ערבות בנקאית בהשכרת דירה וברכישת דירה מקבלן: המדריך השלם לשנת 2024

מה זה ערבות בנקאית

בהגדרה הכללית ביותר, ערבות היא הבטחה לפיצוי במקרה בו הסכם כלשהו מופר על ידי אחד הצדדים. לכל כתב ערבות מצורף נוסח ההסכם המדובר וההתחייבות אשר עבורה הערבות נמסרת, סכום הערבות, מועד הפקיעה של הערבות ושמות הערבים.
הערבויות הקיימות בישראל הן ערבות בנקאית , הנחשבת לערבות ברמת אמינות גבוהה, וערבות עצמית, הנחשבת לפחות אמינה, משום שהמחויבות על הפיצוי לצד הנפגע מוטלת על מי שהפר את החוזה. השימוש בערבות בנקאית בהקשר של עסקאות נדל"ן נעשה בהגשת מכרזים, עסקאות מסחריות גדולות והתקשרות עם קבלן עצמאי.

השימוש הנפוץ ביותר בערבות בנקאית הוא כאשר בעל נכס דורש ערבות משוכרי הדירה. המטרה של הערבות היא אפשרות למימוש במקרה בו השוכר אינו עומד בהתחייבויות שלו על פי החוזה, אינו מעביר תשלום וכו'. הערבות נועדה גם לגרום לשוכר לעמוד בחוזה כדי להימנע ממימוש ערבות בסכום גבוה בהרבה מהנזק בפועל הנגרם למשכיר. הערבות הבנקאית ניתנת על ידי הבנק לשוכר, על מנת שיעביר אותה למשכיר. הפונקציה של הערבות דומה לצ'ק פיקדון פתוח ובר פירעון, אותו ניתן לממש מול הבנק. כדי שהבנק יספק ערבות בנקאית וייטול על עצמו את הסיכון הכרוך בפעולה זו, הבנק גובה מהשוכר עמלה על הקמת הערבות.

בנוסף, ערבות בנקאית מופקת גם על פי חוק מכר הדירות (הבטחת השקעות של רוכשי דירות),במקרים בהם הקבלן מציע דירה למכירה 'על הנייר' ונדרש לספק בטוחות לרוכשים מול הסיכון שבאי מסירה של הדירה. כמו כן, 

ערבות בנקאית שכירות

בכל הנוגע לערבות בנקאית לשכר דירה, חוזי שכירות, בהם בעלים של נכס מעביר אותו לשימוש זמני של צד אחר, כוללים אי ודאות ודורשים אמון הדדי בין צדדים זרים ברוב המקרים. למרות האפשרות לקביעת מנגנוני פיצוי בחוזה, כיום נהוגה פרקטיקה של הסכמה משותפת על ערבות מסוג כלשהו ( ערבות בנקאית , ערבים, צ'ק ביטחון וכו'),המהווה רשת הגנה עבור המשכיר.

מבין כל האפשרויות ליצירת ביטחונות בעת השכרת דירה, ערבות בנקאית שכירות נחשבת לבטוחה הטובה ביותר כדי להבטיח את זכויות המשכיר מול השוכר, בעיקר בעקבות היציבות והאיכות של הבנק הערב לסכום, שהוא מוסד פיננסי יציב ואמין, ובעקבות הקלות היחסית של מימוש הערבות.

ערבות בנקאית היא הסכם חתום בין הלווה (או ערביו) לבין הבנק ולבין צד שלישי, נתון ההלוואה, או משכיר הדירה במקרה של השכרת דירה. עם זאת, חשוב לציין כי דרישה לערבות בנקאית אינה נפוצה, והיא מתרחשת במקרים בהם הדיירים לא מספקים ערבויות איכותיות מספיק. לרוב נדרשת ערבות בנקאית מזוגות צעירים או סטודנטים, אשר אינם מבוססים כלכלית בשלב זה בחייהם.

ערבות בנקאית היא גם דרך לבדיקת האיתנות הכלכלית של השוכר דרך הבדיקה והסינון של הבנק עצמו – הבנק לא מספק ערבות לכל דורש, אלא רק למי שאין לו קשיי נזילות. כאמור, על מנת להעניק את השירות, הבנק גובה עמלה ממבקש הערבות. על פי חוק, ניתן לדרוש ערבות בנקאית משוכר, אשר ניתנת רק בהנחה שיש בחשבונו את הסכום המבוקש בתור ביטחון.

