יזמים או דיירים בפרויקט להתחדשות עירונית? הסעיפים הקריטיים שאתם חייבים להוסיף לחוזה פינוי בינוי שלכם

אחד המאפיינים של פרויקטים לפינוי בינוי הוא הקושי לצפות את העתיד. פרויקטים לפינוי בינוי מתמשכים בממוצע בין 10 ל-20 שנה. במהלך השנים עלולים להיווצר שינויים רבים – שינויים רגולטוריים, שינויים בבעלי הקניין בדירות, ועוד שינויים רבים שלא תמיד ניתן לצפות אותם בתחילת הדרך. 

אחת מנקודות הזמן הקריטיות להצלחת הפרויקט, היא שלב הכנת החוזים בין היזם לבעלי הדירות. יזמים רבים נוטים להוסיף תנאים מגבילים בחוזה, העשויים בהמשך הפרויקט להפוך לנקודות מחלוקת בין הצדדים, דבר שעשוי לעכב את קידום הפרויקט. אז מה הם המכשולים שעשויים לפקוד את הפרויקט במעלה הדרך וכיצד קובעים מנגנוני הגנה בחוזה כדי שימנעו אותם ככל האפשר? ליקטנו עבורכם טיפים מתוך הרצאתו של עו"ד ערן באלינט, שותף במחלקת נדל"ן, משרד שבלת ושות' ומומחה בתחום ההתחדשות העירונית, הרצאה שהתקיימה במרכז הנדל"ן.

לעיון במצגת ההרצאה לחצו כאן

מכירת הפרויקט על ידי היזם

בשנים האחרונות אנו עדים לתופעה שבה יזמים רבים מוכרים את זכויותיהם בפרויקט פינוי בינוי לצד שלישי שאינו צד לחוזה המקורי מול הדיירים. כדי להגן על זכויות הדיירים, מומלץ להתנות בחוזה, שבכל מקרה של מכירת זכויות הפרויקט, על הצד השלישי להחזיק באותן יכולות פיננסיות וביצועיות כמו החברה המוכרת. כמו כן, יש להתנות כי לא יהיה בהעברת הזכויות כדי לפגוע בערבויות שעליהם לקבל.

יש המוסיפים תנאי, שמטרתו להגביל את כמות המניות אותן יכול היזם למכור לידי צד שלישי, בדרך כלל עד 50% מזכויות הפרויקט. בכל מקרה מומלץ ליזם להימנע מהוספת תנאי המגביל את מכירת השליטה בחברה ציבורית – גם ללא מכירת מניות. ניסיון קודם מלמד שבית המשפט מייחס לסעיף זה חשיבות רבה, דבר שעלול לסיים את ההתקשרות בין החברה לדיירים במקרה של העברת שליטה בחברה. 

התנאים המתלים והמפסיקים בחוזים לפינוי בינוי

התנאים המתלים בחוזה עלולים לסכן את ההתקשרות בין הצדדים, ככל ואותם תנאים לא יתקיימו. לפיכך, חשוב לא להוסיף תנאים מתלים שאינם נדרשים, וכן, חשוב ליזם לקבוע מנגנוני הגנה שיאפשרו את המשך ההתקשרות בין הצדדים גם במקרה שהתנאים לא יתקיימו במלואם או במועדם.

התנאים המתלים המקובלים הם: הגעה לרוב הנדרש, אישור תב"ע, הכרזה על המתחם כמתחם פינוי בינוי (במסלול רשויות או במסלול רישוי),וחתימה על הסכם ליווי בנקאי. הערה: חתימה על הסכם ליווי בנקאי אינו חייב להופיע כתנאי מתלה, וניתן להוסיפה כהתחייבות חוזית של היזם.

מנגנוני ההגנה שמומלץ ליזם להוסיף בתנאים מתלים הם סעיף בדבר אי התחייבות של היזם להתקיימות התנאים המתלים, וסעיף המאפשר ליזם לוותר על התקיימות איזה מהתנאים המתלים. כמו כן, מומלץ שלא לקבוע מנגנון ביטול אוטומטי, אלא זכות ביטול הכפופה למימושה באמצעות הודעת ביטול בכתב.

