האתגרים, השינויים הדרמטיים והשאלות הפתוחות: הכול על הצעת החוק סביב מדד תשומות הבנייה

בשבוע שעבר פרסמנו כאן על כוונתם של גורמי המקצוע במשרד השיכון בהנחייתו של שר הבינוי והשיכון זאב אלקין  ועל כוונתו של ח"כ בצלאל סמוטריץ' יו"ר הציונות הדתית, להגיש הצעה לתיקון חוק המכר שתגביל את מדד תשומות הבנייה, למרכיב עלות הבנייה בלבד, ללא מרכיב עלות הקרקע והרווח היזמי, כפי הנהוג היום. לטענת התומכים, השינוי עשוי להפחית את שיעור מדד תשומות הבנייה בכ-50% מעלותו כיום.

עוד פרסמנו, כי ח"כ סמוטריץ' מתכוון לפנות למפקח על הבנקים כדי לשנות את שיטת חישוב הזכאות למשכנתא. לפי ההצעה, חישוב הזכאות יכלול את מחיר הדירה העדכני כולל המדד לתשומות הבנייה ולא רק את מחיר הדירה החוזי שאינו כולל את מדד תשומות הבנייה . המטרה היא - לאפשר לזוגות צעירים להשלים את תשלום המדד מתוך המשכנתא, כדי שלא יידרשו להמציא הון עצמי נוסף לפני ביצוע גמר החשבון עבור הדירה.

הפרסום על קידום החקיקה עורר תקווה בקרב רוכשי דירות - בפרט רוכשי דירות ראשונות, אך בשיחות שקיימנו עם גורמים המעורים בסדר פעולות התשלום מול חברות הנדל"ן והבנקים למשכנתאות, גילינו שישנם פערים בין רמת התיאוריה לבין הפרקטיקה בשטח, קידום הליך החקיקה ידרוש מהמחוקקים לתת את דעתם לדפוסים שונים באופן ביצוע התשלום בחברות הנדל"ן וביחסי הגומלין בין הבנקים למשכנתאות לחברות הנדל"ן סביב שיטות התשלום הנהוגות. 

מי יגדיר מה נחשב לסיום הבנייה?

לא תמיד קיימת חפיפה בין מועד סיום הבנייה לבין מועד מסירת המפתח וסיום תשלום. פעמים רבות בין מועד סיום הבנייה למועד התשלום האחרון ומסירת המפתח קיים חלון של כמה חודשים. השאלה העולה היא כיצד יחושב המדד עבור התשלום האחרון במצבים אלו. האם המדד יחושב לפי היום שבו הסתיימו עבודות הבנייה או לפי מועד התשלום האחרון הנקוב בחוזה כפי הנהוג היום.

בתוך כך, רבים שואלים כיצד הולכים להגדיר את סטטוס סיום עבודות הבנייה. האם הימצאותם של מספר פועלים באתר בנייה לצורך ביצוע עבודות גמר וניקיון לפני מסירות המפתח נחשבות עלויות בנייה, או שמא סיום עבודות הבנייה נחשבות לפי מועד סיום רכישת חומרי הבנייה ועבודות הבנייה המשמעותיות באתר הבנייה. המחוקק יידרש לקבוע הנחיות ברורות שיגדירו מה ייחשב לסיום עבודות הבנייה.

האם יגבו מדד עבור דיירים שרכשו לאחר סיום עבודות הבנייה וקבלת טופס 4 ?

היום מקובל, כי דייר שרוכש דירה מקבלן לאחר תחילת אכלוס הבניין, משלם עבור המדד. כיצד זה בא לידי ביטוי? כדי להבין את המורכבות נציג את התרחיש הבא, דייר בא ורוכש דירה בנויה מחברת נדל"ן. הדירה כבר ראויה למגורים, למעשה, אם הדייר ישלם ביום חתימת החוזה את כל התשלום עבור הדירה, הוא יוכל לקבל את המפתח עוד באותו היום. למרות זאת, כיוון שהדייר רוצה להתארגן על משכנתא מהבנק הוא מגיע להסכם עם חברת הנדל"ן,  שמסירת המפתח ומועד התשלום האחרון יתבצעו חודשיים מיום החתימה על הסכם המכר. לפי הנהוג היום בשוק הדיור, התשלומים של הדייר הם בכפוף למדד, כך שהדייר עשוי למצוא את עצמו לאחר חודשיים עם תוספת של כ-20 אלף שקלים בעקבות המדד.

עדיין לא ברור אם בעקבות החקיקה החדשה המצב הזה ישתנה. שכן, אם המדד כפוף לעלות הבנייה בלבד, הרי שהבנייה כבר הסתיימה ולא תהיה הצדקה לגבות מדד תשומות בנייה עבור העסקה. ייתכן שאם המחוקקים ירצו לשנות את הנוהג המקובל, הם יידרשו להוסיף סעיף מיוחד בתיקון החוק שימנע את הכנסת מרכיב המדד בסעיפי התשלום בחוזים שנחתמו לאחר גמר עבודות הבנייה.

בתוך כך, נציין כי הקבלנים עלולים לטעון להגנתם כי בלאו הכי יש להם הוצאות רבות מכך שהבית עומד ריק תחת אחזקתם באותם חודשיים  – הוצאות ארנונה, החזרים לוועד בית והוצאות נוספות. למרות זאת, יש לתת את הדעת, האם מדד תשומות הבנייה הוא הפתרון הנכון לאותן הוצאות, משום שאין קשר בין עלויות הבנייה לבין הוצאות הארנונה שהקבלן משלם בתקופה שבין חתימת החוזה לבין מסירת המפתח.