איך מקימים ערבות בנקאית

איך עושים ערבות בנקאית ? כאשר הבנק נותן ערבות, הוא למעשה "משריין" סכום כסף בגובה הסכום של הערבות הנמצא בבעלות השוכר, בו הלקוח לא יכול להשתמש, כאשר סכום זה משמש בתור בטוחה לערבות שהבנק נותן למשכיר ('המוטב').

נוסח שטר הערבות הבנקאית מפרט את תנאי מתן הערבות, לרבות תנאים למימוש וביטול, תאריכי תוקף הערבות הבנקאית, אופן ההצמדה של סכומי הערבות (מט"ח, מדד),הגבלת היכולת להעביר את הערבות הבנקאית לגורם אחר.

מימוש הערבות הבנקאית יכול להתבצע על פי חוק על ידי גורם אחד בלבד – המוטב (שהוא המשכיר במקרה של השכרת דירה),באמצעות הצגת הערבות הבנקאית (בתוקף),יחד עם מכתב מפורט וברור, הכולל דרישה לסכום המוגדר בערבות. הבנק מחויב להעביר את הסכום לתשלום לחשבונו של המוטב בפרק הזמן המוגדר בערבות עצמה.

על פי תיקונים שנעשו לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, המכונה ' חוק שכירות הוגנת ', ניתן לדרוש ערבות את הסכום הנמוך מבין שתי אפשרויות: שליש מתקופת השכירות, או שלושה חודשים של דמי שכירות על פי החוזה.

באילו מקרים מממשים ערבות בנקאית ובאילו מקרים ניתן למנוע זאת

תהליך מימוש ערבות בנקאית הוא תהליך מהיר ולא דורש השקעה מיוחדת של זמן מצד המוטב (הנושה). ערבות בנקאית היא המהירה ביותר מבין סוגי הערבויות הנוספים הקיימים בשוק. במרבית המקרים, למעט מקרים חריגים ויוצאי דופן, הבנק חייב לאשר את פירעון הערבות באותו יום של בקשת הפדיון. על פי לשון החוק, על הבנק להעביר את סכום העברות עד 10 ימי עסקים מיום בקשת הפירעון.

רק במקרים קיצוניים, בהם קיים צו מניעה מבית המשפט, החייב (מבקש הערבות) יכול למנוע את פירעון הערבות הבנקאית, בעקבות אחת משתי סיבות:

1. טענה מצד הלווה על כך שהמשכיר (הנושה) ביצע מעשי זיוף ומרמה (חריג המרמה) ביצירת הערבות הבנקאית. מתוך הנחה כי בית המשפט סבור כי טענת הלווה אמיתית – מימוש הערבות הבנקאית נדחה עד לסיום בדיקת ההליכים.

2. כאשר הלווה טוען כי הנושה (המשכיר) מעוניין לפדות את הערבות הבנקאית למרות שכל תנאי העסקה המקורית (החוזה) קוימו על פי חוק ועל פי הסיכום בין הצדדים, כך שתהליך הפירעון מונע משיקולים אישיים שאינם קשורים לחוזה ולהסכם המקורי בין הצדדים, נקמנות או חוסר תום לב קיצוני (חריג נסיבות מיוחדות).

יש לציין כי הסמכות של בית המשפט שונה מאוד מהסמכות של הבנק. הבנק מחויב להעביר למוטב (המשכיר, הנושה) את הסכום הנקוב בערבות הבנקאית, ללא שום סמכות לדרוש מהנושה להציג תנאים כלשהם לפעולה. בשורה התחתונה, הבנק אינו רשאי לבקש פרטים כלשהם שיאמתו כי פירעון הערבות אינו נובע משיקולים אישיים שאינם קשורים לעסקה המקורית בין הצדדים. יתרה מכך, הבנק אינו צריך לקבל אישור מהלווה (השוכר) בעת פירעון הערבות הבנקאית.

