"8% מדירות המשקיעים הניבו הפסד ריאלי ברבעון השני של 2019"

הנתונים השליליים סביב פעילות המשקיעים בשוק הנדל"ן הישראלי ממשיכים להצטבר: ביוני האחרון פרסמנו כי היקף הרכישות של המשקיעים באפריל האחרון הגיע לשפל, ונחשב לאחד הנמוכים בעשור האחרון – וכעת נראה כי ישנה לכך סיבה, בהסתכלות רחבה יותר המתייחסת לפעילות לאורך הרבעון השני של השנה. 

על פי נתוני אגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר שפורסמו היום (ב'),כ-8% מהדירות שנמכרו על ידי משקיעים ברבעון השני של 2019 הניבו להם הפסד הון ריאלי. הנתון משקף עלייה של נקודת אחוז אחת בהשוואה לרבעון השני של 2018, אך בהסתכלות על הרבעון המקביל של 2017 מדובר על שיעור כפול. ממוצע רווח ההון הריאלי ברמה ארצית עמד על כ-400 אלף שקל ברבעון השני של 2019 – כ-750 אלף באזור תל אביב, לעומת כ-100 אלף בלבד בפריפריה הצפונית.

"בהשוואה למכירות המשקיעים ברבעונים הקודמים, נמצא כי חלה ירידה משמעותית ברווח ההון הריאלי במרבית האזורים", נכתב בסקירת אגף הכלכלנית הראשית. "אומנם ירידה זו עשויה להיות מושפעת בין היתר בשינוי בתמהיל הדירות הנמכרות, אולם העובדה לפיה במקביל נרשם גידול  בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד הון ריאלי, בפרט בדירות שנרכשו בארבע השנים האחרונות, יש בה כדי לרמז כי הירידה ברווח ההון אינה נובעת רק משינוי בתמהיל הדירות הנמכרות". עוד נכתב בסקירה כי הגידול בשיעור המכירות בהפסד חל על רקע ירידה במספר העסקאות בדירות יד שנייה.

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי השיעור הגבוה ביותר של מכירות בהפסד הון ריאלי (מסך הדירות שמכרו משקיעים) נרשם באזור ב"ש ובאזור טבריה (15% ו-14% בהתאמה). בבחינת התפתחות שיעור זה בולט במיוחד אזור ב"ש, שבו זינק שיעור הדירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי, שעמד על 4% בלבד בממוצע בשנת 2017. במקביל נרשמה ירידה חדה באותה תקופה במספר העסקאות בדירות יד שניה באזור זה. מנגד, השיעורים הנמוכים  ביותר של דירות שנמכרו בהפסד הון ריאלי נרשמו באזור רחובות (כ-2% בלבד ממכירות המשקיעים) ובאזור ת"א (4%). 

"הגידול בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד הון ריאלי, בפרט השיעור הגבוה שנרשם בפרמטר זה באזור ב"ש, יש בהם כדי להפתיע במידה מסוימת לאור עליות המחירים החדות בשוק הנדל"ן בעשור האחרון", מוסיפים באגף הכלכלנית הראשית. "ניתוח הממצאים לפי משך זמן ההחזקה בנכס מלמד כי הגידול בשיעור הדירות הנמכרות בהפסד מתרכז בדירות שנרכשו החל משנת 2016. כך, כמעט מחצית מדירות אלו שנמכרו על ידי בעליהן במחצית הראשונה של 2019 הניבו הפסד הון ריאלי לבעליהן, או רווח הון ריאלי השווה לאפס. נציין כי שיעור זה חריג  לא רק בפני עצמו, כי אם גם ביחס לתקופות קודמות.

