כונס נכסים – המדריך השלם לשנת 2024

מהו כינוס נכסים ומהו תפקיד כונס נכסים - כונס נכסים איך זה עובד?

כינוס נכסים הוא הליך משפטי אשר כולל תפיסת נכס על ידי בעל תפקיד המוגדר ' כונס נכסים ', השולט בו בפועל, כך שיהיה ניתן למכור אותו. ברוב המקרים, כינוס נכסים מבוצע במצב בו קיים נושה הזכאי לממש רכוש של אדם פרטי, קבוצה או חברה, אשר שועבד בתור בטוחה מול חובות שלא נפרעו.

במשפט בישראל, קיימות 3 קבוצות עיקריות של הליכים משפטיים המכונים "כינוס נכסים": מינוי כונס נכסים במסגרת הדין האזרחי, מינוי כונס נכסים בהוצאה לפועל ובבית משפט ומינוי כונס נכסים בדיני החברות לטובת אכיפת שעבוד צף שהוטל על נכסי חברה. בישראל, רק בית משפט או רשם ההוצאה לפועל רשאים למנות כונס נכסים.

בשורה התחתונה, מכירה בכינוס נכסים מכסה על כל מכירה המתבצעת על ידי אדם בעל תפקיד, שקיבל מינוי מבית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל. אותו בעל תפקיד יכול לשמש בתור נאמן בהליך פשיטת רגל, נאמן בהליך הסדר נושים, מנהל עיזבון או מפרק חברה.

כונס נכסים רשמי בישראל

כאשר מדובר על מכירת נדל"ן דרך כינוס נכסים, כונס נכסים הוא כל עורך דין ממונה מטעם בית המשפט, שקיבל לשליטתו נכס או רכוש מתוך מטרה למכור אותו, בעקבות חוב או מחלוקת בין צדדים שונים (כגון תהליך גירושין בו בני הזוג לא הגיעו להסכמה על חלוקת הרכוש, נכס שהועבר לבני משפחה בירושה אשר לא הצליחו למכור אותו, וכד').

הכונס הרשמי של ישראל, כונס נכסים ממשלתי, הוא יחידה במשרד המשפטים המופקדת על הליכי פשיטת רגל שנפתחו לפני ה-15.09.2019. הליכי פשיטת רגל שנפתחו החל מה-15.09.2019, נקראים חדלות פירעון ושיקום כלכלי, והיחידה המטפלת בהם נקראת 'ממונה על הליכי חדלות פירעון ושיקום כלכלי'. הכונס הרשמי מהווה צד בהליכי 'פשיטת רגל' המתקיימים בבתי המשפט המחוזיים, הוא רשאי למנות בעלי תפקיד מטעמו בהליכים, מנהלים מיוחדים ונאמנים היכולים לפעול בשמו. בין השאר, הכונס הרשמי אחראי על חקירת חייבים בפשיטות רגל, הגדת דוחות ועמדות לבית המשפט בעניינים של חייבים בפשיטת רגל, ופיקוח על בעלי התפקיד שהכונס מינה.

רכישת דירה מכונס נכסים- איך קונים דירה מכונס נכסים?

שלבי ההצעה בקניית דירה מכונס נכסים

במקרה של כינוס נכס מקרקעין, לאחר שבית המשפט או ההוצאה לפועל מינו כונס נכסים , עליו לתפוס חזקה בנכס ולפנות אותו מכל אדם. לאחר מכן, הוא מפרסם את הנכס בעיתונים (מחויב על פי חוק לפרסם מודעה בשני עיתונים, לרוב העיתונים הכלכליים אך לא רק) ובכל ערוץ אחר שהוא רואה לנכון, ומזמין את הציבור הרחב להציע הצעות לרכישת הנכס.

במודעות המתפרסמות על ידי כונס נכסים מקרקעין מוצגים פרטי הנכס, מועדים בהם ניתן לראות את הנכס באופן פיזי ותנאי ההשתתפות בהליך הרכישה.

בשלב הבא, לאחר ביקור בנכס, מי שמעוניין להשתתף ברכישה יקבל מכונס הנכסים טיוטת הסכם ונוסח של הצעה. המעוניינים יגישו לכונס הנכסים הצעה על גבי הטופס שסופק על ידי הכונס, בחלון זמן שנקבע מראש על ידי כונס הנכסים.

