משפרים ובוכים: עלות תוספת חדר בתל אביב - יותר מדירה שלמה בחיפה או באר שבע

על אף שאינו פלח הרוכשים הגדול ביותר, לפלח משפרי הדיור ישנה חשיבות מיוחדת בתפקודו של שוק נדל"ן תקין. ראשית בשל העובדה הפשוטה שפלח זה, שזו לו הדירה השניה או השלישית בבעלותו, נחשב לאמיד יותר ונוטה לרכוש את הדירות היקרות יותר בבניין המגורים, שבהן ה"דלתא", של הרווח היזמי גדולה יותר. שנית, דירות היד השנייה שאותן משחררים משפרי הדיור לשוק בעקבות רכישת הדירה החדשה, הן למעשה עיקר היצע הדירות שמשמש את רוכשי הדירה הראשונה, אלו שלא הצליחו, או לא רצו, לרכוש דירה במסגרת מבצעי המכר השונים של הממשלה.

אלא שלמרות חשיבותו הרבה, השנים האחרונות אופיינו בשחיקה הדרגתית של חלקו של פלח זה מתוך כלל העסקאות. על פי סקירה של משרד האוצר, בנובמבר האחרון התבצעו 1,987 רכישות של משפרי דיור המהווים 27.8% מכלל עסקאות הנדל"ן שבוצעו באותו החודש. מדובר בצמצום משמעותי לעומת 33.33% שהוו משפרי הדיור בנובמבר 2022 מתוך כלל העסקאות, ו-31.3% בתקופה המקבילה ב-23'. מהי הסיבה לשחיקה זו? ייתכן כי התשובה לכך נעוצה בבדיקה שערכה לאחרונה לשכת שמאי המקרקעין, אשר ממנה עולה כי הגדלת הדירה בחדר הפכה למשימה לא פשוטה מבחינה כלכלית, בשל פערי המחירים הכרוכים בכך.

הבדיקה השוותה בין 18 הערים הגדולות בישראל (מעל 100 אלף תושבים), ובחנה את הפער בעלויות הרכישה של תוספת חדר עבור דירות 3,4,5 חדרים.

מ-3 ל-4 חדרים: תוספת 54% בב"ש, ו-14% בלבד בראשל"צ 

על פי הבדיקה, במעבר מדירה של שלושה חדרים לדירה של ארבעה חדרים, באר שבע היא העיר שבה העלות היחסית לתוספת החדר היא הגבוהה ביותר ועומדת על כ-53.8%, ממחיר של 853 אלף שקלים בממוצע לדירת 3 חדרים ל-1.31 מיליון שקלים בממוצע לדירת 4 חדרים, פער של 460 אלף שקל. חיפה במקום השני עם תוספת יחסית של 49.3%, ממחיר ממוצע של 1.25 מיליון שקלים לדירת 3 חדרים למחיר ממוצע של 1.86 מיליון שקלים לדירת 4 חדרים, תוספת של 617 אלף שקל.

בת ים נמצאת במקום השלישי עם תוספת יחסית של כ-40.9%, ממחיר של 2.04 מיליון שקלים לדירת 3 חדרים למחיר של 2.87 מיליון שקלים לדירת 4 חדרים. בתל אביב מדובר בתוספת של כ-1.26 מיליון שקלים ו-33.9%, ממחיר של 3.6 מיליון שקלים למחיר של 4.86 מיליון שקלים. בירושלים מדובר על תוספת של 30% ממחיר של 2.36 מיליון שקלים למחיר של 3.07 מיליון שקלים.

לעומת זאת, העיר שבה העלות היחסית של החדר הנוסף עבור דירת שלושה חדרים היא הזולה ביותר הינה רחובות. מחיר ממוצע לדירת 3 חדרים בעיר עומד על כ-2.04 מיליון שקלים והשדרוג לדירת 4 חדרים יעמוד על כ-288 אלף שקלים בלבד בממוצע, מדובר בתוספת של כ-14.1%. ראשון לציון עם נתון כמעט דומה באופן היחסי כאשר התוספת לחדר הנוסף בעיר מסתכמת בכ-309 אלף שקלים. ממחיר של 2.14 מיליון שקלים לדירת 3 חדרים למחיר של כ-2.45 מיליון שקלים לדירת 4 חדרים (עלייה של כ-14.4%).

מעבר מ-4 ל-5: חיפה וראשל"צ בצמרת

התמונה משתנה מעט כאשר מדברים על מעבר מדירת ארבעה חדרים לדירת חמישה חדרים. כך, חיפה מובילה עם תוספת של כ-47.2%, ממחיר ממוצע של 1.86 מיליון שקלים לדירת 4 חדרים למחיר ממוצע של 2.75 מיליון שקלים לדירת 5 חדרים. ראשון לציון במקום השני עם תוספת של כ-46.1%, ממחיר של 2.45 מיליון שקלים למחיר של 3.58 מיליון שקלים. הרצליה סוגרת את השלישיה הראשונה עם תוספת של כ-40.6%, ממחיר ממוצע של 3.53 מיליון שקלים למחיר ממוצע של 4.97 מיליון שקל. באר שבע נמצאת במקום הרביעי עם תוספת של 39.9%, ממחיר ממוצע של 1.31 מיליון שקלים לדירת ארבעה חדרים למחיר של 1.83 מיליון שקלים לדירת חמישה חדרים.

