איתור גוש חלקה

מהו גוש חלקה?

גוש-חלקה הם שני מונחים הקשורים למערכת מיפוי נכסים בישראל, והם חלק מ'תעודת הזהות' של כל נכס בישראל, וחלק בלתי נפרד מאיסוף מידע רלוונטי ומדויק על הנכס.

החלוקה של הקרקעות בישראל לפי גושים וחלקות נמצאת איתנו מימי המנדט הבריטי, בו היה שימוש בשיטה זו לזיהוי קרקעות.

מספר הגוש והחלקה מייצגים את אופן חלוקת הקרקע בטאבו. הגוש הוא היחידה הגדולה יותר מבין שניהם. בכל גוש מספר בניינים סמוכים היכולים להוות מקטע בתים מתוך רחוב או צד שלם של רחוב. גוש מחולק לחלקות, כאשר חלקה ממנת בניין ספציפי בתוך הגוש. תת חלקה היא יחידה קטנה יותר המייצגת נכסים כמו דירה. מספר הדירה יכול להיות זהה למספר תת חלקה, אך הדבר אינו מחייב.

הגוף המפקח על חלוקת נכסים על פי גושים, חלקות ותת חלקות במדינת ישראל, הוא לשכת רישום המקרקעין ( טאבו ).

איתור גוש חלקה

איך מבצעים מציאת גוש חלדה? מספר גוש חלקה ניתן להוצאה באתר המרכז למיפוי ישראל, המציג את הגוש והחלקה על גבי מפה. עם זאת, הנתונים המתקבלים באתר אינם מהווים אסמכתא רשמית. על מנת לקבל אסמכתא חוקית לגבי השטח הרשום של החלקה, יש להפיק אותו מלשכת המרשם במשרד המשפטים.

גם באתר המפות הממשלתי, ניתן לאתר נכסים על פי גוש חלקה . על גבי המפה, ניתן לראות בנוסף לגוש חלקה גם שכבות המראות נתונים כמו עסקאות נדל"ן, מוסדות חינוך, אטרקציות, אנטנות סלולריות פעילות, תחנות אוטובוס, אזורים סטטיסטיים ועוד.

גם מרשות מקרקעי ישראל (רמ"י) ניתן להפיק פלט מחשב הכולל מידע על נכסי מגורים המנוהלים על ידי הרשות, אותם ניתן לאתר על פי גוש/חלקה.

דרכים לאיתור גוש חלקה

איתור גוש חלקה לפי מיקום במפה

אתר המפות הממשלתי מאפשר לבצע מציאת גוש חלקה על פי המיקום במפה האינטראקטיבית, במקרים בהם הכתובת של הנכס לא ידועה או אינה נגישה. חשוב להציג את השכבות של 'גושים' ו-'חלקות' בעת החיפוש כדי לחלץ את הנתון מהחיפוש על גבי המפה.

איתור גוש חלקה לפי כתובת

אם הכתובת ידועה לכם, איתור גוש חלקה הוא משימה קלה ופשוטה. הזנת הכתובת באתר המפות הממשלתי או אתר מרכז המיפוי תפיק את מספר הגוש והחלקה הרלוונטיים, יחד עם שכבות נוספות של מידע. גם באתרי מנהל ההנדסה והתכנון של העיריות והרשויות המקומיות ניתן לאתר גוש וחלקה על פי כתובת מקומית. בהמשך ניתן לצפות בפרטים, כולל איתור תת חלקה לפי כתובת (דירה).

לא ניתן לבצע איתור גוש חלקה לפי תעודת זהות.

איתור גוש חלקה באתרי העיריות והרשויות המקומית

ניתן לאתר כנסים על פי גוש חלקה באתרים של העיריות והרשויות המקומיות השונות, לצד פרטים תכנוניים, הודעות בענייני תכנון ובנייה, איתור תכנית בניין עיר, מידע על אגרות בנייה, פרטים ופעולות הקשורות להנדסה ועוד.

איתור גוש חלקה תל אביב, איתור גוש חלקה פתח תקווה, איתור גוש חלקה ראשון לציון, איתור גוש חלקה חולון, איתור גוש חלקה חיפה, איתור גוש חלקה באר שבע ועוד.

מדוע חשוב לאתר גוש חלקה לפני עסקת נדל"ן?

