עסקת קומבינציה – כל מה שחשוב לדעת: המדריך השלם לשנת 2024

עסקת קומבינציה היא סוג של עסקת חליפין בנדל"ן הנעשית בין יזם לבין בעל קרקע. בעסקה זו בעל הקרקע מוכר ליזם את האדמה שבבעלותו או חלק ממנה, ובתמורה יקבל בעתיד זכויות על חלק מיחידות הדיור אותן יבנה היזם על קרקע זו.

דוגמאות לעסקת קומבינציה

עסקאות הקומבינציה הן עסקאות שכיחות מאוד בעולם הנדל"ן הישראלי, וניתן למצוא לא מעט דוגמאות לעסקאות כאלו. בתחילת 2019, לדוגמא, נחתמה עסקת קומבינציה בין חברת מנרב פרויקטים לבין מספר בעלי קרקעות פרטיים, להקמת מגדל מגורים בן 117 דירות על חוף הים בנתניה. על פי העסקה, בעלי הקרקעות יקבלו בסך הכל 53 מתוך כלל הדירות במגדל, ושאר 64 הדירות ישווקו לקונים פוטנציאליים על ידי החברה.

דוגמא נוספת לעסקת קומבינציה נחתמה באפריל 2018 בין חברת שופרסל לחברת גב ים מקבוצת נכסים ובניין IDB. על פי העסקה, שופרסל תמכור לחברת גב ים 69.5% משטח הנמצא בבעלותה, בעיר רעננה, בו תקים גב ים מתחם מסחרי לבנייני משרדים ושטחי אחסון וחניון עם 1,000 מקומות חניה. תמורת חלקה בקרקע תחזיק שופרסל כ-30.5% מהפרויקט.

חוזה עסקת קומבינציה

אמנם נשמע כי מדובר בסך הכל בעסקת חליפין ברורה ופשוטה, אך בפועל חוזה עסקת קומבינציה הוא אחד החוזים המורכבים בענף הנדל"ן. כל עסקת קומבינציה שונה מרעותה אך כולן מתבססות על שני מרכיבים עיקריים:

• אחוז הקרקע המוענק ליזם
• מספר יחידות הדיור שיקבל בעל הקרקע בתמורה

ברוב המקרים, ייקבעו פרמטרים אלו בהתאם לשיקולים שונים, בהם טיב ואיכות הקרקע והשווי המוערך של הפרויקט עם סיומו. המורכבות של החוזה נובעת מסיכונים לא קטנים ששני הצדדים לוקחים על עצמם עם עסקה מעין זו, אשר מצריכים התייחסות וכיסוי מקדים של כל היבטי העסקה.

אילו סוגים של עסקאות קומבינציה קיימים?

ישנם שני סוגים עיקריים של עסקאות קומבינציה, אשר ההבדל ביניהם נעוץ בעיקר בסיכון שהצדדים לוקחים על עצמם וברווח הפוטנציאלי הצפוי להם. את סוג העסקה המתאים ביותר יבחרו הצדדים בהתאם לאופיים ולנתוני העסקה.

עסקת קומבינציה אחוזים

עסקת קומבינציה אחוזים היא המודל הקלאסי של עסקאות הקומבינציה בו מחליטים בעל הקרקע והיזם, אחרי משא ומתן, על סך האחוזים שיקבל בעל הקרקע מתוך יחידות הדיור שייבנו. שיעור האחוזים עליו הוסכם נקרא, כאמור, אחוז הקומבינציה וגובהו תלוי בהערכה של שווי הקרקע. ככל ששוויה של הקרקע גדול יותר, כך יהיה אחוז הקומבינציה גבוה יותר. בהתאם לאחוז שנקבע, ייקבעו גם מספר יחידות הדיור שיקבל בעל הקרקע עם תום הבניה.