כמו בתנאים המתלים גם בתנאים המפסיקים מומלץ שלא לקבוע מנגנוני ביטול אוטומטיים. התנאים המפסיקים המקובלים הינם שינויים מיסויים שפוגעים ברווחיות הפרויקט, היעדר קבלת אישור רשות מוסמכת לביצוע הפרויקט, דיירים סרבנים וכמובן היעדר כדאיות כלכלית. 

ישנם פרויקטים רבים לפינוי בינוי בקרקעות של רמ"י או קק"ל. לעיתים, בחלק מהדירות, החכירות אינן רשומות כחכירות מהוונות בטאבו על שם הדיירים, דבר שעלול לסכן את ביצוע הפרויקט. לכן, מומלץ ליזם להוסיף זאת כתנאי מספיק: אם לא תינתן הסכמת המינהל לפרויקט, בעקבות היעדר רישום בטאבו , ההתקשרות בין הצדדים תיפסק.

בתוך כך, היות שהטיפול מול המנהל לוקח זמן רב, לעיתים אף מספר חודשים, מומלץ ליזם לקדם את הטיפול באותן דירות כבר בשלבים הראשוניים של ההתקשרות - עוד טרם השגת הרוב הדרוש. התחלת הטיפול מול המינהל רק בשלבים המתקדמים של הפרויקט, עשוי לגרום לעיכוב מיותר בהתקדמות הפרויקט.

לוחות הזמנים המומלצים לעיגון בחוזה בין הצדדים

אחת המחלוקות הגדולות בין הצדדים בפרויקטים לפינוי בינוי נוגעות ללוחות הזמנים של הפרויקט. בדרך כלל היזמים מבקשים ובצדק ריווח מקסימלי של לוחות הזמנים, בהתחשב בעובדה שקידום הפרויקטים במוסדות התכנון עשוי לארוך זמן. עם זאת, לעיתים יזמים חותמים על לוחות זמנים גבוליים בלחץ הדיירים, עניין שיכול לסכן את עתיד ההתקשרות, משום שגם עם רצון טוב של היזמים, מוסדות התכנון עובדים עם לוחות זמנים משלהם.

לוחות הזמנים המקובלים הם: אישור תכנית מתאר בסמכות מחוזית - לפחות חמש שנים. אישור תכנית מתאר מקומית או מפורטת - לפחות שלוש שנים. קבלת היתר בניה (תלוי עיר) - שלוש שנים. כמו כן, מומלץ, לקבוע סעיף נסיבות מצדיקות, שיאפשר ליזם להאריך מועדים, לרבות עיכובים עקב הבעלים הרשויות, מגפת הקורונה, הליכי התנגדות, כוח עליון וכיוצא בזה.
סעיף הגנה על בא כוח הדיירים בביטול הערת אזהרה

מקובל לרשום את הערת האזהרה לטובת היזם מיד לאחר חתימת החוזה על ידי הבעלים של הרוב החוקי המאפשר הגשת תביעת סרבנים. כתנאי לרישומה יופקדו בידי בא כוח הבעלים מסמכים לביטול הערת האזהרה במקרה שבו החוזה יבוטל או לא יתקיימו התנאים המתלים או יתקיימו התנאים המפסיקים.

כדי להגן על בא כוח הדיירים, מומלץ להוסיף סעיף הגנה מפני תביעות של היזם נגדו, זאת כדי להימנע ממצב שבו עורך הדין המייצג את הדיירים יימנע ממחיקת הערת אזהרה מחשש לתביעה של היזם. לכן, מוצע לקבוע בחוזה שיקול דעת לטובת עורך הדין המייצג את בעלי הדירות מפני תביעות של היזם.
התמורות לבעלי הדירות ומבחן השוויון 

אחד הנושאים הרגישים בחוזים הוא התמורות שמקבלים הדיירים. חשוב מאוד לנסח את ההתחייבויות לפרטי פרטים, כדי למנוע מחלוקות עתידיות ככל האפשר. אחד הנושאים החשובים הוא שיטת ניקוד. שיטת הניקוד המקובלת כוללת התייחסות לכלל נתוני היחידות לרבות: שטח, קומה, ייעוד, כיווני אוויר, הצמדות, מרפסות (לרבות מרפסות גג),גינה צמודה, גג צמוד, מיקום ומצב פיסי כגון מצב פנים היחידה, שיפוץ. 