איתור גוש חלקה נועד להוצאת נסח טאבו של הנכס המיועד לרכישה, דרכו אפשר להבין מהו הסטטוס של הנכס. בעזרת בדיקת גוש חלקה ניתן לקבל נתונים כגון פרטים על בעלות הדירה, זכויות מכירה, הערות, שעבודים, הערת אזהרה, גבולות הקרקע הרשומים של הנכס, האם קיימים שעבודים ומשכנתאות, האם ישנן בעיות רישום, חריגות בנייה, היעדר טופס 4 , בנייה עתידית בסביבת הנכס ותשתיות כמו קווי חשמל ואנטנות סלולריות קיימות או עתידיות. ניתן להזמין נסח טאבו מקוון מאתר משרד המשפטים, באמצעות הזנת מספר גוש, חלקה ותת-חלקה, ועבור תשלום של 15 ₪.

בנוסף, הגוש והחלקה מאפשרים לנו לבדוק מהן העסקאות הקודמות שבוצעו בנכס במשך השנים ומה היה סכום העסקה. באתר הנדל"ן של רשות המיסים ישנה אפשרות לראות פרטים הקשורים לעסקאות נדל"ן שבוצעו באותה חלקה. המידע על העסקאות מוצג באתר כפי שהוא דווח לצורך שומת מס בבסיס הנתונים הממוכן המצוי בידי המנהל.

חשוב לדעת את כל הנתונים האלו כדי להבין האם יש בעיה בסטטוס של הנכס המיועד לרכישה, והאם צפויים קשיים בשימוש העתידי בנכס.

שיטת המיפוי העומדת מאחורי החלוקה לגושים וחלקות

תהליך חלוקה של קרקע לגושים וחלקות נקרא קדסטר, אשר משמש למדידה ולמיפוי. תהליך הקדסטר של הקרקעות בישראל מבוסס על שיטה בשם טורנס (Torrens),בה השתמשה האימפריה הבריטית עוד במאה ה-19, ואשר הגיע לישראל עם המנדט הבריטי. בעזרת שיטה זו מבוצע תהליך המדידה והמיפוי של הגושים, החלקות והגבולות שלהם. המדידה חייבת להיות מדויקת ולהתבסס על מערכת קואורדינטות כלל-ארצית. טווח השגיאה במדידה המותרת ברישום קרקע מוגדר בתקנות המודדים.

כ-95% משטח המדינה עברו תהליך של הסדר קרקעות, שהוא תהליך הרישום של הקרקע. השטח המוסדר מחולק לכ-15 אלף גושים וכ-800 אלף חלקות. בכל שנה מטפל המרכז למיפוי ישראל בהמשך הסדר השטחים שטרם הוסדרו, ובפיקוח על מדידות לחלוקה מחדש (רה-פרצלציה) של אזור שהוסדרו ועוברים תהליך של תכנון מחדש, ברוב המקרים לטובת פיתוח ובנייה. בסופו של תהליך הרישום, הקרקע נרשמת בטאבו.

ביצוע תהליך הסדר מתחלק בין משרד השיכון והמרכז המיפוי לישראל, שהוא הזרוע המבצעת שלו, לבין משרד המשפטים, שאחראי על תהליך הרישום והזרוע המבצעת שלו היא פקיד ההסדר.

בעיות ברישום זכויות בקרקע

בעיות רישום בטאבו

חלק מהבעיות המתגלות לאחר איתור גוש חלקה של הנכס, הן בעיות ברישום בטאבו, הכוללות חוסר התאמה בין הרישום של נכס לבין הפרטים הכתובים בהיתר הבנייה. בחלק מהמקרים ניתן לראות חדרי מגורים הרשומים בטאבו בתור חללים מסוג אחר, כגון מחסן, חריגות בנייה שלא רשומות בטאבו ועוד.

הבעיה מתעוררת כאשר בעל הנכס מעוניין למכור אותו, ונתקל בקשיים. גם אם הדירה שימשה במשך עשרות שנים למגורים, אם היא רשומה בטאבו בתור מחסן או חדר אשפה, הבנק לא ייתן עליה משכנתא והעסקה עלולה לקרוס.

הנכסים אשר לגביהם יש סיכוי גבוה יותר לבעיות ברישום הם בתים פרטיים, דירות קרקע ודירות הנמצאות בקומה העליונה של הבניין. חלק גדול מהבעיות נובע מהתשריט אשר אושר לגבי הבניין, אשר אינו תואם את המצב בשטח ולא הגיע באופן רשמי מרשות התכנון, אלא מאדריכל או גורם מטעם הפרויקט עצמו.

