ועדת הערר המחוזית מציבה גבולות לוועדה המקומית בר"ג

מתי חתירתה של עירייה או רשות מקומית לגיבוש כמה שיותר מתחמי התחדשות עירונית היא לגיטימית – ומתי היא עשויה לחצות את הגבול? ההתפתחויות האחרונות בגזרת רמת גן יכולות לספק את התשובה לכך, ולא רק להמחיש את המתרחש בעיר זו, אלא גם להבהיר ליתר הרשויות כיצד רואים זאת גופי התכנון.

בחודשים האחרונים, כחלק מיישום מדיניותה של העירייה, דחתה הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן שורה של בקשות להיתר בנייה שהוגשו מכוח תמ"א 38 , הן במסלול הריסה ובנייה מחדש והן במסלול חיזוק. במקרים רבים הסיבה הייתה זהה: הוועדה המקומית הציגה בפני חבריה את מה שהיא מכנה "דו"ח פרוגרמטי", אשר מצביע לכאורה על חוסרים בשטחי ציבור בסביבת הנכס שעבורו מתבקש היתר הבנייה, ומשכך הסבירה כי היא דוחה את הבקשה - תוך קביעה כי הדרך היחידה לאשר את הבקשה להיתר היא על ידי חבירה למגרשים גובלים לשם יצירת "מתחם תכנוני".

ככלל, הטענה הזו אינה פסולה: יכולה העירייה להחליט כי היא מבכרת תכנון מתחמי על פני פרויקטים נקודתיים. סביב זה סובב גם הוויכוח הגדול בין העירייה לבין הקבלנים, שבמסגרתו מוביל כרמל שאמה הכהן, ראש העיר, קו ברור: פינוי-בינוי ולא תמ"א 38 , מתחמים ולא התחדשות של בניין אחד בלבד. 

עם זאת, לאחרונה החליטה ועדת הערר המחוזית תל אביב, בראשותה של עו"ד תמר עיני, לבטל שתי החלטות של הוועדה המקומית שדרשו לבצע "תכנון מתחמי" - האחת דחתה היתר להריסה ובנייה ברחוב חיבת ציון בעיר, והשנייה דחתה בקשה לחיזוק ברחוב מכבי ברמת גן. הוועדה המקומית דחתה את שתי הבקשות להיתר בנייה תוך קביעה כי יהיה ניתן לאשר במקום פרויקט מכוח תמ"א 38 רק במסגרת איחוד של כמה מגרשים לכדי "מתחם".

מבקשי ההיתרים הגישו עררים על ההחלטה באמצעות משרד עו"ד מיכה גדרון, וטענו כי הוועדה המקומית רמת גן מנסה להגשים את מדיניות ה"מתחמים" שלה, שנדחתה על ידי השופט אורנשטיין בעתירת התאחדות בוני הארץ , על ידי דחייה סיטונאית של בקשות מכוח תמ"א 38 , תוך חיוב בבנייה במתחמים. לטענתם, היא מציגה מצג כאילו מדובר ברעיון תכנוני מגובש, בעוד שלאמיתו של דבר מדובר ברעיון בוסר שישימותו לא נבחנה מעולם על ידי הוועדה המקומית.

הוועדה עצמה טענה במהלך הדיונים כי גורמי התכנון מודעים לכך שחלופת החיזוק, במסגרת תמ"א 38 , טובה פחות מבחינת חיזוק הבניין. "לכן מציעה הוועדה המקומית תכנון מתחמי שלוקח בחשבון ראייה של הסביבה. הכוונה המקורית של מנהל התכנון הייתה שתמ"א 38 תמות בפקיעת התוקף שלה, אך אז קם רעש גדול של התאחדות הקבלנים – וייתכן שזו הסיבה היחידה או העיקרית לכך שהאריכו את תוקפה עד אוקטובר 2022".

ועדת הערר קיבלה את העררים וביטלה את החלטות הוועדה המקומית, תוך החזרת הבקשות להיתר לוועדה המקומית, על מנת שתדון בהן לגופן. באותה הזדמנות שרטטה למעשה ועדת הערר את הגבולות שבין עידוד ודחיפה לתכנון מתחמי, לבין דחייה גורפת, לכאורה לכל הפחות, של היתרי תמ"א 38 .

על הוועדה המקומית להיות מגובשת ולהציג מדיניות סדורה ביחס לאופן מימוש תמ"א 38 בשכונות השונות בעיר. שתי ההחלטות נשוא ערר זה לא התבססו על מדיניות מגובשת, אלא על ראשיתו של רעיון"

לעיון בפרוטוקול הדיון בערר חיבת ציון, לחצו כאן
לעיון בפרוטוקול הדיון בערר המכבי, לחצו כאן

"ככלל, אנו סבורים כי ועדה מקומית רשאית להביא במסגרת שיקוליה, בעת שהיא דנה בבקשה להיתר מכוחה של תמ"א 38 , שיקולים תכנוניים, לרבות מצב התשתיות הציבוריות, ולבצע בחינה תכנונית של האזור. עם זאת, על הוועדה המקומית להיות מגובשת ולהציג מדיניות סדורה ביחס לאופן מימוש תמ"א 38 בשכונות השונות בעיר. שתי ההחלטות נשוא ערר זה לא התבססו על מדיניות מגובשת, אלא על ראשיתו של רעיון, וזאת מבלי שקיימת הצדקה ממשית לסרב לחיזוק המבנים בהליך רישוי.

כמו כן, סירוב מוחלט לבקשה לחיזוק מבנה אינה יכולה להתבסס על ראשיתו של רעיון לא מגובש למתחם - שנוצר, כך נדמה, בעקבות בקשות להיתר שהוגשו ברחוב ולא מתוך מחשבה מעמיקה על תכנון כולל של הסביבה שיכלול שיקולים תכנוניים רחבים. אנו התרשמנו כי ההחלטה נשוא הערר אינה תוצאה של חשיבה תכנונית מגובשת, אלא של רעיון ראשוני ולא מעובד למתחם שישימוּתוֹ לא נבחנה ולו במעט".

עו''ד מיכה גדרון

לדברי עו"ד מיכה גדרון, שייצג את העוררים, אמר: "ועדת הערר הציבה בשתי החלטות אלה תמרור 'עצור' בפני הוועדות המקומיות בכלל, ובפני הוועדה המקומית רמת גן בפרט - לחדול מסיכול ומדחיית בקשות להיתרי בנייה מכוח תמ"א 38 בנימוק שיש לבצע 'תכנון מתחמי'.

ועדת הערר קבעה שהמונח 'תכנון מתחמי' אינו מילת קסם לדחיית בקשות להיתרי בנייה מכוח התמ"א, וכי הפנייה ל'תכנון מתחמי' אינה יכולה להיעשות על בסיס רעיון ראשוני ולא מעובד"

ועדת הערר הבהירה שעל מנת לדחות בקשה להיתר מכוח תמ"א מכוח נימוק זה, על הוועדה המקומית להציג מדיניות סדורה ומגובשת באשר לאופן מימוש התמ"א בשכונות השונות. נוסף על כך - וזה העיקר בענייננו - ועדת הערר קבעה שהמונח 'תכנון מתחמי' אינו מילת קסם לדחיית בקשות להיתרי בנייה מכוח התמ"א, וכי הפנייה ל'תכנון מתחמי' אינה יכולה להיעשות על בסיס רעיון ראשוני ולא מעובד, ש'נשלף' על ידי הוועדה המקומית, ללא ביצוע בדיקה מקצועית רצינית של ההיתכנות המעשית של תכנון שכזה".