המחוזי: "אינטרס הבטיחות וערך חיי אדם גוברים על אינטרס החניה"

האם מחסור משמעותי במקומות חניה במתחם המיועד להתחדשות עירונית מהווה עילה מספקת לדחיית היתר בנייה? נשיא בית המשפט המחוזי בתל אביב, השופט איתן אורנשטיין, סובר שלא: בהחלטה שנתן לאחרונה בעניין היתר לפרויקט תמ"א 38 בבת ים הוא קובע כי לא ניתן להתעלם מהצורך בהכשרת מקומות חניה במסגרת פרויקטים להתחדשות עירונית – "אך באיזון שבין שני אינטרסים אלה נקבע בשורה של חיקוקים כי גובר אינטרס הבטיחות על פני החניה, שאינו שקול לערך חיי אדם".

הדיון בעניין זומן בעקבות ערר שהוגש לבית המשפט המחוזי בתל אביב, בשבתו כבית משפט לעניינים מינהליים, על ידי החברה המבצעת את הפרויקט, חברת אופקים ב.י רוטשילד 70. החברה ביקשה לבצע פרויקט תמ"א 1/38 (חיזוק ותוספת) ברחוב השקמה 24 בבת ים, בבניין בן 4 קומות ובו 16 יחידות דיור. הבקשה כוללת חיזוק של הדירות הקיימות, שיפוץ, הוספת מעלית, תוספת ממ"דים ותוספת מרפסות שמש. עוד התבקשה תוספת של שלוש קומות מעל לבניין הקיים, שבהן ניתן יהיה לבנות 12 יחידות דיור בסך הכול, כך שהמבנה יכיל בסופו של דבר 8 קומות ו-28 יח"ד.

במסגרת הבקשה להיתר התבקשה הסדרה של מקומות החניה במתחם. החברה הציעה להסדיר שישה מקומות חניה במגרש שעליו בנוי הבניין, בדרך של מכפילי חניה, וכן חניית נכה, ואילו יתר החניות בהשלמה לתקן הנדרש, 15 במספר, יתווספו בדרך של תשלום "קרן חניה" - משמע מקומות החניה הנוספים לא יהיו בשטח המגרש, זאת משום שהמגרש קטן מלהכילן. הבקשה נבחנה על ידי הוועדה המקומית ויועציה, ואושרה במרץ 2018.

ועדת הערר: "על הוועדה המקומית היה לעמוד על איזון סביר יותר גם בהיבטי החניה"

הפתרון שנמצא ואושר על ידי הוועדה המקומית הוא, כאמור, במאצעות תשלום מצד היזם לקרן חניה שתאפשר הכשרה של 15 מקומות חניה בחניון האורגים הסמוף, שנמצא במרחק של כ-600 מטרים מהבניין, ועומד בהגדרה הנדרשת של הימצאות "באזור הנכס". חניון זה ניתן יהיה להכשיר בתוך 10 שנים, על פי התוכניות. לצד זה ציינה החברה היזמית כי בינתיים יכולים דיירי הבניין להשתמש בחניות הסמוכות לבניין, ובחניון בר אילן - חניון סלול ובו כ-40 מקומות חניה הפתוחים לציבור.

על אישור הוועדה המקומית הוגשו התנגדויות שונות, שבהן דנה ועדת הערר המחוזית במחוז תל אביב. במרץ 2019, שנה לאחר אישורה של הוועדה המקומית בבת ים, החליטה ועדת הערר לקבל את ההנגדויות ולבטל את ההיתר בנוגע לחניות. בהחלטתה דאז נכתב כי "לטעמנו על הוועדה המקומית היה לעמוד על איזון סביר יותר גם בהיבטי החניה. בין השאר הייתה צריכה הוועדה המקומית להפחית את מספר הדירות החדשות המוצע, או לחילופין לדרוש פתרונות חניה בתחום המגרש, על אף העלות הכרוכה בכך".