לכן, לפני רכישת דירה, בשלב איתור גוש חלקה ובדיקת סטטוס הנכס, יש לבדוק את מצבו הקנייני ברשויות המרשם ומצבו התכנוני אצל גורמי התכנון והבנייה.

'חברות גוש חלקה'

אחת הבעיות של מימוש עסקת נדל"ן הקשורה לגוש חלקה היא קיום של 'חברות גוש\חלקה' (מכונות גם 'חברות בית' ו'חברת מקרקעין'),חברות שהיו שכיחות באמצע המאה ה-20 בישראל והקימו פרויקטי נדל"ן רבים. הבעיה נובעת מכך שהחברות הן אלו שרשמו את עצמן בתור בעלות הפרויקט, בעוד שבעלי הדירות עצמם היו בעלי מניות בלבד וחוכרים של הנכס בלבד. התוצאה היא שבמסמכים אין תיעוד של בעלי הנכסים האמיתיים, אלא רק של החברה, אשר פעלה לפני עשרות שנים לטובת הקמת הפרויקט, וכבר לא פעילה בימינו.

הסיבה המרכזית להקמת פרויקטים באמצעות חברת גוש-חלקה היתה הימנעות מתשלום מס שבח מצד בעלי הדירות. במקרים רבים, החברה לא העבירה את הזכויות במקרקעין לבעלים ולא רשמה את הנכס בתור בית משותף , וכך נוצר קושי גדול מבחינת רישום הזכויות וביצוע עסקאות בנכסים המדוברים. כאשר מגיעים לבצע פרויקט בבניין, כגון פרויקט התחדשות עירונית , החברה המקימה צריכה לקבל החלטות, אך היא מזמן אינה פעילה, נחשבת מפרת חוק בעקבות אי-דיווח שנתי, או נמחקה לחלוטין מהרשומות. גם אם בעלי הזכויות של החברה קיימים ויכולים לקבל החלטה, אותה החלטה צריכה להתקבל לפי תקנון החברה, אשר לא מכיר בפרויקטים של התחדשות עירונית, למשל, כך שהחלטה בנושא תהיה בניגוד לתקנון. גם הבנקים לא נותנים ליווי בנקאי לפרויקט לפני פירוק החברה ורישום בית משותף .

בנוסף, אם התשריט אבד, קיימת בעיה בזיהוי של הדירה עצמה מול הרישומים בלשכת המקרקעין, מה שמקשה על קבלת משכנתא למימון רכישה של דירה מסוג זה.

על מנת לפתור את הבעיה, יש לבדוק את סטטוס החברה ולהוביל לפירוקה ולרישום הבניין כבית משותף, ולהבין האם יש קורלציה בין בעלי הדירות לבין החוכרים בטאבו, לבין מרשם בעלי המניות של החברה. במקרים בהם יש לפירוק החברה עלות, היא אינה נכללת בתכנון של היזם, מה שהופך את הפרויקט להרבה פחות כלכלי, ולעתים מספיק כדי להפיל את הפרויקט.

סיכום

לסיכום, איתור גוש חלקה ואיתור תת חלקה (דירה) הוא צעד חשוב בדרך לגילוי המידע המרבי והרחב ביותר על נכס מסוים. במרבית המקרים, איתור גוש חלקה מתבצע לקראת עסקת נדל"ן פוטנציאלית, כאשר יש צורך לברר את הנתון המדויק ולאתר מידע על סטטוס הנכס והסביבה שלו. ניתן לבצע איתור גוש חלקה על ידי משרד המיפוי או אתר המפות הממשלתי, ודרך אתרי העיריות.

גוש חלקה הוא דרך החלוקה של מפת ישראל הכוללת, תוך התבססות על שיטות מיפוי מימי המנדט הבריטי.

קיימות בעיות סביב החלוקה לגוש חלקה ורישום הנכס בטאבו, אשר עלולות לעכב ואף להפיל עסקאות נדל"ן . לכן, חשוב מאוד לבצע איתור גוש חלקה בשלב ראשוני של העסקה, לבחון את הרישומים בטאבו, להתאים אותם לנכס בפועל, ולהיעזר באנשי מקצוע מומחים על מנת להוציא לפועל את עסקת הנדל"ן.