רמ"י הציעה 220 אלף ש’ לחקלאי – ותפצה אותו ב-2.8 מיליון ש’

האם בני הדור השני למשפחה שעיבדה קרקע במשך 65 שנים במסגרת חוזי שכירות עונתיים מתחדשים, השקיעה מאמצים רבים בהכשרת הקרקע לחקלאות והוציאה כספים רבים לטובת עבודתה החקלאית לאורך כל אותם עשורים רבים, לא זכאים להיות מוגדרים כחוכרים לדורות - רק משום שחוזי החכירה מול רשות מקרקעי ישראל היו חוזים קצרי טווח?

לשאלה זו נדרש השופט נפתלי שילה מבית המשפט המחוזי בתל אביב, שדן בתביעה של חקלאי נגד רשות מקרקעי ישראל . התובע הוא בן למשפחה המעבדת במשך שנים קרקע בשטח של 220 דונם בסמוך לאור יהודה. המשפחה עיבדה את הקרקע לצורך גידול גידולים חקלאיים עונתיים, משנת 1955. בתחילה חכר אבי המשפחה 80 דונם, אך במהלך השנים השטח גדל עד שהגיע לממדיו כיום. 

התובע ואחיו סייעו לאב, מרגע שיכלו לעשות כן, לעבד את הקרקע, ובשנת 1958 חתם התובע עצמו על חוזה חכירה עבור חלק מהמקרקעין. במהלך השנים מאז, נחתמו חוזי חכירה או חוזי שכירות לתקופות של שנה עד שלוש שנים לכל היותר, לצורך גידולי שלחין. החוזים האחרונים שנחתמו, עבור קרקע בגודל 200 דונם ועבור קרקע בגודל 20 דונם, היו תקפים עד 2011 ו-2016 בהתאמה. גם לאחר שפג תוקף החוזים המשיכה המשפחה לעבד את הקרקע.

נוכח העובדה שהתובע מעבד את המקרקעין במשך 62 שנים ברציפות, והשקיע השקעות מרובות במקרקעין כגון רישות צנרת מים, השקעות בתשתית חשמל ומים, הקמת בתי קירור והשקעות בציוד ובכלים חקלאיים, אזי הוא נחשב חוכר לדורות במקרקעין"

בינואר 2017, ובהתאם לחוזים שנחתמו לאורך השנים המאפשרים את פינוי הקרקע לטובת שינוי ייעודה לתוכניות כאלו ואחרות, נשלחה לתובע ולאחיו הודעה מרשות מקרקעי ישראל המודיעה כי עליהם להשיב את הקרקע לטובת יישומה של תוכנית מועדפת לדיור בשטח – תמל/1046 להקמת שכונת פארק איילון באור יהודה. 

בא כוחו של התובע השיב במכתב שנשלח לרשות בפברואר 2017 כי נוכח העובדה שהתובע מעבד את המקרקעין במשך 62 שנים ברציפות (נכון למועד שליחת המכתב),והשקיע השקעות מרובות במקרקעין כגון רישות צנרת מים, השקעות בתשתית חשמל ומים, הקמת בתי קירור והשקעות בציוד ובכלים חקלאיים, אזי הוא נחשב חוכר לדורות במקרקעין. התובע לא התנגד להשבת המקרקעין, אולם טען כי לפי החלטה 1470 של רמ"י זכאי חוכר לפיצוי בסך של 12,700 שקל לדונם - ונוסף על כך לתמריצים בסך 1,000 שקל לדונם, לפי החלטה 1469. על כן, הוא תבע מהרשות פיצוי של 2,794,000 שקל.

