ריבית משכנתא - המדריך השלם לשנת 2024

ריביות משכנתא

שנת 2022 עדיין מהווה הזדמנות מאוד עבור נטילת משכנתאות לרכישת דירה בישראל, בין אם לצורך מגורים או לצורך השקעה. סביבת הריבית עדיין נמוכה בכל הנוגע ריבית משכנתא , מה שהוביל לכך שעולם המשכנתאות פתח את שעריו לרוכשי דירות בישראל. לראיה, שנת 2021 נחתמה עם שיא היסטורי בהיקף נטילת משכנתאות בישראל – 116 מיליארד ש"ח. על רקע העלאת הריביות לאחרונה, ריבית משכנתא 2022 נמצאת בעלייה.

אם אתם חושבים על לקחת משכנתא אז האספקט של הלוקיישן הוא חשוב מאין כמוהו, כמו גם סביבת המגורים עצמה, המוסדות הציבוריים והחינוכיים בסביבה, גודל הנכס עצמו ופונקציונליות החלל שלו, וכמובן גם מחירו הסופי של הנכס. אך לכל החישובים והשיקולים הללו – חובה להכניס גם את האספקט של חישוב ריבית משכנתא , מפני שגם לו יש משקל רב בהחלטה האם זה הזמן המתאים לרכוש נכס.

לא מעט מסלולי משכנתא קיימים שם בחוץ ולכל אחד מהם נלוות ריבית משכנתא שונה. כדי לקבל את התמונה המלאה באשר להחזר המשכנתא החודשי ולסכום הסופי של המשכנתא שלכם, יהיה עליכם לבצע השוואת ריביות משכנתא ולבחון את היתרונות והחסרונות של ריבית משכנתא בכל מסלול. כדי שתעשו זאת בצורה הטובה ביותר – מרכז הנדל"ן ריכז עבורכם את כל האינפורמציה שתסייע לכם להתמודד בגבורה מול כל ריבית משכנתא כזו או אחרת.

מהי ריבית משכנתא?

עבור מי שרוצה להבין מה הריבית על המשכנתא, חשוב לדעת כי ריביות משכנתא משקפות הלכה למעשה את השינויים וההתרחשויות בשוק המשכנתאות בישראל. הן מחזיקות בהשפעה ישירה על גובה החזר משכנתא חודשי, על חלוקת התשלומים של הלוואת המשכנתא בין הקרן לבין הריבית, על גובה עמלת פירעון מוקדם (קנס משכנתא) שישולם במקרה של סילוק או מחזור משכנתא ועוד פרמטרים נוספים.

ככלל, סביבת ריבית נמוכה מעודדות רכישת דירות. זוהי אינה אקסיומה אלא קביעה המבוססת על הגיון פשוט לפיו ריבית משכנתא בשיעור נמוך, משמעותה החזר משכנתא חודשי נמוך גם הוא.

גובהה של הריבית על המשכנתא תלוי רובו ככולו במסלול הנבחר בעת בניית תמהיל משכנתא. ולא חסרים להם מסלולי משכנתא בישראל: החל ממסלול משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד, ריבית קבועה לא צמודה למדד, ריבית משתנה צמודה למדד, ריבית פריים משכנתא וכן הלאה. מטבע הדברים, לכל אחת מבין ריביות המשכנתא יש את היתרונות, החסרונות והסיכונים שלה.

ריבית שנתית משכנתא קבועה צמודה למדד

במסלול משכנתא עם ריבית קבועה צמודה למדד, לאורך כל חיי ההלוואה שיעור ריבית המשכנתא אינו משתנה ונשאר בדיוק כפי שהיה ביום הצמדת העט לחוזה המשכנתא. לעומת זאת, קרן ההלוואה צמודה למדד המחירים לצרכן ובשל כך גם גובה החזר משכנתא חודשי חשוף לגידול בתשלומי משכנתא במקרה הרע או הפחתה בתשלומי משכנתא במקרה הטוב.

בכל הנוגע להחלפת מסלול משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד, הרי שעמלת פירעון מוקדם משחקת כאן תפקיד קריטי במיוחד. במסלול זה עמלת פירעון מוקדם משוקללת לפי ההפרש בין ריבית המשכנתא שנלקחה ביום נטילת ההלוואה לבין הריבית הנוכחית במשק, כאשר סכום ההפרש הזה מוכפל בכל השנים שנותרו עד להחזר המשכנתא האחרון.