מצד שני, משום שתפקידו של בית המשפט הוא לפתור קונפליקטים ובעיות הנוגעות לחוק, הוא רשאי לבדוק לעומק את המצב ולהחליט האם התהליך בוצע כשורה ועל פי ההסכם בין השוכר למשכיר. לדוגמה, אם בית המשפט מקבל החלטה, לאחר שבדק, גילה ממצאים ושמע את הצדדים, שאכן היתה מעורבות של שיקולים שאינם רלוונטיים לעסקה, ובמקביל סעיפי העסקה בוצעו באופן מלא עד אותו רגע, בית המשפט ראשי לבטל את פירעון הערבות הבנקאית שבוצע המצד הנושה – ובכך להגן על הלווה. במקרה בו המשכיר מימש את הערבות בניגוד להסכם, הוא חשוף לביקורת משפטית ועשוי להיחשב כמפר חוזה מהצד שלו.

יש לציין כי כל מימוש של ערבות, מכל סוג, צריכה להיות מבוצעת על פי חוזה השכירות המקורי. אם הנסיבות שהתרחשו לא מצוינות בהסכם החתום, לא ניתן לממש את הערבות.

על פי התיקונים שנעשו לחוק השכירות והשאילה, תשל"א-1971, המכונה ' חוק שכירות הוגנת ', גובה הסכום של הערבות מוגבל, מתוך רצון להגן על השוכר. לכן, במקרה של אי תשלום דמי שכירות אפשר לגבות עד היקף דמי השכירות שלא נגבו, יחד עם ריבית והצמדת על פי המוסכם בחוזה. במקרה של אי תיקון ליקויים הנמצאים תחת אחריות השוכר, עד גובה עלות התיקון, ובמקרה ולא שולמו התשלומים.
החוק גם מגדיר למשכיר חובה לפנות לשוכר זמן שביר מראש באשר לכוונתו למימוש הערבות ומתן זמן לתקן את הטעון תיקון, תוך זמן סביר.

ערבות בנקאית אוטונומית

על פי החוק בישראל, ערבות בנקאית מוגדרת בתור 'ערבות אוטונומית למימוש עצמי', כלומר ערבות שמקבלת מעמד בפני עצמה ומחייבת את הבנק להתייחס אליה בנפרד. המשמעות בפועל היא שאם השוכר הפר את הסעיפים הרלוונטיים בחוזה השכירות (אי תשלום שכר דירה, גרימת נזק לרכוש, אי תשלום תשלומים שוטפים),למשכיר יש זכות לגשת עם המסמך לבנק ולדרוש את סכום הכסף הנקוב בו מתוך הערבות שניתנה. מרגע בו הבנק מקבל את הדרישה, הוא מחויב להעביר למוטב (המשכיר) את הסכום בהיקפו המלא, כאשר הבנק לא רשאי ממנו להוכיח את הדרישה, ללא קבלת אישור מלוקח הערבות (השוכר) וללא צורך בקבלת אישור לתשלום מבית המשפט או מלשכת ההוצאה לפועל. הבנק לא יכול לנקוט בסנקציות נגד הנושה (המוטב, המשכיר),או להתערב בין הצדדים.

ביטול ערבות בנקאית

על מנת לבטל ערבות בנקאית יש להגיש לבנק את כתב הערבות המקורי יחד עם מכתב רשום בחתימת המטיב והמוטב (המשכיר). התפקיד של מנגנון זה הוא להשאיר את הערבות בידי המשכיר כך שהשוכר יוכל לקבל חזרה את שטר הערבות המקורי (יחד עם חתימה המשכיר על בקשת ביטול הערבות),רק לאחר שהצדדים הסדירו באופן מלא כל תשלום או חוב הקשור להשכרת הנכס.

סוגי ערבות אחרים בהשכרת דירה

בנוסף לערבות בנקאית, קיימים בישראל סוגי ערבויות נוספים בהם ניתן להשתמש בחוזה שכירות: צ'ק ביטחון הוא צ'ק בנקאי רגיל עליו מצוין בכתב יד 'צ'ק ביטחון', כאשר ניתן לפדות ממנו סכום שנקבע מראש, על פי מקרים המוסכמים בחוזה השכירות. אפשר גם להשתמש בצ'ק פתוח, הנפוץ יותר לתשלומים לרשויות (ארנונה וכו') או חשבונות שוטפים (מים, חשמל גז),כאשר אם השוכר לא משלם, המשכיר כותב את סכום החוב על הצ'ק הפתוח ופודה אותו.

