העירייה התחייבה – ומקיימת: הופקדה תוכנית איחוד וחלוקה נוספת בשכונת התקווה בת"א, בשטח כ-11 דונם

אחד התהליכים החשובים והמסקרנים בשטח תל אביב בשנים האחרונות – אשר אמור לעבור שלב חשוב נוסף עד לסוף השנה הנוכחית – ממשיך להתקדם, וזאת בהתאם לתוכניות עיריית תל אביב: לאחרונה הודיעה ועדת המשנה לוועדה לתכנון ובנייה תל אביב-יפו על הפקדת תוכנית מפורטת לכ-11 דונם בשכונת התקווה, כחלק מהמהלך להסדרת רישום המקרקעין בשכונה. זאת בהמשך להפקדת שלוש תוכניות דומות, בשטח 45 דונם, שעליהן הודיעה העירייה בסוף 2020.

נזכיר כי להודעה זו חשיבות רבה, שכן היא באה על רקע דבריו בנושא של איל רונן, מנהל מחלקת תכנון העיר מזרח, רק בשבוע שעבר: רונן אמר בכנס "תוכניות העיר תל אביב-יפו", המשותף למרכז הנדל"ן ולעירייה, לפני שבוע בדיוק, כי "באשר לתוכניות הפרצלציה לשכונת התקווה, התחייבנו להפקיד את כולן עד לסוף השנה הנוכחית".

אומנם שטחה של השכונה הוא 946 דונם, ותוכניות הרה- פרצלציה של העירייה משתרעות על פני כ-400 דונם, אך אין ספק שכל צעד כמו זה המובא כאן מקרב את העירייה אל היעד. אגב, על פי הערכתה, מדובר במהלך בהשקעה של כ-50 מיליון שקל, שיימשך כעשור.

"התוכנית מסדירה את הבעלות בקרקע בחלקות הכלולות בה, על ידי חלוקתן לתאי שטח, בדרך של איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים", נכתב בדברי ההסבר, "זאת בהתאם למצב הקיים בשטח ככל הניתן, ועל ידי כך מעודדת את התחדשות האזור.

התוכנית מיועדת להסדרת הבעלויות בחלקות המושע, תוך הקצאת תאי שטח לבעלים השונים בהתאם למצב הקיים בשטח, ככל הניתן, וקביעת זכויות בנייה בהם. כמו כן מיועדת התוכנית להסדרת תחום ייעוד הדרך בחלקות אלה. נוסף על כך, קובעת התוכנית הוראות לגבי צפיפות ותכסית בנייה"

התוכנית חלה על חלקות 25 ו-26 בגוש 6135 בשכונת התקווה, והיא תחומה בין הרחובות הללו: מצפון רחוב מושיע, ממזרח רחוב בועז, מדרום רחוב הרן וגבול חלקה 25, וממערב רחוב שבתאי ורחוב נדב. התוכנית מיועדת להסדרת הבעלויות בחלקות המושע, תוך הקצאת תאי שטח לבעלים השונים בהתאם למצב הקיים בשטח, ככל הניתן, וקביעת זכויות בנייה בהם. כמו כן מיועדת התוכנית להסדרת תחום ייעוד הדרך בחלקות אלה. נוסף על כך, קובעת התוכנית הוראות לגבי צפיפות ותכסית בנייה".

המגישה והיזמית של התוכנית היא, כמובן הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, והעורך הראשי שלה הוא אדריכל דודי גלור ממשרד גלור תכנון ואדריכלות. שמאית התוכנית היא גלית אציל לדור. בתרשים שמופיע מטה ניתן לראות את התוכנית, בפינה הימנית העליונה של המפה – שם התוכנית מוגדרת עדיין כ"מאושרת להפקדה":

התוכנית, כפי שאפשר לנחש, כוללת לא מעט הוראות הנוגעות לחלוקה ולהסדרת המקרקעין, ובהן: קביעת הוראות לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, על פי פרק ג' סימן ז' לחוק; קביעת תאי שטח על פי המצב הבנוי בפועל ומיקום גדרות קיימות, ככל הניתן; קביעת זכויות בנייה בהתאם לעקרונות השומה הקבועים בתוכנית זו; קביעת ייעוד דרך התואמת את הוראות תוכנית תא/2215 ואת עקרונות החלוקה לתאי השטח בתוכנית זו; קביעת הוראות בינוי לקווי בניין, גובה בנייה ותכסית; קביעת גודל יחידות דיור וצפיפות; קביעת תנאים למתן היתרי בנייה; קביעת הוראות לאיחוד תאי שטח; קביעת ייעוד לשצ"פ. התוכנית מהווה שינוי לתוכנית המאושרת בתחומה, היא תא/2215, ותואמת את הוראות תוכנית המתאר העירונית תא/5000 .