ריבית שנתית משכנתא קבועה לא צמודה למדד

זהו מסלול משכנתא המתאים לאנשים עם חיבה עזה לסטטוס קוו של "הכול ידוע מראש". אנשים אשר מחפשים להישמר עד כמה שניתן מהסיכונים האורבים לתשלומי משכנתא ושואפים לשמור על החזר משכנתא חודשי קבוע. מסלול ריבית קבועה לא צמודה למדד זהו מסלול שבו ריבית משכנתא לא עולה לאורך כל חיי ההלוואה, וכך גם סכום ההחזר על הקרן.

מצד אחד, מדובר במסלול משכנתא המאופיין ברמת סיכון קטנה עד בינונית ומבטיח ללווים את השקט הנפשי הכול כך נדרש כשזה מגיע להלוואת משכנתא. מצד שני, מדובר במסלול הנחשב די יקר ביחס למסלולי משכנתא אחרים, ואם לא די בכך, גם במסלול שבו עמלת פירעון מוקדם יכולה לטפס לסכומים גבוהים ולהוות מכשול משמעותי במקרה שבו תרצו להחליף מסלול משכנתא.

ריבית שנתית משכנתא משתנה צמודה למדד

מדובר בריבית משכנתא אשר צמודה למדד המחירים לצרכן ומשתנה בכל פרק זמן של 5 שנים. בדרך כלל, לאורך 5 השנים הראשונות במסלול משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד, נצמדת להלוואה ריבית עוגן בשיעור נמוך באופן יחסי הגורם לכך שהחזר המשכנתא החודשי יהיה גם הוא נמוך באופן יחסי. אולם בתום 5 השנים הראשונות לחיי הלוואת המשכנתא, הריבית מוצמדת למדד המחירים לצרכן (מדד שנוהג לעלות באופן כרוני לאורך השנים) וקיים הסיכוי כי גובה החזר משכנתא על החלק של הריבית יגדל.

אירוע משמעותי נוסף המתרחש לאחר 5 השנים הראשונות במסלול משכנתא עם ריבית משתנה צמודה למדד, הוא פתיחתו של חלון יציאה זמני למסלול משכנתא אחר – וזאת ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם על מעבר בין מסלולי משכנתא.  

ריבית שנתית פריים משכנתא

כשזה מגיע לריבית משכנתא, הרי שריבית פריים תמיד הייתה אחת מהכוכבות הגדולות של המשכנתאות בישראל. למה זה? משום שריבית פריים היא הזולה מבין הריביות בישראל ולאורך השנים האחרונות שמרה על סטטוס קוו של שפל היסטורי.

בעבר היו שנים בהן ניתן היה לבנות תמהיל משכנתא שכל כולו מורכב מריבית פריים משכנתא, מה שהוזיל באופן משמעותי את גובה החזר המשכנתא החודשי עבור משקי בית רבים בישראל.

באיזשהו שלב החליטו הבנקים המסחריים להגביל נוכחותו של מסלול ריבית פריים משכנתא עד לכדי שליש אחד מתמהיל משכנתא. והנה לאחרונה, לאור המציאות הכלכלית-פוליטית החדשה בישראל, הגיעה בשורה חדשה מכיוונו של בנק ישראל לפיה הוסרה המגבלה על ריבית הפריים וכעת 3/2 מתמהיל משכנתא יכול להיות מורכב ממסלול ריבית פריים משכנתא.

ריבית פריים משכנתא זהו מסלול שבו אין הצמדה למדד וגובהו של החזר משכנתא חודשי תלוי אך ורק בריבית הפריים, שכאמור, שרויה כבר שנים רבות בשיעור נמוך במיוחד. יתרון נוסף של מסלול ריבית פריים משכנתא טמון בכך שניתן לפרוע ואפילו לבצע מחזור משכנתא בעת הצורך ללא תשלום עמלת פירעון מוקדם.

ריבית שנתית משכנתא משתנה צמודה למט"ח

זהו אחד מהמסלולים הפחות נפוצים בקרב נוטלי המשכנתאות בישראל. אמרנו פחות נפוצים, אך לא אמרנו פחות משתלמים. מסלול ריבית משתנה צמודה למט"ח (הדולר האמריקאי או האירו האירופאי) והוא מתבסס על ריבית הליבור (ריבית המפורסמת מדי יום עסקים על ידי ארגון הבנקאים הבריטי ומייצגת את 5 הבנקים הגדולים ביותר בבריטניה).

במסלול זה ריבית המשכנתא משתנה בהתאם לשיעור הריביות בחו"ל, בעוד סכום הקרן וסכום החזר המשכנתא החודשי צמודים שניהם לשער החליפין. מדי רבעון, חצי שנה או שנה ישנו שינוי בשיעור ריבית המשכנתא שאיננה צמודה למדד כזה או אחר וגם אינה מחייבת בעמלת פירעון מוקדם בעת מעבר מסלולי משכנתא.

