איך מתמודדים עם המציאות החדשה ומבטיחים שהענף יפרח שוב?

תחום ההתחדשות העירונית חווה קיפאון של ממש מאז החל המשבר. זהו שוק של אנשים, שוק של בעלי דירות, כנסים ומפגשים – שפשוט נעצר. כנסים ומפגשים בוטלו, לא ניתן לקיים החתמות של בעלי דירות, לא ניתן להסביר הסכמי התקשרות, מכרזי יזמים מתבטלים מדי יום ופרויקטים נעצרים רגע לפני העלייה לקרקע, משום שלא ניתן להחתים את הדיירים על הסכם הליווי הבנקאי.
 

זה הזמן לבחון, ממעוף הציפור, איך משבר הקורונה שפוקד את כולנו משפיע על כל העוסקים בתחום: על היזמים, על הדיירים, על המערכת הבנקאית, על המתכננים, על הרשויות ועל כל מי שתפקידו לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית גם בעת הנוכחית. עו"ד קרן כהן בלחרסקי, ממשרד קרן כהן בלחרסקי ושות', סוקרת את המצב בצורה מקיפה.

עם מה מתמודדים היזמים בימים אלו?

"היזמים נמצאים במצוקה אדירה, כי כל השוק בהקפאה. משאים ומתנים נעצרו, גם הסכמים שנחתמו לפני תקופה לא ארוכה – דיירים ביקשו לבטל בשל המצב הכלכלי. היזמים נמצאים בתהליך של התכנסות, ועוברים להתמקד רק בפרויקטים שאפשר לקדם במהירות. מעל כל זה מרחף גם ביטול תמ"א 38 . כל זה שם את היזמים בסיטואציה לא פשוטה, ועליהם לחשוב טוב-טוב על כל ההוצאות בפרויקטים שנמצאים בשלבי קידום.

ישנם פרויקטים שהקבלנים לא יכולים לעלות בהם על הקרקע, כי אין מספיק פועלים. צפוי עיכוב משמעותי במסירת החזקה בדירות החדשות לרוכשים, ופרויקטים רבים לא יוכלו לעלות לקרקע במועד שהיו אמורים לעלות"

קיים כבר כעת משבר אמיתי בכל הקשור לכמות הפועלים בשטחי מדינת ישראל, ולביצוע בשטח, וזה צפוי להחמיר. יש קבלני ביצוע לא מעטים שנתקעו בלי פועלים או שנאלצו לחלק אותם בין כמה אתרי בנייה. ישנם גם פרויקטים שהקבלנים לא יכולים לעלות בהם על הקרקע, כי אין מספיק פועלים. צפוי עיכוב משמעותי במסירת החזקה בדירות החדשות לרוכשים, ופרויקטים רבים לא יוכלו לעלות לקרקע במועד שהיו אמורים לעלות.

המערכת הפיננסית – שמצופה היה ממנה לתת את הכיוון, דווקא בימים אלו, ליזמים שהיא מחזרת לפתחם בימי שגרה, מנחה יזמים רבים ערב עלייה על הקרקע להקפיא את המצב, להודיע לבעלי הדירות שהפרויקט לא יתחיל עד לסוף התקופה שבה אנחנו נמצאים. 

ההנחיות הללו מביאות למצבים קיצוניים, שבהם  דיירים שכבר קיבלו הודעת פינוי מהדירות, אך הפרויקט המדובר נעצר, מגלים כי לא יקבלו את דמי השכירות שהיזם אמור היה לשלם להם מיום קבלת הודעת הפינוי. מה צריך לעשות? מצד אחד מצופה מהיזם לעמוד מאחרי ההתחייבות, ומצד שני יזמים לא יודעים מתי תעבור תקופת הקורונה ומתי אפשר יהיה להתחיל את הביצוע. האם הדיירים יעמדו מול שוקת שבורה?"

ומה לגבי תפקוד הגורמים הרגולטוריים?

"עם פרוץ המשבר, מנהל התכנון הורה על הפסקה גורפת של פעילות מוסדות התכנון. לאחר שהבין את המשמעות האדירה של ההחלטה, ואת הפגיעה שהיא גורמת לשוק הנדל"ן, הוא החליט לחזור למתכונת עבודה מרחוק – אך לא די בכך ברמה הארצית והמחוזית. גם ברשויות המקומיות חשוב לעשות זאת. זו שעת כושר עבורן, לבחון, לקדם ולטפל בבקשות שמונחות לפתחן. לנצל את התקופה הקרובה על מנת לקדם כמה שיותר בקשות, כדי שבסוף המשבר יהיו פרויקטים שיוכלו לקבל היתר בנייה בטווח מיידי ויוכלו לעלות לקרקע.