עסקת קומבינציה נטו

הסוג השני של עסקאות קומבינציה, הנקרא עסקת קומבינציה נטו, עשוי, במקרים מסוימים, לצמצם מעט את הסיכונים עבור בעל הקרקע. בעסקת קומבינציה נטו מחליטים בעל הקרקע והיזם מראש על מחיר נטו שיקבל בעל הקרקע. תמורת החלטה זו, לוקח על עצמו היזם את כל תשלומי המיסים המתלווים לעסקה. מצד אחד, נשמע מאוד מפתה עבור בעל הקרקע, כיוון שהוא גם לא נדרש לשלם מיסים וגם מקבל וודאות בדבר התמורה שיקבל, אך לרוב יהיה מדובר בתמורה קטנה יותר מהתמורה הפוטנציאלית שהיה יכול לקבל במודל האחוזים.

מה הם היתרונות של עסקת קומבינציה?

לעסקאות קומבינציה ישנם מספר יתרונות בולטים:

1. מבחינת בעל הקרקע – מדובר בתמורה גדולה הרבה יותר מכפי שהיה מקבל בעסקת מכר רגילה, בה הקרקע שבבעלותו היתה נמכרת תמורת ערך כספי כלשהו. בעסקת קומבינציה נהנה בעל הקרקע מהשבחה משמעותית של הקרקע שבבעלותו ומנכס שימשיך להניב תשואה באופן שוטף.

2. מבחינת היזם – מדובר בפרויקט אותו הוא יכול להוציא לפועל מבלי לגייס ולסכן הון עצמי גדול לשם רכישת הקרקע.

3. מבחינת המיסים – חלק מהמיסים המוטלים על הקבלן והיזם בעסקת קומבינציה הם מלכתחילה שונים ואף נמוכים יותר מאשר המיסים על עסקת מקרקעין רגילה, ובחלקם, תחת תכנון נכון מראש, ניתן להגיע לקיזוזים והפחתות נוספות.

מהם החסרונות והסכנות בעסקת קומבינציה?

לצד היתרונות המשמעותיים, חתימה על עסקת קומבינציה היא גם לקיחת סיכון לא קטן עבור שני הצדדים. מצד היזם, חשובה מאוד קביעת אחוז הקומבינציה – החלק של בעל הקרקע ביחידות הדיור שייבנו – לרוב ייקבע אחוז זה בהתאם לשווי הקרקע, אך אם תיעשה הערכה לא נכונה של שווי הקרקע עלול היזם לצאת מהעסקה בהפסד.

סיכון נוסף שלוקח היזם על עצמו הוא שחישוב אחוז הקומבינציה נעשה בהתאם לתכנון מספר מסוים של יחידות דיור. אם בסופו של דבר היתר הבנייה שיתקבל יתיר כמות קטנה יותר של יחידות, שוב ימצא עצמו היזם מופסד. עבור בעל הקרקע, סיכון ראשון הוא כניסה לעסקה שהתמורה עליה לא מגיעה באופן מיידי אלא רק עם תום הבנייה, מה שעשוי להגיע רק כעבור שנים. סיכון שני הוא הכניסה לשותפות על הקרקע עם היזם, אותו בעל הקרקע לא מכיר.

סיטואציה זו היא פתח לשלל מחלוקות ואי הסכמות אך הסיכון הגדול עוד יותר הוא מצב בו הקבלן יעלם או יפשוט רגל לפני שסיים את עבודתו, ועל אחת כמה וכמה אם כבר מכר דירות עתידיות לדיירים, אשר הכתובת היחידה לטענות מבחינתם הוא בעל הקרקע, שגם הוא לא קיבל את חלקו.

עסקת קומבינציה - מיסוי

עסקאות קומבינציה כרוכות בתשלומי מיסים מסוגים שונים, חלקם מוטלים על בעל הקרקע וחלקם על היזם:

1. מס רכישה -  מס רכישה מוטל בכל עסקת מקרקעין על הצד שרוכש את הזכויות , מכאן שבעסקת קומבינציה, היזם בלבד מחויב בתשלום מס רכישה על חלקו בקרקע, אותו עליו לשלם עם העברת הזכויות בטאבו.