פיקדון הוא תשלום במזומן של סכום שנקבע מראש, אשר נשאר בידי המשכיר למשך השכירות ואשר ימומש רק במקרים המוסכים בחוזה, כגון אי תשלום שכר דירה וכד'.

שטר חוב הוא מסמך משפטי הכולל התחייבות של השוכר לשלם סכום מסוים במקרים המוגדרים בחוזה השכירות. החיסרון המשמעותי של שטר חוב הוא שמדובר על התחייבות נוספת של השוכר, ללא ערבויות וביטחונות, שאינה שונה במהותה משאר ההתחייבויות הכתובות בחוזה ההשכרה.

שימוש בערבים משמעות חתימה של שני אנשים (לרוב קרובים של השוכר) על התחייבות כי במקרה בו השוכר מתחמק מהתשלום, המשכיר יכול לפנות אליהם, בתור צד שלישי לחוזה השכירות, לטובת גביית החוב.

שטר ערבות הוא מסמך משפטי הדומה לשטר חוב, אך כולל גם ערבים שמגדילים את הביטחון במימוש הערבות במידת הצורך.

יתרונות וחסרונות ערבות בנקאית בהשכרת דירה

היתרון המשמעותי של ערבות בנקאית נוטה בבירור לכיוון הנושה (המשכיר),משום שהוא יכול לממש את הכסף המוגדר בערבות באופן מהיר, ללא צורך בהוכחות (מלבד במקרים מסוימים על פי צו בית משפט),בעקבות העובדה כי מדובר בערבות אוטונומית. בנוסף, הערב לערבות הוא מוסד יציב וחזק: הבנק. בנקים נחשבים יציבים וחסונים יותר כמעט מכל אדם פרטי שיכול לחתום על ערבות לטובת השוכר.

התשלום בטוח, ניתן להקים ערבות על סכומים גדולים, ונותן הערבות לא יכול לבטל את הערבות מטעם עצמו.

החסרונות של ערבות בנקאית הם הצורך להגיע לסניף בנק על מנת לקבל ערבות בנקאית, העמלה המשמעותית המוטלת לרוב על השוכר והופכת את העסקה לפחות אטרקטיבית עבורו, והעובדה כי בעת תקופת השכירות הכסף לא זמין לשוכר לשימוש אחר.

כלומר, ערבות בנקאית טובה מאוד עבור המשכיר, אך לא כדאית עבור השוכר בעקבות העמלות הגבוהות והקלות בה הצד השני יכול לפדות אותה. זו הסיבה לכך שערבויות בנקאית מוקמות בעיקר בעסקאות ברמות סיכון גבוהות של השכרת נכסים.

עלויות ערבות בנקאית בהשכרת דירה - כמה עולה ערבות בנקאית

כמה עולה ערבות בנקאית ? עמלת ערבות בנקאית כוללת עמלת הקמה לצד עמלה שנתית הנגזרת מאחוזים מתוך הסכום המוגדר בערבות.
סכום עמלת ההקמה נע בין 380 ל-500 ₪, בעוד שהעמלת ערבות בנקאית שנתית נעה בין -4.5% ל-6.5% מתוך הסכום הכולל.

עם זאת, ניתן להתמקח על העמלה של ערבות בנקאית , וככל שהשוכר יציב יותר ויש לו הכנסה גבוהה יותר, הוא מהווה פחות סיכון ולכן הבנק יסכים להעניק לו תנאים נוחים יותר. חשוב לציין כי ערבות בנקאית נדרשת לרוב דווקא משוכר עם תזרימי מזומנים לא יציבים, מה שמפחית את הסיכוי לכך שיש לאותו אדם סכומים משמעותיים למשמרת או ביטחון.

