הטרנד שהוציא את שוק הדירות מאיזון – וגרם אפילו לבנק ישראל להזיע

בזמן האחרון ניתן לראות שינוי משמעותי באופן שבו מתבצעות עסקאות נדל"ן בישראל. תנאי המימון שקובעים היזמים בפרויקטים, המאפשרים לרוכשים לשלם אחוז קטן במעמד הרכישה ואת יתרת הסכום במועד המסירה, הפכו למרכיב מפתח בתהליך הרכישה. מודלים של "10% עכשיו ו-90% בסוף" או "15% עכשיו ו-85% בסוף" הפכו לסטנדרט בשוק, כאשר היזמים מציעים תנאים מפתים אלה כדי למשוך קונים, ובעיקר משקיעים. אך מה המשמעות של תופעה זו, והאם היא אכן משרתת את כלל השוק? שאלה זו מקבלת משנה תוקף על רקע זימונם הבהול של ראשי תחום מימון הנדל"ן בבנקים השונים לישיבה עם המפקח על הבנקים בנושא רמת הסיכון העולה בענף, ושבה מבצעי מימון אלה צפויים להיות אחד מנושאי הדיון המרכזיים. 

התמריץ לרוכשים ומשקיעים: ללא הצמדה וללא תשומות

כיום, כאשר תנאים אלו הופכים לסטנדרט בפרויקטים חדשים, נוצר מצב שבו הרוכשים מתמכרים לנוחות הפיננסית הזו. תנאים אלו מאפשרים להם לשלם סכום קטן בהתחלה ולהמשיך עם חייהם ללא דאגות מיידיות לגבי יתרת התשלום. יתרה מכך, רבים מהפרויקטים מציעים גם פטור מהצמדות למדד המחירים לצרכן או לתשומות הבנייה, מה שהופך את העסקאות לעוד יותר אטרקטיביות.

אולם, בעוד שתנאי המימון הללו מציגים יתרונות ברורים, המחיר האמיתי כבר מגולם במחירי הדירות. למעשה, מחירי הדירות שמוצעים לרוכשים כוללים בתוכם את עלות התנאים הנוחים הללו, והמחירים האמיתיים משקפים זאת. כך, כשאנחנו מסתכלים על הדיווחים של עליית המחירים בלמ"ס, אחת הסיבות המרכזיות לכך היא שהמחיר הכללי מגלם את עלות המימון הנוח.

השפעת משקיעים רבים על הפרויקט

הרוכשים, במיוחד המשקיעים, רואים בתנאים הללו הזדמנות להרוויח בטווח הקצר. הם משלמים סכום קטן בהתחלה, מבצעים את הרכישה, ולאחר מכן ממתינים עד שהדירה מוכנה כדי למכור אותה במחיר גבוה יותר – ללא דאגה לעדכונים במדד או לתשומות בנייה. עבורם, העסקה נראית משתלמת מאוד בטווח הקצר.

עם זאת, כשפרויקטים מסוימים מכילים אחוז גבוה של משקיעים שמתכננים למכור את הנכסים שלהם במועד קרוב אחד לשני, נוצר מצב שבו שוק מקומי מוצף בהיצע פתאומי של דירות. זה עלול להקשות על מכירת הדירות הללו, גם אם לא מדובר בירידה משמעותית של המחירים הכלליים. במצב כזה, שוק מקומי עלול להפוך לרווי בדירות, מה שמייצר תחרות מוגברת בין משקיעים שמנסים למכור בו זמנית, ומוביל לאתגרים במכירת היחידות באזורים אלו.

ההשפעה על שוק היד השנייה

בעיה נוספת שצומחת מתוך תנאי המימון האטרקטיביים היא הפגיעה בשוק היד השנייה. התרבות הישראלית של "יהיה בסדר" דוחפת אותנו לקבל החלטות שמבוססות על מה שטוב כרגע, עם פחות התמקדות בתכנון לטווח הארוך. אנחנו רואים צעירים וזוגות שלא תמיד מתכננים כיצד יעמדו בהחזרי המשכנתא ביום שיקבלו טופס 4 ויצטרכו לשלם את ההלוואה במלואה. העסקאות נראות מפתות בטווח הקצר, אך הן לא תמיד ריאליות עבור הרוכשים.

לאחרונה, בנק מזרחי הצטרף לבנק לאומי ושינה את חישוב אישורי המשכנתאות בצורה כוללת יותר. הבנק בוחן את היכולת של הרוכשים לעמוד בכלל ההחזר של המשכנתא כאשר יצטרכו לשלם את כל הסכום בסיום הפרויקט. חשוב מאוד שכל גורם פיננסי המעורב במימון המשכנתאות יבחן את המכלול ואת יכולת ההחזר המתאימה, במיוחד כאשר מגיע הרגע שבו הרוכשים יצטרכו להעמיד את כל 100% התשלום על הדירה, לאחר קבלת טופס 4 .

מה שקורה היום בשוק הדירות דומה למה שקרה בשוק הרכב. רכבי יד שנייה איבדו את ערכם בצורה משמעותית בגלל שרבים מעדיפים רכבים חדשים. מדוע? תנאי המימון הנוחים שיבואני הרכב מציעים הפכו את הרכבים החדשים לאטרקטיביים יותר, והריבית הנמוכה שיכולה להינתן על רכבים חדשים מייצרת תחושה של עסקה טובה יותר. תופעה דומה מתרחשת כיום בשוק הדירות.

העובדות בשטח מראות שהביקושים והרכישות מתרכזים בשוק היד הראשונה, בעוד ששוק היד השנייה הופך למאתגר יותר ויותר. קשה יותר למכור דירות בשוק היד השנייה כאשר בפרויקטים החדשים היזמים מציעים תנאי מימון אטרקטיביים שמושכים את הקונים הפוטנציאליים לעברם. מצב זה מותיר את שוק היד השנייה בפער גדול, ומקשה על מכירת נכסים קיימים.

לאן פונים מכאן?

כמובן, חשוב להדגיש שגם במסגרת ההטבות וההנחות בפריסייל, אפשר למצוא תנאי מימון טובים ונוחים, וזה בהחלט מהלך שמאפשר להעלות את המחיר של הדירה, שכן היזמים למעשה מספקים פתרונות מימון שמהווים חלק ממחיר הדירה עצמו. אך יחד עם זאת, לא ניתן להפוך את המודל הזה לסטנדרט מוחלט בכל הפרויקטים ללא יוצא מן הכלל, שכן זה עלול ליצור עיוותים משמעותיים בטווח הארוך.

אם המגמה הזו תימשך לאורך זמן, השוק עלול להיכנס לסיכון גבוה הרבה יותר ממה שהוא נמצא בו כיום. לכן, יש לנהוג בזהירות ולא לראות בתנאי המימון הנוחים פתרון לכל, אלא כלי שיכול לסייע – אך צריך להיזהר מלהפוך אותו לכלל מחייב שיתקבע.