בחלק מהמקרים, כונס הנכסים מזמין לאחר סיום מועד הגשת ההצעות את המציעים להתמחרות, שהיא מעין מכירה פומבית, כאשר המחיר ההתחלתי מוגדר על גובה ההצעה הגבוהה ביותר שנמסרה לכונס. בשלב זה נקבעת גם מידת התוספת לכל הצעה, כאשר מציע שלא משפר את ההצעה שלו בהתאם, יוצא מהליך ההתמחרות. בעל ההצעה הגבוהה ביותר מוכרז בתור הזוכה. בתום ההתמחרות נקבע הזוכה במכרז כונס נכסים. יש לציין כי כונס הנכסים לא כפוף לדיני מכרזים ולכן ראשי לסרב לכל הצעה ואינו מחויב לקבל את ההצעה הגבוהה ביותר.

מספר ההצעות המתקבלות תלוי בפרמטרים כמו סוג הנכס, האופי שלו והמגמות בשוק באותה נקודת זמן. נכסים באזורי ביקוש יכולים לקבל עשרות הצעות, לעומת נכסים שלגביהם לא מתקבלות הצעות בכלל. במקרים כאלו, הכונס יכול לבחור בעריכת מכרז חוזר, או לפנות למתווכים בניסיון למכור את הנכס.

לאחר קביעת הזוכה בהליך ההתמחרות, הרוכש חותם על הסכם רכישה, אשר מוגש לאישור בית המשפט. אחרי אישור בית המשפט או ההוצאה לפועל, הרוכש מקבל נכס נקי מכל חוב או שעבוד, בדומה לרכישה בשוק החופשי. נתון זה מגן על הרוכש משעבודים ועיקולים. כאשר מדובר על רכישה בשוק החופשי אשר מבוצעת ביוזמת המוכר, יש לבדוק את החובות הנוטלים על הנכס (כמו היטל השבחה שלא שולם, למשל),ויש לוודא כי יש סכום כסף בנאמנות עבור חובות הנכס. אחרת, הרוכש לא יוכל להעביר את הזכויות על שמו. ברכישה מכונס נכסים, לעומת זאת, אין חשש שכזה.

במכירה ביוזמת המוכר, על הקונה לבדוק את העיקולים והשעבודים, ולקבל מכתבי החרגה או הסכמה של בעלי שעבודים ונושים שהטילו עיקולים על הכנס. בקניית נכס מכונס נכסים, מצב זה אינו מתרחש משום שהנכס נמכר "נקי" מכל שעבוד וחוב.

בטחונות, תנאים ועלות הצעת מחיר על דירה מכונס נכסים

ברוב המקרים של רכישת דירה מכונס נכסים , הכונס ידרוש שיק בנקאי או ערבות בנקאית אוטונומית בערך של 5%-10% מגובה ההצעה, בדרך כלל. בכל הליך, כונס הנכסים מזמין שמאי להערכת שווי הנכס, אך הוא אינו מחויב לפרסם את תוצאת הליך השמאות. גם כאשר הנכס מוצג עם הערכת שמאי, הכונס לרוב מציג את המידע בתור אינפורמטיבי ואינו ערב למידע. משום שהזמן המוקצב לבדיקת הנכס, מבחינת תכנון וקניין, הוא מוגבל, מדובר בחיסרון עבו הרוכשים הפוטנציאלים.

הפקדת השיק או מימוש הערבות על ידי כונס הנכסים נועדה כדי להימנע ממצב בו המציע חוזר בו מההצעה בשלבים מתקדמים של ההליך. במקרים כאלו, כונס הנכסים ראשי לממש את הערבונות באישור בית משפט או לשכת הוצאה לפועל. במקרה בו המציע לא זוכה בהליך ההתמחרות, השיק או הערבות מוחזרים למציע.

עם זאת, היתרון של רכישה דרך כונס נכסים הוא העובדה שאין בתהליך זה עמלות או דמי תיווך כלשהם. תהליך הרכישה עצמו לא כרוך בתשלום או בהתחייבות כלשהי, פרט להתחייבות למימוש הרכישה במקרה של זכייה הליך ההתמחרות.