שיטות התשלום המקובלות בחברות הבנייה לא מאפשרות התאמה של המדד לערך הזכאות למשכנתא 

יש לבחון כיצד לייעל גם את ההצעה השנייה של ח"כ סמוטריץ' שנועדה לאפשר ללווים זכאות למשכנתא גם כנגד הסכום של מדד תשומות הבנייה . כיוון שלרוב לא ניתן לדעת מה יהיה שיעור המדד בעת החתימה על הסכם ההלוואה מהבנק, משתי סיבות. א - מועד ההלוואה הוא לרוב שנה או שנתיים לפני מועד סיום החשבון. סמוטריץ' מסתמך על שיטת ה-80/20 שבה משלמים 20% בעת החתימה על הסכם המכר ו-80% לפני קבלת מפתח. אך בדיקה קצרה בשוק הנדל"ן מעלה תמונה מעט יותר מורכבת. יש  לא מעט חברות הנדל"ן הדורשות פריסת תשלומים רחבה יותר. יש חברות שדורשות שישה תשלומים למקרים שיש תקופת זמן של שלוש שנים ממועד החתימה על החוזה ועד האכלוס. שיטת התשלומים האחרונה גורמת לרוכשים ליטול משכנתא כבר בתשלום השני או השלישי כשנתיים לפני התשלום האחרון ואכלוס הדירה. כך שלא ניתן לנבא את שיעור המדד בתשלומים הבאים בעת החתימה על הסכם הלוואת המשכנתא.

עד שהרוכשים יממשו את התשלום מהמשכנתא המדד עשוי לעלות שוב, ומה הפתרון שניתן בכל זאת להציע?

מבדיקה שערכנו, הבנקים גם לא יתנו הלוואה גבוהה מהערך הנקוב ביתרת החשבון של חברת הבנייה, כך שלא ניתן יהיה לבקש זכאות גבוהה יותר על פי צפי של עלייה קרובה בשיעור המדד. בדקנו גם אם הבנק יכול לעדכן את סכום הזכאות למשכנתא לקראת התשלום האחרון לפי שיעור המדד הסופי. גילינו שזה כרוך בתהליך ארוך שעלול לארוך כחודש. כדי לעדכן את סכום הזכאות יש לחתום על הסכם הלוואה חדש ובדרישה של חברת הבנייה להחזיר אליה את מסמכי ההתחייבות החתומים על ידה, ולחתום על מסמכי התחייבות חדשים לפי ערך ההלוואה המעודכן. כל התהליך הזה אורך כשישה שבועות, בין היתר משום שלרוב מסמכי ההתחייבות של חברת הבנייה מועברים  לארכיון הבנק עם החתימה על הסכם המשכנתא, עד שזה חוזר משם לוקח כמה ימים עד שבועות. 

גם אם נניח שהרוכש סיכם עם חברת הנדל"ן על שיטת תשלום של 80/20 שלפיה את סכום המשכנתא הוא משלם לפני מסירת המפתח, לא תמיד ניתן לנבא במדויק את שיעור המדד בעת החתימה על הסכם ההלוואה, משום שהתהליך של נטילת משכנתא בישראל אורך בין ארבעה לשישה שבועות וזאת משום העומס הרב במחלקות המשכנתאות בבנקים, כפי שדיווחנו כאן ששנת 2021 היא שנת שיא של הלוואות משכנתא, בעקבות זאת בין האישור העקרוני ועד למימוש המשכנתא והעברת התשלום לקבלן, המדד עשוי להשתנות ושוב הרוכשים יידרשו להשלים את תשלום המדד האחרון מתוך ההון העצמי.

כדי לפתור את העניין, ניתן להציע כי בעת החתימה על הסכם המשכנתא, סכום הזכאות להלוואה יוכפף למדד, כך שככל ששיעור המדד יעלה במשך הדרך, כך הבנק יעמיד סכום גבוה יותר לרוכש. הצעה זו מוטלת בספק, משום שהיא עלולה לגרום לספקות בנוגע לסכום הסופי שהדיירים שילמו מתוך המשכנתא לצורך רישום הערת אזהרה בטאבו. הקבלנים שרושמים את ההערת אזהרה בטאבו לטובת הבנק מסתמכים על הסכום המצוין בכתב ההתחייבות עליו הם חתמו לטובת הבנק בזמן שהרוכש קיבל את הזכאות למשתכנתא. החשש הוא, שקבלנים רבים יסרבו לחתום על כתב התחייבות ללא שיצויין בו ערך סופי ומוחלט של ערך המשכנתא לרישום בטאבו, זאת משום שהקבלנים חוששים מתביעות מצד הבנקים למשכנתאות הנוגעות לרישום שגוי של הערת אזהרה לטובת הבנק בטאבו.

אם כבר מנסים לפתור את הבעיה מול המפקח על הבנקים, ניתן להציע נוסחה לפיה יוצע לרוכשים הלוואה משלימה, שאינה חלק מהמשכנתא. לפי הנוסחה, הבנקים יעניקו הלוואה משלימה עד 30 אלף שקלים לכל לווה בתנאים מקלים ללא הערת אזהרה בטאבו על סכום ההלוואה, וזאת בתנאי שהלווה מציג הוכחה כי קיימת עבורו יתרה בגמר חשבון גם לאחר העברת מלוא סכום המשכנתא לחברת הנדל"ן. מצב כזה יקל על אלפי רוכשים שיוכלו לרכוש דירה ראשונה בלי הצורך להמציא הון עצמי נוסף במועד התשלום האחרון.