בתגובה טענה הרשות כי התובע זכאי לפיצוי ולתמריצים רק על פי החלטה 1469, כלומר לפיצוי של 1,00 שקל לדונם, ולחלופין ניתנת לו אפשרות להגיש שומה פרטנית בהתאם להחלטה זו. לצד זה הובהר לתובע כי אם לא יחתום על הסכם ההשבה, הוא לא יהיה זכאי להחלת ההחלטה ולקבלת הפיצויים והתמריצים. התובע לא הסכים לחתום על הסכם ההשבה. במאי 2018 פורסמה למתן תוקף תוכנית תמל/1046, ובעקבות זאת הוצאו צווים להשבת המקרקעין לרשות וצווים לסילוק ידו של התובע מהמקרקעין ופינויים. בעקבות כך הגיש התובע את תביעתו לבית המשפט המחוזי.

החלטה 1470 החלטה אינה מבדילה בין סוגי חוכרים

החקלאי טען בכתב התביעה כי דינו הוא "כדין חוכר לדורות, ולמצער כחוכר הזכאי לקבל פיצוים לפי החלטה 1470. החלטה זו לא מבדילה בין סוגי חוכרים ולמעשה מגדירה 'חוכר' כמי שיש בידיו חוזה בתוקף. בידי התובע חוזה בתוקף, מאחר ששילם את מלוא דמי החכירה, ולכן יש להעניק לו את הפיצוי המגיע בהתאם להחלטות 1469 ו– 1470".

עוד טען התובע כי "על הנתבעת להחיל על התובע את אותה מערכת דינים והחלטות כפי שהן חלות על חברי אגודות חקלאיות, ולכן יש לסווג את התובע 'כחוכר בהתאם למעמדו במקרקעין בפועל'. לחלופין, לתובע מעמד של מחזיק ברישיון בלתי הדיר, ורישיון זה מקנה לו זכויות קניין השוות לאלו של חוכר לדורות. מעמד זה של התובע, הוא מכוח השתק קנייני ולכל הפחות מכוח עקרון תום הלב. התובע ואביו הסתמכו על מצג שיש להם זכות בר רשות בלתי הדירה במקרקעין, לאור חידוש הרישיון הרציף לאורך כשבעים שנה ללא הפסקה".

נוסף על כך ציין התובע כי בתחילה כונו ההסכמים שעליהם חתמו התובע ואביו 'חוזי חכירה ', והתובע הוגדר כחוכר. רק לאחר שנים רבות שבמהלכן התובע עיבד את המקרקעין, החלה הנתבעת באופן חד-צדדי, לטענתו, לשנות את המינוח בהסכמים, למרות שלא אירע שינוי בפועל. "אין למינוח ששונה על ידי הנתבעת כדי לשנות ממהות הזכות במקרקעין כפי שהוגדרה מלכתחילה על ידי הנתבעת", הוסיף וטען התובע. 

כבר בהסכם הראשון שנחתם עם אבי התובע בשנת 1956, נקבע שתקופת החכירה היא לשנה וכי החוכר מתחייב לפנות את המקרקעין כשהם פנויים, בתום תקופת השכירות. גם בחוזים שנחתמו לאחר מכן, לתקופות של עד שלוש שנים, נקבע שהרשות רשאית לדרוש את פינוי המקרקעין כשהם דרושים לה לביצוע מדיניותה או למטרה אחרת"

מנגד טענה רשות מקרקעי ישראל כי התובע מחזיק בחוזה שכירות חקלאי למטרת גידולים עונתיים בלבד: "כבר בהסכם הראשון שנחתם עם אבי התובע בשנת 1956, נקבע שתקופת החכירה היא לשנה וכי החוכר מתחייב לפנות את המקרקעין כשהם פנויים, בתום תקופת השכירות. גם בחוזים שנחתמו לאחר מכן, לתקופות של עד שלוש שנים, נקבע שהרשות רשאית לדרוש את פינוי המקרקעין כשהם דרושים לה לביצוע מדיניותה או למטרה אחרת, וזאת בכל עת ובהודעה מראש של 30 יום.