מסלול משכנתא עם ריבית משתנה צמודה למט"ח נחשב לאחד בעל סיכון גבוה, וזאת כי שערי המט"ח מאופיינים בתנודתיות קיצונית יותר הן מהמדדים והן מריביות משכנתא בישראל. לפיכך, משכנתאות בריבית משתנה צמודה למט"ח מתאימות בעיקר לתושבי חוץ ולאלו אשר מקבלים את המשכורת החודשים שלהם לפי מט"ח.

משתנים המשפיעים על ריבית משכנתא

השיעור של ריבית משכנתא נקבע על פי מידת הסיכון עבור הבנקים. ככל שההלוואה מסוכנת יותר, כך גם שיעור ריבית המשכנתא יהיה גבוה יותר. הבנק נותן ביטוי לסיכון הקיים עבורו דרך חישוב ריבית משכנתא אשר מוטה יותר לכיוון הגדלת הרווח שלו. את תהליך חישוב ריבית משכנתא עבור כל אחד ואחת מהלקוחות, מבצעים האנליסטים בבנקים המסחריים כשהם נשענים בעיקר על הפרמטרים הבאים:

• ציון דירוג אשראי אישי – באפריל 2019 בנק ישראל הוציא לפועל בישראל מאגר נתוני אשראי חדש  המחשב את הנתונים הכלכליים של כל לקוח ולפיהם מעניק לו דירוג אשראי אישי (Credit Score). ציון דירוג אשראי אישי הוא תוצר של היסטוריית ההתנהלות הפיננסית שלכם, הסטטוס הכלכלי הנוכחי שלכם, צ'קים שחזרו או חולקו ללא כיסוי, חריגות ממסגרת אשראי וכו'. בהנחה והבנק מעניק לכם דירוג אשראי אישי גבוה, כך הסיכוי שלכם לקבלת ריביות משכנתא אטרקטיביות יותר הוא גדול יותר. ולהיפך.

• אחוז מימון משכנתא – זכרו את כלל הברזל הבא: ככל שאחוז מימון משכנתא גבוה יותר, כך גם הסיכון עבור הבנק הוא גבוה יותר ובהתאם לכך הבנק יגיב בהצמדת ריבית משכנתא בשיעור גבוה גם כן. מנגד, כאשר אחוז מימון משכנתא קטן יותר, הצפי הוא להצמדת ריבית משכנתא בשיעור נמוך.

• מדרגות מימון משכנתא - ישנן כמה מדרגות מימון משכנתא; 45% מימון משכנתא, 50 % מימון (מדרגת ביניים שלא ניתנת בכל הבנקים),בין 45% לבין 60% משכנתא, ובין 60% ל-75%– מדרגת המימון הגבוהה ביותר עבור משכנתא. בל נשכח גם את המשכנתאות במסגרת תוכנית "מחיר למשתכן" של משרד הבינוי והשיכון (שבקרוב תשתנה ל-"דיור במחיר מופחת"), שם אחוז המימון יכול לטפס אפילו עד לכדי 90%.

• ביקוש מול היצע בשוק הדיור – פרמטר שלא כולם לוקחים בחשבון בהגיעם לנטילת משכנתא הוא הסטטוס הנוכחי של הביקוש לדירות בישראל אל מול היצע הדירות הקיים. בתקופה שבה ניכרת ירידה בביקוש לרכישת דירה, באופן סימולטני ניכרת גם ירידה בביקוש למשכנתאות, ובעקבות כך גם שיעורי ריבית משכנתא נמצאים בירידה במסלולים השונים. מנגד, בתקופה שבה הביקוש לדירה הולך ומתגבר תורגש עלייה בקרב שלל הסוגים של ריבית משכנתא.

ריבית משכנתא ממוצעת - ריבית ממוצעת משכנתא

מדי חודש מדווח בנק ישראל על שיעור ריבית משכנתא ממוצעת לאחר שסיים לאסוף ולשקלל את הנתונים על ריביות משכנתא שסיפקו עבורו הבנקים המסחריים. בדיווח על ריבית משכנתא ממוצעת מתייחס בנק ישראל לכל ריביות משכנתא בכל מסלול משכנתא שקיים: ריבית קבועה לא צמודה למדד, ריבית קבועה צמודה למדד, ריבית משתנה צמודה למדד וריבית פריים משכנתא. נכון לרבעון הראשון של שנת 2021, אלו הם הדגשים שעליכם לדעת באשר לריבית משכנתא ממוצעת:

• ריבית משכנתא ממוצעת במסלולים עם ריבית משתנה כל 5 שנים נעה בין 2.65% ל-3.10%, לפי מספר השנים שנשארו עד סילוק המשכנתא.