"מהלך שיאפשר הרחבה משמעותית של הבנייה בשכונה"

למהלך המדובר ישנה השפעה גדולה, ראשית על שכונת התקווה עצמה ושנית על האזור כולו, כחלק מהפיתוח המתהווה – הן על גבי מפת התכנון והן בשטח - של אזור דרום תל אביב ומזרחה, שעליו פירטנו כאן בהרחבה לא מזמן.

ראשית, הוא יאפשר לתושבי שכונת התקווה, שבה למעשה מעולם לא נערכה חלוקת מגרשים במסגרת מה שמכונה פרצלציה – תהליך איחוד וחלוקה מחדש, שלמעשה נועד לחלק את הקרקע בין בעליה כך שניתן יהיה לרשום אותה בטאבו. כיום, מאחר שרוב השכונה לא מוסדרת בדרך זו, התושבים אינם יכולים לעשות בקרקע שימוש כמו בכל מקום בעל רישום מסודר, החל בנטילת משכנתה עבור שידרה שנמצאת על הקרקע ועד למכירת נכסים. בשכונה שבה כ-13,000 תושבים, אפשר רק להבין עד כמה המצב הנוכחי בעייתי – ועד כמה פתרונו עשוי לסייע.

ברגע שנשלים את המהלך הזה, נראה תנועה אדירה של יזמים למקום הזה, כי שם זה ה-מקום לפיתוח. כיום המחירים שם הם פחות מחצי מאלו הרווחים במרכז העיר"

בכנס "תוכניות העיר תל אביב-יפו" שנערך בשבוע שעבר התבטא בעניין גם שמאי ארז כהן, מנכ"ל חברת ז.כ מחקרים וסקרים אשר מלווה רבים בתהליך המדובר. הוא התייחס, בין היתר, ליום שאחרי השלמת המהלך החשוב, וציין כי "ברגע שנשלים את המהלך הזה, נראה תנועה אדירה של יזמים למקום הזה, כי שם זה ה-מקום לפיתוח. כיום המחירים שם הם פחות מחצי מאלו הרווחים במרכז העיר".

גם העירייה עצמה, בהודעתה על הפקדת שלוש תוכניות בסוף השנה שעברה, התייחסה לחשיבות של התוכנית – עבורה, עבור התושבים ועבור פיתוחו העתידי של האזור: "המהלך צפוי לאפשר הרחבה משמעותית של הבנייה בשכונה, לאפשר נטילת משכנתאות, להגדיל את מספר העסקאות בה ובסופו של דבר גם להשביח את ערכי הנכסים", נכתב בהודעה שפורסמה לפני כשנה וחצי. "עוד צפויה התוכנית לאפשר את הסדרת הדרכים בשכונה, ולהוסיף לה שטחים ציבוריים פתוחים. תוכניות דומות אושרו בשנים האחרונות בשכונות עזרא ושפירא השכנות.

ההסדרה תביא לצמצום פערים ולחיזוק הקהילה המקומית, והיא חלק מתוכנית רבת-שנים לקידום השכונה, כולל השקעות גדולות בתשתיות, תיעדוף בשירותי חינוך ותרבות, שדרוג כולל של המרכז הקהילתי 'בית דני' ושל שוק התקווה, המהווים את הלב הפועם של השכונה, ועוד"

העירייה אף מקיימת בימים אלו פעילות הסברה ומפגשי הסברה עם תושבי השכונה, על מנת שייקחו חלק בתהליך הרישום". גם ראש העיר, רון חולדאי, התבטא אז בעניין ואמר: "הסדרת הבעלות מהווה בשורה של צדק חברתי למאות משפחות בשכונת התקווה. היא תביא לצמצום פערים ולחיזוק הקהילה המקומית, והיא חלק מתוכנית רבת-שנים לקידום השכונה, כולל השקעות גדולות בתשתיות, תיעדוף בשירותי חינוך ותרבות, שדרוג כולל של המרכז הקהילתי 'בית דני' ושל שוק התקווה, המהווים את הלב הפועם של השכונה, ועוד. לצד הרכבת הקלה, שבעוד כמה שנים תעבור בשכונה, השכונה עוברת מהפכה של ממש".

באתר העירייה מציינים עוד כי רתמו לתהליך גם את רשות מקרקעי ישראל : "רמ"י נרתמה ליצירת מתווה כלכלי ייחודי, שבמסגרתו תמכור את חלקיה בבעלות לידי הבעלים", נכתב שם. כעת, כאמור, יש להמתין ולקוות כי עד לסוף השנה יופקדו כל התוכניות הנוגעות לצעד הזה בשכונת התקווה, במה שיהווה, לכל הדעות, התקדמות חשובה בהסדרת רישום המקרקעין באזור.