דירות כונס נכסים - סוגי נדל"ן הנמכרים דרך כונס נכסים

נכסים המוצעים למכירה בכינוס נכסים הם מגוונים: החל ממגרשים ריקים, דירות, בתים, ועד בנייני משרדים שלמים, קומת משרדים נפרדת או משרד יחיד.

כונס נכסים אונליין – איפה מוצאים נכסים למכירה מכונס נכסים?

על מנת למנוע את הצורך במעקב אחרי המודעות המתפרסמות בעיתונים היומיים, שם כונסי הנכסים חייבים להציג את הנכסים המועמדים למכירה, קיימים ביום מאגרי מידע מקוונים של דירות הנמצאות בכינוס נכסים. אתרים אלו, המרכזים את כל הדירות מכונס נכסים אונליין, מציגים לרוב רשימת דירות מכונס נכסים עבור תשלום או מנוי.

גם בפייסבוק ניתן למצוא כיום עמודים המרכזים את המודעות על דירות מכונס נכסים חינם.

האם דירות מכונס נכסים זולות יותר ממחיר שוק?

על פני השטח, ישראלים רבים סבורים שרכישת דירה מכונס נכסים יכולה להציע מחיר אטרקטיבי ונמוך ממחיר השוק, בנוסף לרכישה מהירה וזמינה (בניגוד לרכישת דירה מקבלן, למשל). ההנחה היא שיש סיכוי להגיע למחיר נמוך ממחיר השוק, משום שהמוכר אינו מציע את הנכס למכירה מרצון ואין לו סיבה לסרב למכור אם לא יקבל את ההצעה הראויה בעינו.

בכינוס נכסים, בעל התפקיד (הכונס) מחויב למכור את הנכס, מלבד מקרים חריגים בהם התמורה שהוצעה נמוכה משמעותית ממחיר השוק. לכן, קיים סיכוי לקניית נכס במחיר נמוך ממחיר השוק. הפוטנציאל למחיר הנמוך מתבטא גם בחוות הדעת של השמאי, אשר מפחיתה את שווי הנכס במקרה של כינוס נכסים ב-10%-20%.

במציאות, מחירי הדירות המוצעות דרך כונס נכסים לאו דווקא נמכרות במחיר נמוך משמעותית ממחיר שוק.

בחלק מהמקרים, הליך ההתמחרות מוביל את המציעים להעלות עוד ועוד את המחיר על רקע התחרות ביניהם בזמן אמת, עד שהוא נקבע על מחיר שוק (ואף למעלה מכך). הדבר נכון במיוחד בתקופה בה הביקוש לנדל"ן גבוה והמחירים נמצאים במגמת עלייה.

בנוסף, בעידן בו המידע זמין במיוחד ואפשר לדלות מידע נרחב על נכסים דרך האינטרנט, ההתמחרות נפתחת ליותר מציעים, וככל שיש יותר משתתפים בהליך ההתמחרות ויותר ביקוש לנכס, כך המחיר שלו עולה.

מהם החסרונות של רכישת דירה מכונס נכסים?

החיסרון המשמעותי ביותר של רכישה מכונס נכסים, הוא העובדה שמצב הנכס מצוי באחריות הרוכש בלבד. על פי סעיף 29 לחוק הגנת הצרכן, איסור ההטעיה אינו חל על רכישות המבוצעות דרך ההוצאה לפועל, כך שכונס נכסים פטור מהחובה לגילוי נאות על מצב הנכס והליקויים שבו.

כלומר, אין הצהרה של גורם מטעם הכונס באשר למצב הזכויות בנכס, המצב התכנוני שלו, חריגות בנייה, צווי הריסה או ליקויים. הנכס נמכר במצבו, AS IS, כאשר לכונס הנכסים אין אחריות כלל. כל ההוצאות על הסדרת חריגות הבנייה, אם קיימות, והתשלומים הכרוכים בך, מוטלים על הרוכש מבחינה משפטית. משום שהזמן המוקצב לבדיקת הנכס הוא מוגבל, הרוכש נמצא בעמדת נחיתות וסיכון.