יש לשים לב למבחן השוויון. הקביעה המשפטית הרווחת בוחנת את השוויון לפי גודל התמורה ולא לפי התמורה הכלכלית. כלומר, הניקוד אינו מתייחס לשווי התמורה אלא לתוספת במטרים הרבועים המוצעת בדירה החדשה. חשוב מאוד להקפיד על שוויוניות ולא לתת לדיירים "סחטנים" יתר על המידה, זאת משום שמצבים אלו עלולים לגרום לתביעות מצד יתר בעלי הדירות בעת חלוקת הדירות.

חשוב להפקיד למדוד את יחידות הבעלים כבר בשלבים המוקדמים של ההתקשרות, ולקבוע שמדידה זו היא הקובעת, זאת כדי למנוע מצב שבו בעלי הדירות יבקשו תמורה נוספת עבר תוספת או שיפוץ שנעשה אחרי תחילת ההתקשרות. עם זאת, יש להמתין עם קביעת הניקוד ליחידות הבעלים הקיימות לפחות עד שלב אישור התב"ע. מומלץ להמתין גם עד החלטת אישור הוועדה המקומית, כדי לקבל וודאות מוחלטת של גודל דירות התמורה. כמו כן, מומלץ להחליט על שמאי מוסכם בין הצדדים כפוסק מוסכם שיחליט בנוגע לחלוקת הדירות, כדי למנוע פניות לערכאות – דבר שעלול לעכב עוד יותר את התקדמות הפרויקט.

הוצאות מיסוי החלות על הדיירים

עניין המיסים צריך גם הוא להיות מעוגן בחוזה. בשונה מעסקת קומבינציה, עסקת פינוי בינוי הוא עסקת נטו, כלומר, כלל ההיטלים והמיסים בגין הפרויקט יחולו על היזם. למרות זאת, יש חריגים שבהם יחולו חובות והיטלים על בעלי הדירות, ויש לקבוע אותם בחוזה בין הצדדים.

מקרים חריגים רווחים: בעל דירה שיש ברשותו דירות נוספות מחוץ לפרויקט – חיובי המיסים שיחולו על בעל הדירה בעקבות אותן דירות, ישולמו על ידי בעל הדירה ולא היזם. חכירות לא מהוונות - תשלום דמי היוון חל על הדייר ולא על היזם. לעיתים רבות מאחר ומדובר על תשלום גבוה, נהוג שהיזם מעמיד הלוואה לדייר כנגד הסכום כדי לא לעכב את הפרויקט.

במקרה זה, יש להוסיף לחוזה את תנאי ההלוואה שהושגו בין הצדדים – מועדי הפירעון, קיזוז מדמי השכירות תמורת חלק מדמי ההלוואה, קיזוז חלק מהתמורה המוצעת לבעל הדירה (ככל והוסכם כך בין הצדדים). כמו כן מומלץ לקבוע סנקציות חוזיות בגין אי העמידה בתנאים: קיזוז מכל סכום או תמורה המגיעים לבעלים, עיכוב מסירת חניה או מחסן, מסירת דירה בשטח קטן יותר או בקומה נמוכה יותר, או ללא חניה או ללא מחסן או שנמוך במפרט הטכני, שיעבוד יחידת הבעלים החדשה, או עיכוב במסירת הדירה.
ערבות בנקאית משופרת

לאחרונה, הולך ונעשה יותר מקובל להציע ערבות בנקאית משופרת. עד היום, רוב היזמים העמידו את הערבות הבסיסית בנוסח ערבות חוק המכר המתייחסת לחדלות פירעון בלבד. לאחרונה, יזמים רבים החלו להעמיד ערבות משופרת, המתייחסת למצבים כמו הפסקת בנייה לתקופה ארוכה. כלומר, לעיתים יש חברות עם קשיים כלכליים המפסיקות את הבנייה לתקופה ארוכה, אך לא הגיעו למצב של חדלות פירעון, והערבות המשופרת קובעת קריטריונים למימוש הערבויות גם במצבים אלו. למרות זאת, ככל שנמסרת ערבות משופרת, חשוב לנסח את עילת המימוש הנוספת באופן שלא יחשוף את היזם באופן מוחלט.