הממצאים העולים מניתוח זה מרמזים כי כאשר מטרת הרכישה של המשקיעים בשוק הנדל"ן הינה לגרוף רווח הון ריאלי, רווח זה כלל אינו מובטח, בוודאי בהשוואה לעשור שקדם להן.  מובן, שחלק מההסבר לכך נעוץ בעליה החדה במס הרכישה על דירות הנרכשות להשקעה, אולם ניתוח הממצאים מלמד כי ברבע מהדירות שבהן לא צמח רווח הון ריאלי, לא היה גם רווח הון נומינלי (דהיינו, מחיר המכירה היה שווה או נמוך ממחיר הרכישה). ממצאים אלו יש בהם כדי להסביר את רמת השפל במשקל רכישות המשקיעים בשוק".

3,400 דירות נרכשו על ידי משקיעים; 5,300 דירות נמכרו

עוד עולה מנתוני אגף הכלכלנית הראשית כי רכישות המשקיעים ברבעון השני של 2019 נותרו ברמה נמוכה, 3,400 דירות, מספר המהווה כ-13% מסך העסקאות. בהשוואה היסטורית נמצא כי רק ברבעונים השני והשלישי של 2018 נרשמה רמה נמוכה יותר של רכישות משקיעים. הרמה הנמוכה של רכישות המשקיעים מוצאת ביטוי גם בחיובי מס רכישה מדירות להשקעה: סך חיובי המס מדירות אלו ברבעון השני של 2019 עמד על כ-460 מיליון שקל בלבד.

בהשוואה לרבעון השני אשתקד מדובר אומנם על עלייה של 6% במספר רכישות המשקיעים, אולם באוצר מציינים כי הרבעון השני של השנה שעברה אופיין ברמה נמוכה במיוחד של עסקאות. בהשוואה לרבעון הראשון של 2019 ירדו רכישות המשקיעים בשיעור של 8%. באגף הכלכלנית הראשית מציינים כי הקיפאון ברכישות המשקיעים נרשם חרף הירידה בריבית על משכנתאות ובריבית הריאלית של בנק ישראל.

בפילוח גיאוגרפי בולטת בחולשתה גם כאן העיר באר שבע: באזור בירת הנגב נרשמה ירידה של 8% ברכישות המשקיעים בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, וירידה של 12% בהשוואה לרבעון הראשון של 2019. "כשיעור מסך העסקאות עמדו רכישות המשקיעים באזור זה ברבעון השני השנה על 12%, רמתו ההיסטורית הנמוכה ביותר של פרמטר זה באזור ב"ש".

ומה באשר למכירות המשקיעים? אלו הסתכמו ברבעון השני של 2019 ב-5,300 דירות, גידול של 4% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד. בהשוואה לרבעון הקודם נרשמה יציבות במכירות המשקיעים. בפילוח גאוגרפי נרשם השיעור הגבוה ביותר באזור המרכז (28%) ובאזור ירושלים (12%),ואילו בבאר שבע נרשמה ירידה של 2% - בהמשך לירידה חדה של 24% שנרשמה שם ברבעון הקודם. 

"מלאי" הדירות המוחזק בידי משקיעים הוסיף לרדת גם הוא ברבעון השני, ובמהלכו נגרעו ממלאי זה 1,900 דירות - בדומה לכמות שנגרעה ממלאי זה ברבעון השני אשתקד. עם זאת, הנתונים מבטאים גידול של 23% בגריעת הדירות מהמלאי בהשוואה לרבעון הקודם. "מאז החל לרדת מלאי הדירות בידי משקיעים ברבעון השני של 2016, נגרעו ממנו עד לתום הרבעון השני השנה כ-19 אלף דירות. לשם השוואה, בשלושה עשר הרבעונים שקדמו להיפוך המגמה התווספו למלאי זה  25 אלף דירות".

מדד סנטימנט המשקיעים בשוק הנדל"ן עמד ברבעון השני של השנה על 0.72. בהשוואה לרבעון הקודם מדובר על זוהי עלייה של 17%, אולם היא התרחשה לאחר ירידה בשיעור דומה שנרשמה ברבעון הראשון.