ביהמ"ש: "פגם חמור בהתנהלות" ועדת הערר

"הימנעותה של ועדת הערר מלנמק את החלטתה שלא להעביר לשמאי המייעץ את כל ההשגות של המערערים באופן גורף, יש בה כדי חוסר סבירות; הוועדה טעתה כשאימצה את השומה המייעצת בשלמותה כשברקע מהדהדות השגות המערערים ללא מענה הולם; החלטה זו לוקה בחוסר סבירות ומהווה פגם חמור בהתנהלות" – כך קבע השופט ד"ר אחיקם סטולר, סגן נשיא בית המשפט המחוזי מרכז בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בדיון בערעור שהגישו בעלי קרקע בראשון לציון על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה שבמחוז מרכז.

תחילתה של הפרשה בתביעת פיצויים שהגישו המערערים נגד הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון ורכבת ישראל, סביב אישור תוכנית מח/147 - פרוזדור מסילת הברזל בראשון לציון – תוכנית שעוברת בתחום הקרקע שבבעלותם, מפצלת אותה לשניים ולטענתם גורמת לה נזק כבד וירידת ערך. המערערים, שיוצגו בהליך על ידי עו"ד שי אליאב ועו"ד אילנית ציבין, שמאית מקרקעין וראש תחום תכנון ובנייה במשרד עוה"ד גינדי-כספי ושות', טענו על סמך שומה שביצע שמאי מטעמם, כי הם זכאים לפיצוי של כשבעה מיליון שקל, אך הוועדה המקומית דחתה את בקשתם. 

המערערים הגישו, כאמור, ערר לוועדת הערר המחוזית, וזו, בשלב הראשון, ציינה כי "לא שוכנעה שאין מקום לבחינה אובייקטיבית של מומחה מקצועי בשאלה אם לא הייתה כל תוספת פגיעה במקרקעי העוררים", ולכן הורתה על מינויו של שמאי מייעץ. אותו שמאי מייעץ קבע את שומת הפיצויים על מיליון שקל בלבד, שישה מיליון שקל פחות מהשומה שגובשה מטעם המערערים, ולכן אלו הגישו השגות על שומת השמאי המייעץ – כפי שאפשרה להם ועדת הערר עצמה.

בנובמבר 2017 החליטה הוועדה שלא להעביר את השגות המערערים על שומת לשמאי המייעץ, דחתה את ההשגות שהוגשו מצידם וקבעה כי העוררים יפוצו לפי השומה המייעצת

בנובמבר 2017 נקבעה החלטת ועדת הערר המחוזית בעניין: זו החליטה שלא להעביר את השגות המערערים על שומת לשמאי המייעץ, דחתה את ההשגות שהוגשו מצידם וקבעה כי העוררים יפוצו לפי השומה המייעצת – קרי במיליון שקל בלבד. על כך הגישו המערערים ערעור לבית המשפט המחוזי במחוז מרכז.

"חובת ההנמקה היא אחד מיסודות המשפט הציבורי"

ועדת הערר טענה בבית המשפט כי ועדת לא הייתה מחויבת להעביר את ההשגות לשמאי המייעץ, וכי אין מקום להתערבות בשומה המייעצת, שכן המערערים לא הצביעו על פגם מהותי בשומה. "כל מה שעשו הוא ניסיון לחלוק על שיקול דעתו של השמאי המייעץ בנוגע לקיומן של מגבלות תכנוניות וערכי ומקדמי שווי", נכתב בתשובתה. הוועדה אף הזכירה את הלכת גלר שניתנה בבית המשפט העליון בהתייחס ליכולת התערבותה שלה בהחלטת שמאי מייעץ שמונה על ידה.

השגותיהם העיקריות של המערערים עוסקות בנושאים שמאיים מובהקים. מן הראוי היה שהשמאי המכריע, שאליו הופנו ההשגות, ייתן בעצמו את המענה המקצועי"

השופט ד"ר סטולר קבע כבר בתחילת דבריו כי הוועדה לא נימקה את החלטתה שלא להעביר את ההשגות על השומה המייעצת. "חובת ההנמקה היא אחד מיסודות המשפט הציבורי", הדגיש סגן נשיא בית המשפט המחוזי, והמשיך: "השגותיהם העיקריות של המערערים עוסקות בנושאים שמאיים מובהקים: חלוּת של תוכניות ואופן חישוב הפיצויים, הנובע והקשור לתוכניות אלו. מן הראוי היה שהשמאי המכריע, שאליו הופנו ההשגות, ייתן בעצמו את המענה המקצועי.

אני מסכים עם המערערים כי על וועדת הערר היה לנקוט משנה זהירות טרם היא חורצת דין. דבר לא היה נגרע אם ועדת הערר הייתה מעבירה את ההשגות לשמאי המכריע, מקבלת את תשובותיו ונותנת את החלטתה אחר כך, ובהסתמך על התשובות. אי־העברת השאלות המהותיות, היורדות לשורש השומה המייעצת והליך הערר, פגעה בהליך הערר כולו".

דבר לא היה נגרע אם ועדת הערר הייתה מעבירה את ההשגות לשמאי המכריע, מקבלת את תשובותיו ונותנת את החלטתה אחר כך. אי־העברת השאלות המהותיות פגעה בהליך הערר כולו"

בהתאם לכך קבע השופט כי החלטת ועדת הערר מבוטלת, והורה על השבת הדיון לוועדתה, על מנת שזו תעביר את השגות המערערים לשמאי המייעץ. עוד קבע השופט סטולר כי ועדה מקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון ורכבת ישראל, המשיבות בהליך, תשלמנה למערערים שכר טרחת עו"ד והוצאות משפט בסך כולל של 50,000 שקל.
 
עו"ד שי אליאב ועו"ד אילנית ציבין: "בפסק הדין בעניין גלר קבע בית המשפט העליון לא רק את ה'לאו', כי אם גם את ה'הן', קרי: מתי רשאית ועדת הערר להתערב בשומת השמאי המייעץ ומתי אף צריכה היא לעשות כן. הבחנה זו לא תמיד באה לידי ביטוי על ידי בתי המשפט המנהליים, באשר אף הם אינם נוטים להתערב בהחלטות מוסדות התכנון. 

עו''ד שי אליאב

במקרה דנן, התקבלו על בית המשפט המחוזי טיעוני המערערים בדבר הפגמים המהותיים שנפלו הן בשומה המייעצת והן בהחלטת ועדת הערר, אשר למעשה קטעה באיבו את הליך הערר וקיבלה החלטה בטרם עת. משכך, אנו סבורים כי מדובר בפס"ד חשוב אשר שופך אור על אופן יישומו של פסה"ד בעניין גלר ומברכים על התוצאה".

עו''ד אילנית ציבין