חשוב לנסח בחוזה, את מועד ואפן מסירת הערבויות. מצד אחד, הדיירים בצדק אינם מעוניינים לרשום שיעבוד לטובת הבנק ללא קבלת ערבות,  ומצד שני, הבנקים אינם מעוניינים להעניק ערבות ללא קבלת שעבוד. הפרקטיקה הרווחת היא העמדת כתב התחייבות מצד הבנק שבו הוא מתחייב להעמיד ערבות לאחר שהשעבוד יירשם על שמו. מומלץ לקבוע את הפתרון המוצע, בחוזה שבין הצדדים.

כמו ברישום הערת אזהרה , גם כאן מומלץ לקבוע סעיף שמגן על בא כוח הבעלים, מפני תביעות של היזם. פעמים רבות, מסוכם בין הצדדים שהדיירים מפקידים את הערבויות אצל העורך דין המייצג אותם. כדי למנוע מצב שבו עורך הדין לא יוכל למסור להם את הערבויות, מחשש מתביעה של היזם, יש לקבוע שיקול דעת נרחב לטובת עורך הדין, בנוגע למצבים בהם יש צורך במימוש הערבויות. 

נזיקין - אחריות על פי דין בלבד

יש להימנע מקביעה על אחריות מוחלטת למקרי נזיקין. אין לכך הצדקה - גם יועצי הביטוח אינם ממליצים על כך. לכן, מומלץ לקבוע אחריות בנזיקין על פי דין בלבד, בהסתמך על פקודת הנזיקין ועל מבחן הסבירות שהיא מציעה. 

מנגנון לקבלת החלטות – הימנעות מפניה לערכאות

מומלץ לקבוע בחוזה מנגנון של קבלת החלטות בנושאים מסוימים על ידי נציגי הבעלים. מנגנון שכזה עשוי למנוע עיכובים מיותרים, בפרט בפרויקטים של פינוי בינוי שמעורבים בהם מספר רב של דיירים, עניין שיכול לעכב את הפרויקט, אם תידרש חתימה של כלל הדיירים על כל החלטה. ההחלטות המקובלות שנציגי הדיירים מקבלים הם בנושאים הבאים: קבלת החלטות שונות שנוגעות לאופן ביצוע החוזה אם הדבר אינו מהווה סטיה ממנו, הארכת מועדים ומקרים מיוחדים המחייבים גמישות.

כמו כן מומלץ לקבוע בחוזה מנגנונים של קבלת הכרעות במחלוקת, כדי להימנע ככל האפשר מפניה לבתי משפט. ניתן להציע מנגנון של בוררות, במקרה זה מומלץ לקבוע כבורר שופט בדימוס, זאת בעקבות ההיכרות שלהם בנבכי הדין ובמהות. עם זאת, עדיף לקבוע מנגנון של פוסקים מוסכמים (ללא סמכות קביעת פיצויים) לפי נושאי המחלוקת.

נהוג לחלק את הפוסקים המוסכמים לפי הקטגוריות הבאות: פוסק מוסכם שהוא אדריכל – להכרעה בעניינים תכנוניים, היתר הבניה, תכנית המתאר. פוסק מוסכם שהוא שמאי – להכרעה במחלוקות שמאיות או מחלוקות הנוגעות להליך בחירת הדירות. פוסק מוסכם שהוא מהנדס – להכרעה במחלוקות הנדסיות או בגין ליקויי בניה או בשאלה האם הדירה שנמסרת בתום הבניה ראויה למגורים ואכלוס. בתוך כך, מומלץ לקבוע שהפסיקות הינן סופיות וכן לתת לפוסק חסינות או שיפוי מפני תביעות עתידיות.