ערבות בנקאית ברכישת דירה מקבלן

רכישת דירה חדשה מקבלן שונה בשני מאפיינים מהותיים מרכישת דירה יד שניה: ראשית, יש חוסר שוויון בכוח הכלכלי בין הרוכש, אדם פרטי שזוהי אחת העסקאות הגדולות שיעשה במהלך חייו, לבין המוכר, קבלן המוכר עשרות ומאות דירות במקביל. שנית, זמן רב עובר בין מועד החתימה על הסכם הרכישה ועד למסירת הדירה. במרבית המקרים, הבניין עדיין לא נבנה בשלב החתימה, מה שמעורר חשש מפני עיכובים בבנייה ואף אי השלמתה.

על מנת להגן על הרוכש מול אי הוודאות והסיכונים שברכישה, קבלן המוכר דירה חדשה אסור לקבל יותר מ-7% ממחיר הנכס אלא אם הוא מבטיח את כספיו של הרוכש, על פי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות),תשל"ה-1974. במקרה בו הקבלן לא מספק בטוחות באחת הדרכים המותרות, הרוכש רשאי להגיש תלונה נגדו לממונה על חוק המכר.

אפשרויות הבטוחה שהקבלן רשאי לספק הן ערבות בנקאית , ביטוח דרך חברת ביטוח, שעבוד הדירה או חלק יחסי מהקרקע במשכנתא, רישום הערת אזהרה או העבת בעלות (או זכות אחרת בדירה) על שם הרוכש.

כתב ערבות של תאגיד בנקאי קובע כי הבנק ערב כלפי הרוכשים על הכספים ששילמו לקבלן עבור הדירה. על פי כתב הערבות, אם הקבלן לא יכול להעביר לרוכש את הבעלות בדירה ואם לא הושבו הכספים לרוכש, הבנק ערב לכספים (למעט מע"מ). נוסח הערבות הבנקאית נכנס לתוקף ב-2011, בהתאם לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) ( ערבות בנקאית ),התשע"א – 2010. נוסח הערבות המופיע בתקנות תואם לסעיף 2(1) לחוק מכר הדירות.

הערבות שהבנק מספק מותנית באופן מפורש בכך שהרוכש יפקיד את כספי הקנייה בחשבון ליווי המלווה את הפרויקט (ולא ישירות לקבלן). בחשבון זה מנוקזים כל ההוצאות וההכנסות של פרויקט הבנייה, מה שמאפשר לבנק להפיק ערבות המבטיחה לרוכש את כספו. פרטי חשבון הבנק מצוינים לרוב על גבי כתב הערבות עצמו.

בנוסף לחשיבות הקשורה לערבות, ללא תשלום זה הבנק המלווה לא משחרר את השעבוד הרשום על הפרויקט לטובתו, מה שמוביל לכך שהרוכש לא רשאי לרשום את הזכויות בדירה על שמו.

חשוב להקפיד על קבלת הערבות הבנקאית לפני או בזמן ביצוע התשלום למוכר. חלק מהבנקים מנפיקים ערבות בנקאית אשר נכנסת לתוקף לאחר הפקדת התשלום הכספי, כך שאפשר למסור אותה לרוכש לפני ביצוע התשלום וכל הצדדים מובטחים.
 

חשוב לציין כי הערבות הבנקאית שרוכשי דירות מקבלים מהקבלן אינה ערבות אוטונומית- המבטיחה כי יקבלו בכל סיטואציה של סכסוך עם הקבלן את כספים בחזרה. עם זאת, החוק מציב תנאים מורכבים למימוש הערבות המדוברת: ראשית, החוק קובע כי הערבות מיועדת אך ורק במקרים מסוימים בהם הקבלן לא יכול להעביר לרוכש את הזכויות בדירה כפי שמוגדר בחוזה, כגון עיקולים על הדירה או על השטח, הליכי חדלות פירעון של הקבלן או נסיבות בהן קיימת מניעה מוחלטת של מסירת הדירה לרוכש.

הערבות אינה כוללת מקרים של איחורים במסירה או ליקויי בנייה, או במקרים בהם הדירה שנמסרה שונה מהתנאים עליהם הוסכם בחוזה. בנוסף, הערבות מתייחסת רק לסכומים אשר שולמו על ידי רוכשי הדירה באופן ישיר לקבלן, כך שאין בכוחה לפצות את הרוכשים על שכר הדירה שנאלצו לשלם בדירה אחרת, עלויות הובלה הקשורות לכך וכו'. החוק והתקנות אינם מתייחסים לעיכוב מתמשך בהשלמת הבנייה בתור הפרת חוזה המצדיקה את מימוש הערבות.