2. מס שבח – מס השבח, לעומת זאת, מוטל על הרווח של הצד המוכר בעסקה, אך בעסקת קומבינציה יהנו שני הצדדים מרווח עתידי על זכויותיהם בקרקע, כך ששניהם נדרשים לשלם את מס השבח, כל אחד על חלקו בקרקע. יש לשים לב כי במקרים מסוימים ניתן להפחית את גובה מס השבח הנדרש, ומומלץ להתייעץ עם בעל מקצוע על מנת להבין מראש מה גובה המס שיידרש בפועל.

3. היטל השבחה – מס המשולם ישירות אל הרשות המקומית עבור החלטתה לאשר את התכנית המיועדת לקרקע, אשר תוביל להשבחתה, כלומר לעלייה בערכה. היטל השבחה לא קיים בכל עסקה וגובהו, שעשוי להגיע למאות אלפי שקלים, נקבע על ידי הרשות המקומית. בגובה היטל ההשבחה יתחלקו בעל הקרקע והיזם שווה בשווה.

מלבד מיסים אלו, מעורבים בעסקת הקומבינציה גם מס ערך מוסף ומס הכנסה, הנוגעים לגוף העסקי המבצע מכירה. כל עוד בעל הקרקע הוא אדם פרטי, יהיה היזם בלבד מחויב לתשלום מיסים אלו. אם בעל הקרקע הוא גוף עסקי בפני עצמו, יידרש גם הוא בתשלום על הדירות הנמצאות בבעלותו.

עסקת קומבינציה או עסקת תמורות?

פעמים רבות ישנו בלבול בין עסקת קומבינציה לבין עסקת תמורות, ואכן מדובר בשתי עסקאות דומות, אך בכל זאת קיים ביניהן הבדל מהותי. אם בעסקת קומבינציה מעניק בעל הקרקע אחוז מהקרקע שבבעלותו תמורת מספר מסוים של יחידות דיור שייבנו בעתיד, בעסקת תמורות מעניק הקרקע את כל הקרקע שבבעלותו תמורת אחוז מהרווחים שייקבע מראש.

לעסקת תמורות ישנם שני יתרונות בולטים על פני עסקת קומבינציה – הראשון הוא פוטנציאל הרווח של בעל הקרקע, שבעסקת תמורות הוא גדול הרבה יותר, ומתקבל במזומן, והשני הוא מיסים נמוכים יותר הן עבור היזם והן עבור בעל הקרקע כיוון שהמס משולם במועד מכירת הקרקע ולא במועד קבלת התמורה על המכירה. יחד עם זאת, תשלום המס עוד בטרם התקבלה התמורה הוא חסרון בולט של עסקה מסוג זה.

במקרים מסוימים, ניתן להמיר עסקת קומבינציה לעסקת תמורות תוך כדי התהליך, אך מדובר בשינוי מורכב מאוד, הדורש התייחסות לסעיפים רבים וחישוב מחודש של המיסוי, ויש לעשותו בזהירות תוך בדיקה מוקפדת של כדאיותו.

סיכום

לאור כל האמור לעיל, ניתן להבין כי עסקת קומבינציה היא עסקה מורכבת, אשר מביאה עמה יתרונות חשובים ומשמעותיים, אך גם נושאת עמה פוטנציאל סיכונים גבוה ומורכבות לא פשוטה. את תהליך המשא ומתן על סעיפי העסקה רצוי לבצע בליווי עורך דין המתמחה בתחום המקרקעין, על מנת להבטיח שמירה על האינטרסים של הצדדים המעורבים בעסקה, ואף לנסח הגנות מתאימות למקרה שאחד הצדדים לא ממלא את חלקו כפי שהוגדר.