מה עושים כאשר בעל דירה בפרויקט הפסיק לשלם משכנתה?

מה קורה אם אחד מבעלי הדירות בפרויקט מפסיק מכל סיבה שהיא, להעביר את תשלומי המשכנתה שלו לבנק? אם הדבר מתרחש אחרי שהגורם המלווה כבר העמיד ערבות על אותה משכנתה לטובת הבנק הממשכן, עלול הבנק למשכנתאות להחליט לממש את הערבות. במצב זה, בהסתמך על מסמכי הליווי עליהם חתמו הצדדים, קיימות מספר אפשרויות בהן יוכל גורם הליווי לנקוט. לרוב, גורם הליווי יבחר באופציה שתאפשר לפרויקט להמשיך ולהתקיים, הכל תלוי בשלב ובנסיבות הספציפיות בכל פרויקט. 

כשאנו מנסים להסתכל על הסיטואציה "ממבט על" - נקודת החיכוך בין הבנק הממשכן לבין הגורם המלווה נוצרת כיוון שעל פניו הפתרון הפשוט עבור הבנק הממשכן הוא מימוש הערבות האוטונומית שמעמיד היזם באמצעות גורם המימון בפרויקט. מנגד, האפשרות הרצויה מבחינת גורם המימון הינה שהמימוש יבוצע מהנכס במקרה שבעלי הנכס יתמידו באי תשלום המשכנתא בניגוד להתחייבויותיהם. 

עו"ד אסף זקמן, ראש צוות מימון ובנקאות בפירמת עוה"ד אברהם ללום ושות' מסביר לגבי סוגיה זו: "אם מי מיחידי הבעלים לא עומדים בהתחייבות שלהם כלפי הבנק הממשכן, יכול הבנק הממשכן לממש את הערבות האוטונומית שברשותו וזאת כחלק מהבטחונות הניתנות לו על ידי גורם המימון ולמעשה ליצור שרשרת של השלכות לכלל הצדדים להסכם ובכך להעמיד את הפרויקט בסיכון.

עו"ד זקמן מוסיף: "כשאנו מרחיבים את היריעה ובוחנים את החשיפה בפרויקטים שונים הערבות לטובת הבנק הממשכן, יכולה לעמוד על 300 אלף שקלים לדוגמא, סכום שעל פניו איננו מהותי במונחים של מימון פרויקט נדל"ן, אך יחד עם זאת, יכול להיווצר מצב של פרויקט פינוי בינוי שכולל 12 בניינים, ובהם 100 בעלי דירות עם משכנתאות, במצב דברים זה, היקף החשיפה גדל באופן משמעותי ולכן יש לתת דגש לכל פרויקט ופרויקט במסגרת בדיקות הנאותות שאנו עורכים בטרם אישור העסקה על ידי גוף המימון".

עוד נקודה מעניינת שיש לשים עליה דגש, היא שישנם מקרים שבהם הבנק המלווה את הפרויקט הוא גם הבנק הממשכן של הדייר, במקרה כזה, הבנק לא יכול לערוב לעצמו. לכן, הבנק יבצע התחייבות בין סניפית, על פיה יתחייב הסניף בו מתנהל חשבון הפרויקט לפרוע את ההלוואה שמתנהלת בסניף הממשכן". 

להגן על הגוף המממן

כבר בשלבי ההתקשרות הראשוניים בין גוף המימון ליזם, יש לבחון לעומק את הפרויקט ולקחת בחשבון כל תרחיש עתידי אפשרי, בנוגע לכל ערבות שתינתן מטעם גוף המימון. על עורך הדין המייצג את גוף המימון להכניס למערכת ההסכמים את ההגנות המתאימות בהתאם לבדיקת הנאותות המקדימה שנעשתה לפרויקט על מנת למנוע מקרי דיפולט שיביאו למצב בו גוף המימון לא יוכל להיפרע מהנכס הממושכן. 

"כשאנחנו בוחנים פרויקט למימון ומקבלים את כל המסמכים שלו, יש לנו למעשה את תעודת הזהות של הפרויקט", אומר עו"ד זקמן, "אנחנו רואים את מערכות ההסכמים עליהם חתמו הצדדים, את נסח הטאבו, את נסח רשם החברות של היזם, האם יש לנו בעלי קרקע שרשומות לחובתם הערות אזהרה שונות ובנוסף האם רשומה משכנתה ו/או בעלי קרקע שלקחו הלוואה נוספת בנוסף למשכנתה.

זה מאפשר לנו להבין מראש על אילו הגנות אנחנו צריכים לתת דגש. הכל כמובן פתוח לשינוי - כל בעל דירה יכול פתאום להיכנס לחדלות פירעון או להפסיק לשלם מכל סיבה שהיא ואין לאיש דרך לצפות מה באמת יקרה מהבחינה הזאת, אבל זה מאפשר לנו להאיר מראש עם זרקור איפה להציב תמרורי אזהרה ולהיערך בהתאם". 