רשימת דירות מכונס נכסים כוללת גם נכסים בעייתיים, בעקבות בעיות משפטיות, פולשים (במכרזים של רשות מקרקעי ישראל ) או נכסים ללא היתרי בנייה. בחלק מהמקרים, הפולשים יכולים "לתקוע" את הליך הרכישה ולהוביל לכך שלא מתקבלות הצעות כלל. גם אם הרוכש ראה חוות דעת של שמאי מטעם כונס הנכסים המפרטת את זכויות הנכס, הקונה לא ראשי לטעון להטייה או הסתמכות על המוצג בחוות הדעת.

בנוסף, מסירת הנכס לרוכש עשויה להתעכב ממגוון גורמים: החובה לקבל אישור בית המשפט למכירה, צורך בתגובות של גורמים שונים כמו הכונס הרשמי לפני ההחלטה של בית המשפט, כך שזמן רב יכול לחלוף עד לקבלת האישור הסופי. במרבית המקרים, כונס הנכסים לא מחויב באופן משפטי למועד מסירת הנכס לידי הרוכש, כאשר דחייה של המסירה אינה מהווה הפרה של הסכם המכירה על פי חוק המכר דירות. כלומר, כל ההוצאות וההפסדים הנגרמים לרוכש בעקבות עיכובים כגון זה, מוטלים גם הם על הרוכש.

חיסרון נוסף קשור לערבות הבנקאית שהמציע נדרש להעמיד (או השיק). המשמעות היא שכונס הנכסים ראשי לחלט את הערבות ללא הסכמת המציע, במקרים בהם המציע חזר מההצעה שלו ללא הצדקה או הפר הסכמה אחרת בין הצדדים. מצד שני, קיים סיכון נוסף לכך שהעסקה לא תצא לפועל, כמו במקרים בהם מוגשות הצעות חדשות והמכרז נפתח שוב.

בנוסף, קיים קושי לקבלת משכנתא על רכישת דירה מכונס נכסים , בעקבות הזהירות הרבה של הבנקים במימון עסקאות שכאלו. כל מכשול המתגבה בדרך עלול להוביל לסירוב הבנק למשכנתא, כך שהרוכש, אשר כבר חתם על הסכם ועומד בפני חילוט הערבות, מפר את תנאי ההסכם ונתבע על ידי כונס הנכסים.

לבסוף, כדאי לבדוק את האותיות הקטנות בהסכם מול המוכר. משום שהכוח נמצא בצד של כונס הנכסים, ישנו סיכוי לכך שהאותיות הקטנות יגלגלו על הרוכש תשלומים האמורים להיות מוטלים על המוכר, כמו היטלי השבחה , מיסים והוצאות שוטפות אחרות. בנוסף, לעתים מתגלה כי אין אפשרות לרישום הנכס על שם הרוכש בלשכת רישום מקרקעין ( טאבו ),בעקבות הערה קטנה שהוכנסה להסכם המכר.

סיכום

לסיכום, רכישת דירה מכונס נכסים היא אופציה שונה לחלוטין מרכישה מ'מוכר מרצון', משום שבמקרה זה הרכישה מבצעת מול בעל תפקיד שקיבל לחזקתו את הנכס ומוכר אותו על מנת לכסות חובות או בתור פתרון למחלוקת בין צדדים המחזיקים בנכס.

הליך הרכישה כולל שלבים מובנים הכוללים ביקור בנכס, ערבות בנקאית או שיק, הליך התמחרות והכרזה על זוכה, אשר הערבות שלו תחולט.

לרכישה מכנס נכסים ישנם יתרונות פוטנציאליים, כגון מחיר נמוך ממחיר שוק (לא בכל המקרים) וקנייה מהירה של הדירה מול גורם שמעוניין למכור את הנכס. עם זאת, לאופציה זו ישנם חסרונות ברורים, כגון העבודה שהנכס נמצא באחריות מלאה של הרוכש, עיכובים פוטנציאליים בדרך לביצוע המכירה, פולשים בנכס, ועד קושי בקבלת משכנתא מול נכס שנרכש מכינוס נכסים.