בנוסף, יש לציין כי הדרך לקבלת הכסף אורכת זמן רב ודורשת ברוב המכריע של המקרים נקיטת הליכים משפטיים מול הבנק שהקים את הערבות. במרבית המקרים, מימוש העברות לא יתאפשר משום שהבנק ממנה כונס נכסים אשר פועל להשלמת בניית הדירות, כאשר השליטה על הפרויקט בידיו וההשפעה של הרוכש על תהליך הבנייה היא נמוכה.

לכן, חשוב להקפיד על מספר פעולות כדי לוודא שהערבות הבנקאית ברכישת דירה אכן מגנה על הרוכש מלו הסכנות: חשוב לבדוק שהערבות בתוקף עד לרישום זכוכיות הרוכש בדירה בטאבו או במנהל מקרקעי ישראל, לעומת הרצון של המוכר להסיר אותה בעת מסירת הדירה. המנגנון המקובל בנושא הוא למסור את הערבות בנאמנות לעורך הדין המטפל ברישום הפרויקט, עד לקבלת חוזה חכירה ממנהל המקרקעין או רישום הערת אזהרה בטאבו על שם הקונה.

בנוסף, חשוב שהערבות הבנקאית תהיה מקורית ולא העתר, וחתומה על ידי גורם מוסמך מהבנק. ברוב המקרים שמו של בעל סמכות החתימה מצוין באופן מפורש על גב הערבות.

סיכום

לסיכום, ערבות בנקאית היא מנגנון לפיצוי במקרה בו מופר חוזה בין שני צדדים. ערבות בנקאית בתחום עסקאות הנדל"ן בישראל נפוצה בעיקר בהשכרת דירות, בהן ערבות בנקאית נחשבת לבטוחה היציבה ביותר להבטחת הזכויות של המשכיר, בעקבות האיכות של נותן הערבות (הבנק),ובעקבות הקלות של מימוש הערבות מצד המשכיר ללא הוכחה של הפרת החוזה ובמימוש הסכום המלא.

כאשר הבנק מספק ערבות, הוא מקצה סכום כסף מתוך האחזקות של השוכר לפיקדון נפרד, כאשר הסכום משמש בטוחה לאורך תקופת השכירות שהבנק מספק לשוכר (המוטב).

במקרים בהם השוכר לא שילם שכר דירה, לא שילם תשלומים שוטפים או גרם נזק לדירה אשר באחריותו לשלם ולא שילם, המשכיר ראשי לממש את הערבות והבנק מתחייב להעביר אליו את הכסף.

במקרים קיצוניים, בית משפט יכול להוציא צו מניעה למימוש הערבות, בעקבות חריג המרמה, בו הלווה טוען כי המשכיר ביצע מעשה מרמה וזיוף ביצירת הערבות עצמה, או חריג נסיבות מיוחדות, בהן הלווה טוען כי המשכיר רוצה לפדות את הערבות הבנקאית משיקולים זרים שלא קשורים לחוזה, מתוך יציר נקמנות או חוסר תום לב.

ערבות בנקאית נחשבת אוטונומית, משום שהיא עומדת בפני עצמה וניתן לממש אותה באופן ישיר מול הבנק, ללא תלות בשוכר שלוקח את הערבות. לבנק אסור להתערב בין הצדדים והוא מחויב להעביר אחרי בדיקה את הסכום למשכיר.

ערבות בנקאית נמצאת בשימוש גם בעת רכישת דירה חדשה מקבלן, אך במקרה זה הערבות הבנקאית ניתנת על ידי המוכר ( הקבלן ) לרוכש, בתור בטוחה כנגד הסיכון של אי השלמת הבנייה ואי מסירת הדירה לרוכש. בכל סכום הגבוה מ-7% ממחיר הדירה, הקבלן חייב על פי חוק להפיק ערבות בנקאית המשמשת בתור בטוחה למקרה בו הדירה לא יכולה להימסר. עם זאת, חשוב לדעת מהם התנאים הספציפיים המוגדרים עילה למימוש הערבות, על מנת לוודא שהערבות מגנה ככל הניתן על הרוכש.