מבין ערי המטרופולין, ירושלים היא העיר שבה התוספת היחסית עבור החדר הנוסף היא הנמוכה ביותר ועומדת על 32.5%, ומיליון שקלים בדיוק, ממחיר של 3.07 מיליון שקלים למחיר של 4.07 מיליון שקלים. בתל אביב מדובר על תוספת של 33.9% ממחיר של 4.86 מיליון שקלים למחיר של 6.5 מיליון שקלים. מבחינה מספרית אבסולוטית מדובר בתוספת של 1.64 מיליון שקלים - יקר יותר מדירת 3 חדרים בחיפה או דירת 4 חדרים בבאר שבע. 

62% תוספת ברחובות במעבר מדירת 2 ל-3 חדרים 

ומה עם הדירות הקטנות? כאן הערים שמובילות את הרשימה הינן בעיקר מאזור המרכז. במקום הראשון ממוקמת רחובות עם תוספת של כ-61.8% לשדרוג מדירת שני חדרים לדירת שלושה חדרים, ממחיר ממוצע של 1.26 מיליון שקלים, למחיר ממוצע של 2.04 מיליון שקלים. במקום השני ממוקמת ראשון לציון עם תוספת של כ-47.5%, ממחיר של 1.45 מיליון שקלים למחיר של 2.14 מיליון שקלים. חיפה במקום השלישי עם תוספת של כ-47.2%, ממחיר ממוצע של 850 אלף שקלים למחיר ממוצע של 1.25 מיליון שקלים, בעצם חיפה היא העיר היחידה שנמצאת במקומות הראשונים בכל הקטגוריות.

בקצה השני של הרשימה נמצאות בני ברק והרצליה. בבני ברק התוספת הינה של 16.2%, ממחיר ממוצע של 1.72 מיליון שקל לדירת 2 חדרים למחיר ממוצע של 2.02 מיליון שקל לדירת 3 חדרים. בהרצליה התוספת הינה של 19.4%, ממחיר של 2.47 מיליון שקל למחיר של 2.95 מיליון שקל.

עוד בקרב ערי המטרופולין - באר שבע מדובר על תוספת של 37.4% ממחיר של 621 אלף שקלים למחיר של 854 אלף שקלים. בירושלים מדובר על תוספת של 28.4% ממחיר של 1.84 מיליון שקלים למחיר של 2.36 מיליון שקלים ובתל אביב מדובר בתוספת של  31.7% ממחיר של 2.76 מיליון שקלים לדירת שני חדרים למחיר של 3.63 מיליון שקלים לדירת שלושה חדרים.

"דווקא בפריפריה עלות השדרוג היחסית גבוהה יותר"

לדברי נחמה בוגין , יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, הממצאים מציגים תמונה מורכבת של שוק הדיור בישראל. "מפתיע לגלות שדווקא בערי הפריפריה, כמו באר שבע וחיפה, העלות היחסית של שדרוג חדר לדירה היא הגבוהה ביותר. כשמשפחה בבאר שבע נדרשת להוסיף כ-54% למחיר דירתה כדי לעבור מדירת 3 חדרים לדירת 4 חדרים, זה מציב אתגר משמעותי בפני משפרי דיור. בעוד שבתל אביב התוספת המוחלטת היא הגבוהה ביותר, כ-1.23 מיליון שקל למעבר מ-3 ל-4 חדרים, מדובר בתוספת יחסית של כ-34% והיא נמוכה משמעותית מערי הפריפריה. נתון זה מדגיש את הפרדוקס בשוק הדיור הישראלי - דווקא באזורים שאמורים להיות נגישים יותר למשפרי דיור, המעבר לדירה גדולה יותר מהווה נטל כלכלי כבד יותר באופן יחסי".

עוד מוסיפה בוגין כי "המלחמה המתמשכת חידדה עוד יותר את הצורך וההבנה כי מרחב מוגן הוא כבר לא מותרות אלא צורך ביטחוני בסיסי. אנו עדים לעלייה בביקוש לדירות חדשות עם ממ"ד, גם במחיר של הגדלת ההחזרים החודשים במשכנתאות. משפחות רבות מוכנות כיום להתחייב כלכלית כדי לחיות בביטחון עם דירה חדשה וממ"ד בבית שמגיע כחדר הנוסף, במקום לצאת לחדר המדרגות בזמן אזעקות וזהו פקטור משמעותי אשר משפיע בצורה ישירה על מחירי הדירות". 

אריק שוקרון, מבעלי חברת גגאב המקימה מספר פרויקטים בעיר היין באשקלון, אומר כי דרך נוספת עבור משפרי דיור להתגבר על פערי המחיר, היא מעבר לעיר שכנה שבה מחירי הדירות נמוכים יותר. "בשכונות חדשות כמו עיר היין, מחירי הדירות החדשות עוד נמוכים באופן יחסי. אנו רואים לא מעט משפרי דיור שמחפשים לעבור לדירות 4 חדרים כשהפערים עומדים על כ-30% בממוצע , וכן רבים המשדרגים לדירות 5 חדרים הן בתוך אשקלון והן תושבי חוץ המגיעים לעיר ופוגשים מחירים נמוכים יותר ממחירי הדירות בערים בסביבה, דוגמת אשדוד או אזור השפלה, הנמצאים מרחק של מספר דקות נסיעה בלבד".