הסדרת 15 מקומות חניה נוספים בתחום המגרש באמצעות מתקן חניה רובוטי משמעה חפירת מרתף מתחת לבניין, בעלות גבוהה של כ-4.5 מיליון שקל - פעולה שהופכת את הפרויקט ללא כדאי מבחינה כלכלית"

בעקבות החלטה זו הגישה החברה היזמית את העתירה, שבה טענה כי "הסדרת 15 מקומות חניה נוספים בתחום המגרש באמצעות מתקן חניה רובוטי משמעה חפירת מרתף מתחת לבניין, בעלות גבוהה של כ-4.5 מיליון שקל - פעולה שהופכת את הפרויקט ללא כדאי מבחינה כלכלית.

מכאן צדקה הוועדה המקומית שלאחר בדיקה באמצעות יועציה פעלה בהתאם לקבוע בסעיף 158א3 לחוק התכנון והבנייה ונתנה היתר, תוך שמצאה פתרון שקבוע בחוק לחוסר במקומות החניה במגרש באמצעות חיוב היזם בתשלום ל'קרן חניה'. חניון האורגים ניתן להכשרה כחניון בשנים הקרובות ובמסגרת התקופה שקבועה לכך בחוק, זאת בצד הפעלת קו הרכבת הקלה שמיועד לעבור בסמוך ואף הוא יקל על מצוקת החניה. מעל ומעבר, קיים מגרש חניה ציבורי ברחוב בר אילן שנמצא במרחק עשרות מטרים בלבד מהמגרש, ואשר משמש כבר היום את צורכי תושבי הרחוב".

ועדת הערר מאשרת שבבקשה להיתר לא התבקשו זכויות שחורגות מהמותר לפי תמ"א 38 והתוכנית, אך הבקשה מאיינת את מספר מקומות החניה המתחייבים במגרש ולפי התקן. אין בתמ"א 38 כדי לייתר את הצורך בהכשרת מקומות חניה בתוך המגרש ואין די בפתרון שנמצא על ידי הוועדה המקומית"

לגישתה של ועדת הערר דין העתירה להידחות שכן לטעמה "ההחלטה מאוזנת ומנומקת ולא נפל בה כל דופי שמצדיק את התערבותו של בית המשפט. ועדת הערר מאשרת שבבקשה להיתר לא התבקשו זכויות שחורגות מהמותר לפי תמ"א 38 והתוכנית, אך הבקשה מאיינת את מספר מקומות החניה המתחייבים במגרש ולפי התקן. אין בתמ"א 38 כדי לייתר את הצורך בהכשרת מקומות חניה בתוך המגרש ואין די בפתרון שנמצא על ידי הוועדה המקומית.

באיזון שבין הצורך בקידום יישומה של תמ"א 38 ובין האינטרס הציבורי בדבר מתן פתרונות חניה בתחום המגרש לדירות החדשות המתווספות, יש אומנם מקום ליתן משקל משמעותי ליישום תוכנית החיזוק לעומת נושא הסדרת מקומות החניה, אולם אין בכך כדי לאיין את האיזון בין השיקולים השונים, לרבות בהיבט של מקומות חניה ובנסיבות הפרטניות של כל בקשה ובקשה".

הוועדה המקומית גורסת כי החלטתה "מאזנת בין הצורך הלאומי בחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה לבין ההתנגדות שהוגשה מטעם הדיירים בבניין הסמוך. הוועדה סבורה שתשלום 'קרן חניה' יסייע כלכלית להכשיר את חניון האורגים, לבטח בטווח של עשור כנדרש בדין".

"לא היה מקום מצד ועדת הערר להתערב בקביעת הוועדה המקומית"

לאחר ששמע את כל הצדדים התפנה הנשיא אורנשטיין להכרעתו בעניין. ראשית ציין כי לפי תקנות החניה, על מוסד לתכנון לחייב עמידה במספר החניות המינימלי כתנאי למתן ההיתר. " היתר בנייה לפי תמ"א 38 משמעו הוספת יחידות דיור למבנה, שהן למעשה התמריץ הכלכלי ליזמים. על פניו, הפועל היוצא מכך, הוא כי נדרשת הוספת מקומות חניה על מנת לעמוד בתקני החניה הקבועות בתקנות החניה.

