כמעט עשור לאחר שיצאה לדרך: משרד המשפטים חוזר לקדם את החקיקה להסדרת קבוצות הרכישה

הצעת החוק הממשלתית להסדרת תחום קבוצות הרכישה מקודמת פעם נוספת על ידי משרד המשפטים, על רקע ההתעוררות המסתמנת בתחום, כך חשפה אתמול (ג') עו"ד נעה סרברו, ראש אשכול נדל"ן (ייעוץ וחקיקה) במשרד המשפטים, במהלך פורום מארגני קבוצות רכישה שערך מרכז הנדל"ן . עוד לקחו חלק בארוע רשם הקבלנים הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, עמית גריידי, עופר רופא, מנהל סקטור הנדל"ן בבנק ירושלים ולירן טובי, ראש צוות עסקי קבוצות רכישה בבנק, ודניאלה פז ארז, בעלים ומייסדת " פז כלכלה ".

נזכיר כי המהלך לחקיקת החוק המדובר יצא לדרך כבר בשנת 2016, כאשר על רקע ריבוי הפרשיות בענף, ובראשן התמוטטות חברותיה של ענבל אור, הטילה שרת המשפטים דאז איילת שקד על ועדה בראשותו של המשנה ליועמ"ש לשעבר עו"ד ארז קמיניץ, לגבש המלצות במטרה לשפר את ההגנה הניתנת לחברי קבוצות.

החקיקה להסדרת קבוצות הרכישה חוזרת? עו"ד נעה סרברו ( מרכז הנדל"ן )

לדברי סרברו, אותן פרשיות אשר הניעו את המהלך לפני קרוב לעשור, "שיקפו כשלים מאוד משמעותיים, משפטיים, צרכניים ומימוניים. הוועדה נדרשה לבחון האם נדרשת הסדרה של התחום, ותשובתה היתה חיובית. היא גם נדרשה לבחון האם יש בכלל מקום לפעילות של קבוצות רכישה, וגם כאן התשובה היתה כן. ההמלצה הייתה הסדר חקיקתי מאוזן, חקיקה רכה שתאפשר המשך פעילות ומצד שני תאפשר הגנה טובה יותר על זכויות החברים והרוכשים".

סרברו סיפרה כי דיוני הצוות העלו כי "חברי קבוצה רבים כלל אינם מודעים לאיזו עסקה נכנסו, גם בגלל מצגים מטעים בשלב השיווק והפרסום, וגם בהמשך בניסוח החוזי, של התנאים של החוזה. עוד מצא הצוות כי יש להחיל על התחום מספר כללי יסוד בתחום החוזים, ובראשם נאמנות סגורה, חשבון נאמנות נפרד לפרויקט. "כולנו מכירים את המקרים שהכספים לא הלכו לפרויקט או נוהלו בצורת פירמידה והרוכשים נשארו בלי הדירה ובלי הכסף, לכן הנאמן שלא תלוי במארגן אמור לתת הגנה לרוכשים, אבל לא באותה רמת הגנה של חוק המכר".

היא הוסיפה, כי לאחר מספר שנות עיכוב, שנבעו בין היתר מההאטה החריפה בתחום באופן שייתר לכאורה את החקיקה, הוגשה לבסוף הצעת החוק על ידי הממשלה הקודמת. "הממשלה הנוכחית עדיין לא נדרשה להצעת החוק אך לאחרונה יש התעוררות בשוק, ולכן אנו בוחנים שוב את קידום החקיקה. עם זאת השוק הוא לא אותו השוק יש נסיבות שהשתנו, ולכן אנו בודקים אם נדרשים גם שינויים בנוסח החוק".

"מגבשים הסכם מדף לקבוצות רכישה"

עמית גריידי, רשם הקבלנים והממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון, אמר כי "שיטת קבוצות הרכישה היא שיטה טובה כאשר היא עובדת לפי החוק, ושיטה חשובה לאור העלאות הריבית ועל אף המשברים. אבל צריך להגן על רוכשי דירות. במקרי "רום כנרת", "פרי נדל"ן" ו"גלגל" זיהינו כי מוטת השליטה היא למעשה בידי המארגנים, לכן ראינו בהם כמוכרי דירות והטלנו עיצומים כספיים. רום כנרת זה פרויקט שפעלנו בו כבר ב-2022 לפני שהחברה התפרקה, הטלנו עיצומים כספיים. כל מי שנכנס לקבוצה אחר כך לא עשה גוגל".

עמית גריידי באירוע של מרכז הנדל"ן (מרכז הנדל"ן)

לדברי גריידי, הקריטריון החשוב ביותר לשאלה האם מארגן הוא למעשה יזם במסווה, הוא האם מחיר הדירה מוגדר כסופי. "מי שקובע מחיר סופי בפרויקטים שלו דינו להיות מוכר דירה בהתאם לחוק המכר. אין סיכוי שמארגן שנותן מחיר סופי משחרר את השליטה לחברי הקבוצה. כמו כן, נבחנת השליטה במנגנון ההחלפה ליועצים של הפרויקט. כל עוד אתם מאפשרים החלפה אין בעיה. עוד סממן הוא היעדר נציגות. אם אין נציגות ואין פרוטוקולים, מי ששולט בקבוצה הוא רק המארגן". 

