"בהתחדשות עירונית יש קסם משקר, רק על הנייר זה נראה פשוט"

לדברי עומר גוגנהיים, תמ"א 38 השפיעה באופן מהותי על ענף הנדל"ן וחילקה מחדש את הקלפים לשחקנים חדשים. הוא רואה בכדאיות הכלכליות כבסיס לעשייה ומצביע על מה שהמחוקק נדרש לתת לו מענה באופן מיידי: " לא ייתכן שפרויקט של 500 יח"ד לא יקודם בגלל בניין סרבן של ארבעה דיירים."

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

תמ"א 38 סקרנה אותי מאוד. היא יצרה זכויות יש מאין ובעצם ערבבה את כלי המשחק מחדש בענף הנדל"ן, גיים-צ'יינגר של ממש. בתחילת העשור הקודם התחדשות עירונית החלה לצבור תאוצה על רקע תיקונים ושינויים חקיקתיים. הם ביססו היתכנות כלכלית לפרויקטים וסיפקו רוח גבית לכל המעורבים בתחום. בעיניי, בהתחדשות עירונית יש את הכל. כל פרויקט הוא רב-מערכתי, ואתה, כיזם, מחויב לצאת מהעולם הקטן שלך ולהיפתח לעולמות של הדיירים, הרשויות, העיריות. זה ממש עולם ומלואו. 

ספר על חוויה משמעותית שזכורה לך.

אחת מנקודות הציון המשמעויות מבחינתי שקשורות בהתחדשות עירונית היא כאשר נפתחה האפשרות להרוס ולבנות מחדש ולא רק לחזק את הקיים. האפשרות של לעשות הכל מאפס היא רגע מכונן של ממש, רגע שמעביר אותך מקריעת ים סוף של תמ"א חיזוק ובנייה אל הארץ המובטחת – הריסה ובנייה. אני ממש זוכר את הרגע הזה, זו הייתה פריצת דרך ומאז כל תחום ההתחדשות צמח בקצב מואץ. באופן ספציפי יותר, אני זוכר פרויקט בו קיבלנו אישור עקרוני של העירייה וכולם היו שמחים ומרוצים. זמן קצר לאחר מכן התמנה מהנדס עיר חדש שחשב שאפשר לעשות את הפרויקט הזה טוב עוד יותר ופתח את הכל מחדש. בעבודה מאומצת ובתיאום עם כולם, תוך כמה חודשים הפרויקט אושר. התוצאה הייתה טובה אפילו יותר וזה בהחלט היה רגע מרגש.

מהו הדבר הכי חשוב שכל מי שניגש לפרויקט התחדשות צריך לדעת?

אם אתה ניגש לתחום הזה אתה צריך הרבה מאוד אוויר. האוויר הזה הוא אורך רוח וסבלנות אבל גם בסיס כלכלי איתן. מאחר והתהליכים מתארכים לא פעם אתה בהחלט יכול למצוא את עצמך ב"פול גז בניוטרל". אפשר לומר שבהתחדשות עירונית יש קסם משקר. על הנייר זה נראה פשוט ואין צורך ברכישת קרקע, אבל זה לא נכון. בשביל להחזיק כמות נאה של פרויקטים, להצליח לתת שירות מעולה לבעלי הדירות, לעבוד מול היועצים ולעמוד בכל השינויים – אתה צריך הרבה מאוד משאבים, זה עולה הרבה כסף, וחשוב לזכור שבדרך יש גם כישלונות. 

אם היית יכול לשנות דבר אחד שיאיץ את תהליך ההתחדשות – מה היית עושה?

הייתי מקדם חקיקה לטיפול בבניין הסרבן. בדומה למצב המוכר של דייר סרבן, נדרש לקבוע מספר פרמטרים שיאפשרו לתבוע בניין סרבן מתוך קבוצה של בניינים. המצב כיום הוא שהמחוקק לא מספק פתרון מהיר ויעיל – הרי לא ייתכן שפרויקט של 500 יח"ד לא יקודם בגלל בניין של ארבעה דיירים. 

לאילו עסקאות לא תתקרב לעולם?

הבסיס לכל עסקה הוא ההיתכנות הכלכלית שלה. יש לא מעט בניינים שיושבים על תאי שטח קטנים מאוד ביחס למספר הדירות הקיימות, ואם לא מדובר במגרש שנמצא בלב ליבו של אזור הביקוש, קשה מאוד להגיע לכלכליות. בנוסף, ככל שאתה מוסיף יותר תכולות לפרויקט, וזו המגמה כעת, אתה מרחיק את הכלכליות מהפרויקט. להוציא פרויקטים של תמ"א חיזוק ובנייה, אנחנו פועלים בכל רחבי הארץ – כל עוד ישנה כדאיות כלכלית בפרויקט אנחנו נקדם אותו.

ספר משהו שאף אחד לא יודע עליך בענף הנדל"ן.

אני בנאדם פשוט; אבא לחמישה ילדים, קם בבוקר, מביא אותם לגן ועושה קצת עליות מתח בגינת הספורט שליד, חוזר הביתה ויוצא לעבודה. בעבודה אני מחולל מהפכות – הופך ישן לחדש. אז נגמר היום ואני חוזר למקלחות, לארוחת הערב, לסיפור ונשיקת לילה טוב.