התובע לא החזיק בנחלה חקלאית ואינו חוכר לדורות. למרות שעד שנת 1986 כותרת החוזים היו לחכירה, מדובר בחוזי שכירות לגידולים עונתיים לתקופה של עד שלוש שנים, ומשנת 1986 ואילך מעולם לא טען ולא ביקש התובע מעמד של חוכר. נוסף על כך, החוזים שנחתמו עם התובע פקעו בשנת 2011 ובשנת 2017 ולא חודשו".

עוד טענה הנתבעת כי "נוכח לשונם הברורה של החוזים שעליהם חתם התובע – חוזי שכירות עונתיים קצרי טווח – אין כל בסיס לטענתו שהוא זכאי לפיצוי כחוכר לדורות. התובע מנוע מלטעון שהוא חוכר או שקיימת לו זכות של בעל רישיון בלתי הדיר. מהחוזים שעליהם חתמו הצדדים ניתן ללמוד כי כוונת הרשות הייתה להתקשר עם התובע בחוזה קצר טווח ומצומצם. 

נוסף על כך, חוזי השכירות לא כוללים זכות לתובע להאריך את תקופת השכירות, ואף לא מקנים לתובע 'בכורה לקבלת זכות' על השטח, והמשך ההתקשרות כפופה להחלטת ועדת ההשכרות ונבחנת מידי שנה בנפרד. לא הייתה כל כוונה להעניק פיצוי לשוכר עונתי בהתאם להחלטה 1470. עמדת הרשות, כנאמן הציבור, מתיישבת עם ההגנה על אינטרס הציבור והקופה הציבורית, השוויון והצדק החלוקתי".

"עמדת הרשות עושה עוול עם התובע"

השופט שילה פנה ראשית בהחלטתו להגדרת "חוכר" בהחלטה 1470 ובהחלטה 1469 של רשות מקרקעי ישראל : "חוכר של קרקע חקלאית על פי חוזה בתוקף וכן אגודה שיתופית חקלאית שהיא מושב עובדים, כפר שיתופי, אגודה חקלאית שיתופית, קיבוץ או מושב שיתופי, אשר מושכרים לה מקרקעין כמשבצת בתנאי נחלה או מחזיקה במשבצת בתנאי נחלה כבת רשות. לעניין הגדרה זו, "חוזה בתוקף" – לרבות חוזה חכירה שתקופת החכירה על פיו הסתיימה והחוכר זכאי, על פי הוראות חוזה החכירה או החלטות מועצת מקרקעי ישראל, לחדש את החכירה לתקופת חכירה נוספת".

בהתאם לכך קבע השופט כי הגדרת "חוכר" בהחלטות הללו אינה מגבילה את תחולתה לחוכר לדורות. לדבריו, בהחלטה אין הבחנה בין סוגי חוכרים, ולכן היא צריכה לחול גם על חוזים קצרי טווח. "בצדק טוען התובע כי ההחלטה מבצעת הכללה גורפת בין כל מחזיקי ומעבדי הקרקעות הנוהגים כיום אצל הנתבעת", פסק השופט.

"כמו כן, לא צוין בהחלטה כי ההגדרה של חוכר צריכה להתפרש בהתאם לחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969, הקובע בסעיף 3 כי שכירות לתקופה של מעל חמש שנים תיקרא חכירה ושכירות לתקופה של מעל עשרים וחמש שנים תיקרא חכירה לדורות. יש לבחון את הזכות באופן מהותי ותכליתי ולא להסתתר תחת הכינוי והלבוש המשפטי שניתן לה. במקרה דנן, העובדה שהתובע מעבד את המקרקעין כשישים וחמש שנה ברצף, מלמדת שמדובר בפועל בחוכר לתקופה ארוכה, למרות ההגדרה המצומצמת בהסכמים.