• באשר למסלולי משכנתאות עם ריבית קבועה צמודה למדד, ריבית משכנתא ממוצעת נקבעת בהתאם למספר השנים של המשכנתא. נכון להיום, ריבית משכנתא ממוצעת להלוואה בטווח של 30 שנה עומדת על שיעור של 3%. עבור הלוואת משכנתא לטווח של 20 שנה, ריבית משכנתא ממוצעת עומדת על שיעור של עד 2.25% ועבור הלוואת משכנתא ל-10 שנים, ריבית משכנתא ממוצעת היא 1.40%.

• ריבית משכנתא ממוצעת במסלול עם ריבית קבועה לא צמודה מתחילה מ-2.9% בהלוואת משכנתא לטווח של 10 שנים ומטפסת עד לכדי 4% בהלוואה לטווח של 30 שנה.

• ריבית משכנתא ממוצעת במסלול ריבית פריים משכנתא נעה בין 0.7% ל-1%. 

השוואת ריביות על משכנתא

על רקע הריצה של תושבי ישראל אל עבר משכנתא חדשה, בין אם מדובר במשכנתא לרכישת דירה חדשה, דירת יד שניה, דירה מקבלן או משכנתא עבור בניית בית פרטי, חשוב לעצור רגע ולערוך השוואת ריביות משכנתא. בכדי שתוכלו לעשות זאת בצורה המדויקת ביותר ניתן להעיזר במגוון הכלים שעומדים לרשות נוטלי המשכנתאות בישראל, הכוללים בין היתר מחשבון משכנתא או ייעוץ משכנתאות.

השוואת ריביות משכנתא בין גופים בנקאיים וחוץ בנקאיים תגדיל את הסיכוי שלכם לאתר משכנתא נוחה בתנאי ריבית אטרקטיביים, כאלו שיכולים לחסוך לכם אלפי אם לא עשרות אלפי שקלים על תשלומי המשכנתא לאורך כל חיי ההלוואה. בשל כך, תכניסו גם את תהליך השוואת ריביות משכנתא לצד החישובים והשקלולים שלכם בדרך לנטילת משכנתא. כך תוכלו לדלג בקלילות מעל שדה המוקשים של ריביות משכנתא בישראל.

סיכום: ריביות משכנתא 2022

אז ראשית, בדיוק כמו בהשקעות, גם כאן המלצת המומחים היא לבזר את הסיכונים, או במקרה הנוכחי – לגוון במסלולי משכנתא. כך תהיה לכם שליטה על ההלוואה ותהיו ערוכים לשינויים כלכליים צפויים או לא צפויים באשר להחזר משכנתא חודשי. במרבית המקרים, בניית תמהיל משכנתא תשתנה תוך כדי תנועה ותציג מסלולי משכנתא שונים להם מוצמדות ריביות משכנתא שונות לאורך חיי ההלוואה.

שנית, כשאתם עושים את הדרך לבנק אל תשכחו לקחת אתכם גם את קלפי המיקוח החזקים ביותר שלכם. אחרי הכול, השאיפה שלכם היא לבנות תמהיל שרובו ככולו מורכב מריבית משכנתא זולה, ובאותה נשימה, האינטרס של הבנק הוא להעניק לכם את המשכנתא. תגיעו למשא ומתן מול הבנק כשאתם משוחררים מעכבות, תשאירו מאחוריכם את כל ה-"לא נעים", שימו עליכם את חליפת האסרטיביות שלכם ותראו לבנק שהגעתם מכוונים מטרה להשגת ריבית משכנתא בתנאים אטרקטיביים. אם אפשר, תוכלו במהלך השיחה גם לזרוק לאוויר משפט כמו "בבנק X דווקא קיבלתי הצעה להלוואה עם ריבית משכנתא מופחתת". מותר לצבוע במעט את האמת במשא ומתן על משכנתא מהבנק, במקרה הכי גרוע המיקוח לא יעבוד, במקרה הטוב, הבנק יפחד שמא תברחו לו ויחליט לשלוף מהמגירה הסודית שלו הצעות מיוחדות עבורכם.

שלישית, זכרו כי הבנק תמיד מגיע מוכן להתמקח בנושא ריבית משכנתא  – ובאותה מידה גם אתם צריכים לצחצח חרבות ולבוא מוכנים למשא ומתן עיקש. אומנות המיקוח היא אחת מהחוויות הכיפיות הבודדות אשר מזוהות עם הלוואת משכנתא, תדאגו לקדש אותה למען הכסף שלכם.