מצופה כעת מהרשות להוציא הנחיות לגבי הדרך להסביר ולהעביר את המידע לבעלי הדירות באמצעים טכנולוגיים, לקיים כנסים וירטואליים ונקיים תהליך שבמסגרתו ייחתמו ההסכמים מרחוק על ידי בעלי הדירות"

הרשות להתחדשות עירונית , מצידה, הוציאה הודעה על איסור קיום כנסים, ואף טרחה להזכיר שיש חובה לקיים כנס כזה לפני החתמת בעלי הדירות בהסכם התקשרות מחייב. מצופה כעת מהרשות להוציא הנחיות לגבי הדרך להסביר ולהעביר את המידע לבעלי הדירות באמצעים טכנולוגיים, לקיים כנסים וירטואליים ונקיים תהליך שבמסגרתו ייחתמו ההסכמים מרחוק על ידי בעלי הדירות".

טיפים חשובים לכל העוסקים במלאכה

"שוק הנדל"ן וההתחדשות העירונית חזקים יותר מכל משבר כזה או אחר, ונראה שכולנו מתחילים להפנים שזו לא תהיה הפעם הראשונה והאחרונה שנחווה תקופות כאלו. לכן, כטיפ לכולם, אני מציעה להיכנס למוֹד חשיבה שמנסה להבין איך צולחים יחד את התקופה עם מינימום נזקים ומקסימום עשייה.

למשרדי עורכי הדין אני ממליצה לנצל את התקופה הקרובה, כשהיומן פנוי קצת יותר, כדי לסגור את העסקאות שנמצאות בשלבי משא ומתן, להשתמש בכל הטכנולוגיות כדי לנהל שיחות. תופתעו עד כמה בעלי הדירות משתוקקים לקבל חומרים לקריאה ולעיון, ועד כמה הקשב שלהם מקסימלי. כולם מעדיפים לקרוא הסכם תמ"א טרחני במקום לשמוע עוד דיווח של משרד הבריאות.

זו השעה להפנים שהתמ"א כאן לא לעוד הרבה זמן, ודווקא בניינים שינצלו את שעת הכושר הנוכחית הם אלו יצליחו, בסיכוי גבוה מהשאר, להיכנס לפול הפרויקטים שיצאו לפני ביטול התמ"א"

בעלי דירות – אני ממליצה לכם לשבת ולקרוא הסכמים, להעביר רשימת שאלות והערות במייל לעורכי הדין. הם ממתינים לקבל את החומרים האלה ונמצאים בזמינות מקסימלית. זו גם השעה להפנים שהתמ"א כאן לא לעוד הרבה זמן, ודווקא בניינים שינצלו את שעת הכושר הנוכחית הם אלו יצליחו, בסיכוי גבוה מהשאר, להיכנס לפול הפרויקטים שיצאו לפני ביטול התמ"א.

ליזמים – מדובר כאמור בתקופה מאתגרת. אני מציעה לכולכם להוציא מכתבים לבעלי הדירות המודיעים על העיכובים בפרויקט, לא משנה באיזה שלב הוא נמצא. אין לדעת כיצד ולאן יגיעו המחלוקות עם רוכשי הדירות על רקע המשבר, ולא ידוע עדיין איך בתי המשפט יתייחסו לקורונה ואם אכן יגדירו אותו ככוח עליון.

ערמות הבקשות וההיתרים שטרם זכו לטיפול אצלכם. שווה גם לשקול אם להאריך את תוקפה של תמ"א 38 בכל התקופה שבה נמנענו מקידום פרויקטים בתחום"

רשויות התכנון, ובעיקר הרשויות המקומיות – אני ממליצה לנצל את התקופה הזו כדי לדון בהיתרים ובבקשות שמונחים על השולחן. זו הזדמנות לא חוזרת לצמצם את הפערים ואת ערמות הבקשות וההיתרים שטרם זכו לטיפול אצלכם. שווה גם לשקול אם להאריך את תוקפה של תמ"א 38 בכל התקופה שבה נמנענו מקידום פרויקטים בתחום.

רשות המיסים – אני ממליצה לשקול בכובד ראש להפחית משמעותית את מס הרכישה שקיים היום, על מנת להחזיר את המשקיעים ואת תושבי החוץ לשוק הנדל"ן, ולעורר את השוק הזה שצפוי לעבור קיפאון של ממש. נוסף על כך, אולי הגיע הזמן לעבור לחתימה דיגיטלית גם בהתחדשות עירונית".