אולם הוספת מקומות חניה במסגרת פרויקט תמ"א 38 עלולה להיות מלווה בקשיים, שמקורם נובע מטעמים שונים, ובהם שיקולים תכנוניים ואדריכליים. לכן, ומטעמים מסוימים של תכנון סביבה או תחבורה, רשאי מוסד התכנון להתיר למבקש ההיתר לחרוג מהתקן, בכפוף לכך שזה ישתתף במימון התקנה של מקומות חניה בחניון ציבורי. 

המחוקק היה ער לקושי שבהכשרת מקומות חניה לבנייה לפי תמ"א 38 , מה שהביאו לקבוע הסדרים ספציפיים שמתווים פתרונות להסדרת מקומות חניה מחוץ למגרש. זאת, מתוך העדפה ברורה של חיזוק המבנה ומתן היתר לפי תמ"א 38 על פני הכשרת די מקומות חניה כדי לעמוד בדרישות"

המחוקק היה ער לקושי שבהכשרת מקומות חניה לבנייה לפי תמ"א 38 , מה שהביאו לקבוע הסדרים ספציפיים שמתווים פתרונות להסדרת מקומות חניה מחוץ למגרש. זאת, מתוך העדפה ברורה של חיזוק המבנה ומתן היתר לפי תמ"א 38 על פני הכשרת די מקומות חניה כדי לעמוד בדרישות תקנות ועל מנת לקדם את התכליות שעומדות בבסיס תמ"א 38, שעניינן הגנה על חיי אדם". 

בהמשך ישיר לכך קבע השופט אורנשטיין כי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה פעלה כשורה: "מהחומר שהונח לפני בית המשפט הגעתי לידי מסקנה שהוועדה המקומית עשתה מלאכתה נאמנה, שקלה את השיקולים המקצועיים הדרושים לעניין ומצאה פתרונות חניה הולמים, שמתיישבים עם לשון החוק, תוך הגשמת מטרת החוק שלפיה יש להעדיף את מתן ההיתר לפי תמ"א 38 כמפורט לעיל מאשר למנוע אותו, בכפוף למציאת פתרונות חניה. 

שוכנעתי כי לפני הוועדה המקומית נפרש מכלול התמונה הדרושה. היא בחנה זאת באמצעות היועצים המקצועיים כקבוע בדין. נמצא פתרון שעונה על דרישות הדין, ולא היה מקום מצד ועדת הערר להתערב בקביעת הוועדה המקומית בהקשר זה ולבטלו"

שוכנעתי כי לפני הוועדה המקומית נפרש מכלול התמונה הדרושה. היא בחנה זאת באמצעות היועצים המקצועיים כקבוע בדין. עוד התברר שעלות התקנת מתקן רובוטי היא לא כלכלית לחלוטין, ולכן חיוב בהתקנתו משמעו אי-מתן היתר לפי תמ"א 38 ". עוד הוסיף השופט והדגיש כי "נמצא פתרון שעונה על דרישות הדין, ולא היה מקום מצד ועדת הערר להתערב בקביעת הוועדה המקומית בהקשר זה ולבטלו".

השופט אורנשטיין סיכם ואמר: "בפתח דבריי ציינתי את חשיבותה של תמ"א 38 כתוכנית כלל ארצית שנועדה לשפר ולחזק מבנים לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה, במטרה למנוע אסונות עתידיים שעלולים לעלות בחיי אדם. אומנם לא ניתן להתעלם גם מהצורך בהכשרת מקומות חניה, אך באיזון שבין שני אינטרסים אלה, נקבע בשורה של חיקוקים כאמור לעיל כי גובר אינטרס הבטיחות על פני החניה, שאינו שקול לערך חיי אדם. זאת ביתר שאת כאשר נמצא פתרון סביר לחניה".

בהתאם להכרעתו קבע השופט אורנשטיין כי ועדת הערר המחוזית תישא הן בהוצאות החברה העותרת, בסך 17,550 שקל, והן בהוצאות הוועדה המקומית, בסך 17,550 שקל גם כן – ובסך הכול תשלם לצדדים 35,100 שקל.