העובדה שהתובע (ובתחילה אביו) שכרו בפועל את המקרקעין ברציפות כ-65 שנים, ושילמו כל השנים דמי חכירה ואף מס רכוש בתקופה שהוא חל, מלמדת כי בפועל אף הרשות ראתה בתובע כמי שזכאי היה לחדש מידי שנה או שלוש שנים את חוזה השכירות, ובפועל הוא בעצם מעין חוכר לדורות"

אכן, התובע לא היה זכאי בתום כל תקופת חכירה שהרשות תחדש לו את חוזי השכירות. ברם, העובדה שהתובע (ובתחילה אביו) שכרו בפועל את המקרקעין ברציפות כ-65 שנים, ושילמו כל השנים דמי חכירה ואף מס רכוש בתקופה שהוא חל, מלמדת כי בפועל אף הרשות ראתה בתובע כמי שזכאי היה לחדש מידי שנה או שלוש שנים את חוזה השכירות, ובפועל הוא בעצם מעין חוכר לדורות.

העובדה שהרשות מעולם לא הציעה לצד ג' אחר את המקרקעין להשכרה ובמהלך כל השנים השכירה רק לו את המקרקעין, מלמדת שבפועל ניתן לראותו כמי שהיה זכאי שהחוזה עמו יחודש. גם בשנים שבהן התובע לא היה חתום על הסכם שכירות, כגון בתקופה שבה פגו חוזי השכירות משנת 2011 ו- 2016, המשיך התובע לשלם דמי חכירה שנתיים והרשות לא הודיעה לו כי הוא לא רשאי להמשיך לשכור את המקרקעין והם יועמדו להשכרה לגורם אחר.

מכאן פנה השופט להתמקדות בהשקעה הרבה שהשקיעו בני המשפחה בקרקע – ואף התייחס להשוואת מצב זה להתייחסותה של רמ"י לקרקעות במושבים ובקיבוצים. "יש לזכור שמדובר בתובע שמגיל צעיר עיבד את המקרקעין, בתנאים קשים ביותר. התובע, אביו ואחיו, 'ירקו דם' לצורך עיבוד המקרקעין והשקיעו עמל ויזע רב. מדובר במטה לחמם במשך קרוב לשישים וחמש שנים. לא ניתן לדרוש מהם להשיב את המקרקעין שעיבדו שנים כה רבות והיווה את מקור פרנסתם עד היום, ללא פיצוי הולם.

עמדת הרשות כי לתובע לא מגיע כל פיצוי מאחר שהחוזים עמו היו עונתיים לתקופה של עד שלוש שנים וכי אין לו חוזה בר תוקף, עושה עמו עוול. אין סיבה שמצבו יורע ממצבם של חברי קיבוץ או חברי מושב שקיבלו משבצת חקלאית מתחדשת כל שלוש שנים. אין סיבה להפלות לרעה את השוכרים במגזר הפרטי"

עמדת הרשות כי לתובע לא מגיע כל פיצוי מאחר שהחוזים עמו היו עונתיים לתקופה של עד שלוש שנים וכי אין לו חוזה בר תוקף, עושה עמו עוול. אין סיבה שמצבו יורע ממצבם של חברי קיבוץ או חברי מושב שקיבלו משבצת חקלאית מתחדשת כל שלוש שנים. אין סיבה להפלות לרעה את השוכרים במגזר הפרטי. יש להחיל עליו את החלטה 1470 ואף ליתן לו את התמריץ, מאחר שהתנגדותו לפינוי ללא פיצוי נאות הייתה מוצדקת". 

בסופו של דבר קבע השופט שילה כי התובע מוגדר חוכר לכל דבר, וכי יש להכיר בו כמי שמחזיק בחוזה חכירה בר תוקף, בניגוד לעמדת רמ"י. לכן קבע השופט כי על רמ"י לפצות את התובע בסכום שציין, בתוספת 50 אלף שקל שכר טרחה והוצאות משפט – וב-כ-2.8 מיליון שקל בסך הכול.