייבת. עוד טען המוכר כי במהלך המו"מ נזנח או שונה זיכרון הדברים. עוד טען התובע כי זיכרון הדברים, אף אם הוא מחייב, אינו ניתן לאכיפה וזאת משני טעמים עיקריים. הראשון הוא שזה אינו מפורט דיו, ונותרו מחלוקות שלא הוסכמו והשני הוא כי מדובר על הסכם המצריך שיתוף פעולה ואמון, אשר כבר לא קיימים בין הצדדים.

בתגובה הגיש לוי באמצעות עוה"ד תומר בר-נתן, יונתן גרינשטיין ויוגב כתר ממשרד ארנון, תדמור-לוי תביעה שכנגד שבמסגרתה עתר לא רק לאכיפת זכרון הדברים אלא גם לאכיפת טיוטות הסכם המכר והסכם הקומבינציה, הגם שאלה כלל לא נחתמו בסופו של יום, זאת בטענה כי הטיוטה האחרונה הייתה כבר הוראת ביצוע של ההסכם.

עו"ד תומר בר-נתן ממשרד ארנון, תדמור-לוי (ניקי וסטפהל)

לאחר ניהול הליך ממושך, שכלל באופן חריג למדי גם חקירות עורכי הדין ממחלקות הנדל"ן של שני המשרדים על ידי הליטיגטורים שניהלו את התיק בבית המשפט (מאותם המשרדים), בית-המשפט דחה את תביעת המוכר על כל חלקיה וקיבל את תביעת לוי, ובתוך כך הורה כי זיכרון הדברים שנעשה בין לוי לבין המוכר בתחילת המשא ומתן הוא הסכם מחייב לכל דבר ועניין.

"מדובר בעסקה עם שני צדדים מתוחכמים, מומחים" 

בפסק הדין ציין השופט: "בהתאם להלכה.. העובדה כי מדובר במסמך ביניים או זיכרון דברים, אין בה כשלעצמה להוביל למסקנה כי אין מדובר בהסכם מחייב, אלא יש לבחון את מהות ההסכמה בין הצדדים. כאשר בפרט יש לבחון שני רכיבים על מנת להכריע האם מדובר בהסכם מחייב או לאו - גמירת דעת של הצדדים להתקשר בהסכם מחייב (יסוד גמירת הדעת) וכי ההסכמה בין הצדדים מסוימת (מפורטת - דנ"ק) דיה (יסוד המסוימות).

בית-המשפט קבע גם כי הטיוטות הלא חתומות שבאי כוח הצדדים ניסחו, מחייבות אף הן את הצדדים, וכי למעשה ביחד עם זכרון הדברים מהוות עסקה גמורה וחתומה שניתן לאוכפה ולהוציאה אל הפועל. בכך דחה בין השאר את טענות המוכר כי היבטים מסוימים כמו סוגיית המיסוי לא עלו בזיכרון הדברים. בפסק-הדין נכתב כי על אף שמדובר בעסקה מורכבת, זכרון הדברים שנחתם היה מפורט דיו וכלל את כל המרכיבים העיקריים בעסקה המשולבת, וכי נסיבות כריתתו מלמדות על כך שהצדדים הבינו היטב כי הם מתחייבים זה כלפי זה.

מתוך פסק הדין: "התובע אמנם טען כי אינו מבין בנדל"ן, אולם הודה כי הוא איש עסקים רב נכסים, אשר מחזיק עובדים רבים... אין לפני אזרח רגיל המבקש למכור את דירתו היחידה וחותם על זיכרון דברים שאינו מבין את משמעותו, אלא בשני צדדים מתוחכמים, מומחים, אשר נעזרים באנשי מקצוע מעולים"

"מדובר בעסקה בין מומחים, אנשי עסקים, אשר מבינים היטב את התחום העסקי ונעזרו באנשי מקצוע מהשורה הראשונה… התובע, אמנם טען כי אינו מבין בנדל"ן, אולם הודה כי הוא איש עסקים רב נכסים, אשר מחזיק עובדים רבים, ובכל מקרה נעזר ב… יזם נדל"ן ותיק ומתמחה בתחום... שני הצדדים אף נעזרו בשני משרדי עורכי הדין מהמובילים בישראל בתחום הנדל"ן. מכאן, אין לפניי אזרח רגיל המבקש למכור את דירתו היחידה וחותם על זיכרון דברים שאינו מבין את משמעותו, אלא בשני צדדים מתוחכמים, מומחים, אשר נעזרים באנשי מקצוע מעולים". 

עוד נקבע, כי על אף שלאחר החתימה על זכרון הדברים, הצדדים המשיכו לנהל משא ומתן במשך 8 חודשים תמימים, המוכר נסוג ממנו שלא בצדק לאחר שהצדדים כבר הגיעו להסכמות סופיות גם במסגרת הטיוטות המעודכנות: "טיוטה זו משקפת את המתווה ואת ההסכמות בזיכרון הדברים, והיא למעשה מהווה את אותו ההסכם המפורט שאמור להיחתם לאחר זיכרון הדברים. טיוטה זו מכילה את כלל ההסכמות בין הצדדים בכלל הנושאים שהיו שנויים במחלוקת, למעט נושא אחד, ההפחתה בתמורה היה ובעסקת הקומבינציה יהיה השטח הנמכר קטן יותר...

"מכאן, המסקנה שלי הינה כי ביום 9.9.2020, ערב הנסיגה מהמשא ומתן, לא רק שהיה זיכרון דברים מחייב בין הצדדים, אלא שנוסח ההסכם המפורט מכוח זיכרון הדברים היה מוסכם גם כן, למעט מחלוקת שולית, שניתן היה להתגבר עליה בנקל".  לאחר דחיית התביעה הראשית וקבלת התביעה הנגדית, בית המשפט אף חייב את המוכר לשלם ללוי הוצאות משפט בסך של 250 אלף שקלים.

בא-כוחו של לוי עו"ד בר-נתן מסר: "קיבלנו בסיפוק רב את פסק הדין שעושה צדק לאחר שלוש שנים ממושכות של מאבק משפטי עיקש. לדעתנו, בית-המשפט קבע אמנם את המובן מאליו באומרו כי זיכרון דברים, הכולל את כל עיקרי ההסכמות בין הצדדים, מהווה הסכם מחייב לכל דבר ועניין; ואולם, במקרה שכאן בית-המשפט הנכבד עשה צעד נוסף ובקביעה אמיצה (אך נכונה לחלוטין) הורה גם על אכיפת טיוטות הסכמים מפורטות ולא חתומות. בכך בית-המשפט חסך מהצדדים 'לחזור אחורה בזמן' לשלב הזיכרון הדברים ולהתחיל מחדש בניהול משא ומתן מייגע ומיותר בנסיבות העניין.

"אני מקווה שנראה יותר ויותר פסיקות דומות שבאותם מקרים (והלא רבים) שבהם צד פורש ממשא ומתן ממש רגע לפני החתימה על ההסכם, ולאחר שברור לגמרי שאין למעשה מחלוקות אמיתיות בין הצדדים, בתי המשפט יעמידו את הצד הפורש על כלל התחייבויותיו כאילו חתם ממש על ההסכם. עתה נחזיר את הכדור לצוות הנדל"ן שלנו שימשיך בניהול העסקה והוצאת הפרויקט אל הפועל מכוחה לטובת כל הנוגעים בדבר".