בדיון חשף גריידי כי בימים אלה מתגבש במשרד השיכון "הסכם מדף" לקבוצות רכישה. "אנחנו מתקרבים למצב של הסכם מדף מוצע, לא מחייב, לקבוצת רכישה, שהחברים ידעו מה צריך לכלול ולא לכלול בהסכמי שיתוף, ושהדיירים יהיו מדעים לאינטרסים שלהם. בסוף, מארגנים אמורים להיות מתווכים בין קבוצה של אנשים שרוכשת קרקע. זה תפקיד המארגן – לארגן את הקבוצה וללוות את הפרויקט. ברור שצריך מארגן חזק. אין בעיה אם החברים יסמכו על המארגן. העניין הוא שיוכלו לשלוט בפרויקט". 

"כדאי ללכת לגורם מימון שנותן לך ודאות בתחילת הדרך" 

לירן טובי, ראש צוות עסקי קבוצת רכישה סקטור נדל"ן בבנק ירושלים, הוסיף: "הצוות שלנו מוביל קבוצות רכישה מכל הסוגים – התחדשות עירונית , קומבינציה, מסחר, מגורים. האתגר של קבוצות הרכישה הוא אתגר מארגן הקבוצה. מקפידים מאוד על זהות המארגן – חזק, מנוסה, שיודע לנהל קבוצה ולהביא אותה לטופס 4. הרבה פעמים אנחנו דורשים מארגן פיננסי. אנחנו לא יכולים להתמודד ישירות עם כל החברים, ולכן נדרש מתווך שיתווך את דרישות הבנק לקבוצה.

"אתגר נוסף הוא לוחות זמנים, נושא כואב. חלק מהבעיה הוא גם חיתום וכן חוסר ניסיון. עצם זה שפירקנו את הממשק בין הסניף לסקטור - קיצרנו הליכים. עושים במקביל גם את החיתום וגם את הליווי. עושים יום חיתום מרוכז, ואנשים יוצאים כש-70% מהדרך הושלמה. אנחנו רואים בשנה האחרונה, בייחוד בשנת המלחמה, חשיבות ברצף של הפרויקט. עושים הכול כדי שהפרויקטים יתבצעו. אם נגמר ההון העצמי, אנחנו יודעים לתת מימון ביניים.

לירן טובי ( מרכז הנדל"ן )

"האתגר הבא הוא חיתום החברים – אתגר סיזיפי. אנחנו יודעים לעבוד עם כל המגזרים, מכירים את כל הקהלים, ויש לנו מספיק ניסיון להעביר מספיק בקשות שקשה להעביר בהתחלה. שינויים בתקציב גם הם נושא בעייתי, במיוחד בשנה האחרונה לאור עליית מחירים של קבלני הביצוע והעלאת הריבית. למרות דוח אפס, הרבה פעמים חורגים ממנו. קיבלנו הרבה בקשות השנה להגדלת מסגרת".

לדברי טובי, "כדאי ללכת לגורם מימון שנותן לך ודאות בתחילת הדרך. היו גורמי מימון חוץ-בנקאיים שלא הצליחו להעביר את הכסף לקבוצה, ועקב קושי בתשלומים של חברי הקבוצה נתנו הקפאת תשלומים או דחיית תשלומים, ובעקבות הסגר התגברה תחרות בין קבלנים , ראינו שמחליפים קבלנים על אף ההסכם.

"הדבק שמדביק את קבוצת הרכישה - הסכם שיתוף חזק"

דניאלה פז, מייסדת ובעלת החברה פז כלכלה : "היכולת של קבוצת רכישה לעבוד כמו שצריך, היא זה שיש מארגן חזק, בעל ניסיון, ומישהו שיודע לשווק טוב. הדבק שמדביק את קבוצת הרכישה זה הסכם שיתוף חזק, שעם מארגן חזק מוריד חלק מהבעיות. נציגות פעילה זה מאוד חשוב, וגורם מיומן שיממן את הפרויקט. הדברים האלו יגרמו לכך שהקבוצה תעבוד. 

דניאלה פז באירוע שולחן עגול ( מרכז הנדל"ן )

לדבריה, "דוח אפס לא יכול להיות המסמך בגינו נכנסים לפרויקט, דוח אפס הוא מסמך לצורך קבלת מימון, וקבלת המימון היא במועד קרוב לכך שהפרויקט יוצא לדרך. כשמדובר בקבוצת רכישה היא צריכה לשלם הון עצמי גבוה יותר, של לפחות 50% לעומת יזם שזה 25%. אצל היזם מדובר על רווחיות של 15%-17%.

" מס רכישה לא נכלל בדוח בקבוצת רכישה. קבוצת רכישה בדיפולט חורגת מפרויקט יזמי, חברי הקבוצות מראש מבקשים את השדרוגים ולכן עלויות בנייה יותר יקרות. חוק מכר לא תקף, צריך לקוות שלא יהיה תקף. גם לא סופרים את עלויות המימון של קבוצות רכישה. בקבוצות רכישה אין 10/90, משלמים לפי קצב צריכת הכספים. בפרויקטים יקרים צריך לשלם בהתחלה לפחות 75% מערך הדירה. בקרקע זולה, הקרקע כמעט לא שווה כלום, ובשלב הראשון כמעט לא משלמים שום דבר". 

עוד הוסיפה פז ארז כי ״פיקוח על ליווי פיננסי וניהול כספי נכון, בשילוב פורטל דיירים שמייצר שקיפות לחברי הקבוצה, מסייעים להצלחת פרויקטים של קבוצות רכישה״.