כחלק מההסכם בין גוף המימון לבין היזם, ולצורך הגנה על גוף המימון במקרה של מימוש ערבויות, מקובל לשעבד לטובת גוף המימון את ההסכמים שנחתמו עם בעלי הדירות, את זכויות במקרקעין שהיזם מקבל מהם, את זכויות הבנייה, ההסכמים מול קבלני הביצוע, את חברת הייזום עצמה ואף לספק ערבויות אישיות מטעם היזם. בנוסף, כחלק ממערכת ההסכמים משעבדים לזכות הגוף המממן גם את חשבון הליווי, חשבון סגור דרכו מתנהלות כל ההוצאות וההכנסות של הפרויקט. 

"בנוסף, וכחלק מאמצעי הבטחון שאנו מעגנים בהסכמים, אנו מייצרים בהסכם הליווי התחייבות לחתום על ייפוי כוח נוטריוני מאת היזם ובעלי הדירות. במקרה של הפרה ו/או הפרה צפויה, הגוף המממן יכול להכניס את היד לחשבון הפרויקט ולשלם ממנו את החוב של אותו בעל דירה שלא שילם את המשכנתה, על מנת שהבנק הממשכן לא יממש את הערבות", אומר עו"ד זקמן. "פתרון נוסף שניתן להשתמש בו כנגד הערבות שגוף המימון מספק לבנקים עבור המשכנתאות הוא הפקדת פיקדון סגור מטעם היזם, בגובה הערבות שהונפקה. המטרה, בסופו של דבר, מעבר להגנה על גוף המימון, היא שהפרויקט ייצא לדרך ויסתיים בהתאם ללוחות הזמנים".

בהמשך לאמור: "סביר להניח שהאופציה הראשונה אותה יבחר גורם המימון היא לשלם את אותו החוב של הדייר הבודד מתוך חשבון הפרויקט או מתוך חשבון העתודות ורק כנקודת מוצא אחרונה - לממש את הנכס.  עוד חשוב להדגיש בעניין זה, כי ככל והבנק הממשכן בכל זאת יחליט לממש את הערבות,אותו יחיד בעלים לא יקבל את הנכס לידיו חזרה. הכל תלוי במערכת ההסכמים ומול איזה גורם מימון הצדדים מתקשרים שכן לכל גוף מימון הנהלים והתנאים שלו".

עוד מציין עו"ד זקמן, במאמר מוסגר: "הסטטיסטיקה לרבות המחקרים שנעשו במדינת ישראל מלמדים כי כשל בפירעון המשכנתאות ומימושן בשוק הפרטי, הינו נמוך ביותר ואף ניתן לומר שולי ביחס לשוק המשכנתאות הכולל. לעניין זה, ראוי לציין גם, כי הסבירות למימוש המשכנתא יורדת עוד יותר בשוק עולה (מחירי הנדל"ן מאמירים) וכן החשיפה של גורם המימון הופכת לשולית יחסית על אחת כמה וכמה שקיימים מנגנוני הגנה כפי שהוצגו לעיל". 

ומה לגבי היזם?

האחריות, אם כך, חוזרת בסופו של דבר אל היזם, אך ביכולתו לנסות לתקן את ההפרות בהסכם שבינו לבין בעלי הדירות, על מנת לא להיכנס להפרה יסודית של ההסכם בינו לבין גוף המימון. באפשרותו לגשת לערכאות המתאימות שיסייעו לו להיפרע מהבעלים (הוצאה לפועל, תביעה נזיקית וכד') ויש לו זמן מוקצב המוגדר לצורך כך במערכת ההסכמים.

עם זאת, לא תמיד ניתן להגיע לפתרון במסגרת הזמן המוגדר, ולכן כשם שגוף המימון מבצע בדיקת נאותות של הפרויקט לפני החתימה על ההסכם, כך גם היזם צריך לפעול מול בעלי הדירות ולהיערך מראש לכל סיכון אפשרי. אם יש בעל דירה עם משכנתה בגובה חצי מיליון שקל, לצורך העניין, יהיה על היזם לקחת בחשבון תרחיש בו יהיה עליו להוציא את הסכום מכיסו, על מנת למנוע דיפולט.

בשורה התחתונה, מסכם עו"ד זקמן: "לגוף המימון וליזם תמיד תהיה חשיפה מסוימת, וצריך להיערך אליה ולקחת אותה בחשבון במסגרת מערכת ההסכמים בין היזם לבעלי הדירות ובין היזם לגוף המממן. מטרת המייצגים של כל צד היא להסדיר את כל הסיטואציות שמסכנות את אותו הצד, להגן עליו מפניהן ולהבטיח יישום מוצלח של הפרויקט בכל תרחיש ובכל מצב קיצון".

לאתר פירמת עורכי הדין אברהם ללום: https://lalumlaw.co.il/