הנוסח לחלופת שקד נחתם בוועדת הפנים, והרוחות סוערות: כל התומכים והמתנגדים

חלופת שקד לתמ"א 38 עברה אין ספור מהמורות ומכשולים מאז הקמת הממשלה. הצעת החוק אושרה בוועדת השרים לענייני חקיקה בחודש אוגוסט 2021, אלא שמאז חוק ההסדרים טרף את הקלפים ואת סדר היום החקיקתי בכנסת, לאחריו, האילוצים הקואליציוניים במבנה הפוליטי הנפיץ, איימו על אישור החקיקה. רק היום  דיווחנו על דחייה נוספת של אישור החוק למושב הקיץ הקרוב בעקבות הסכמים בין הקואליציה לאופוזיציה בנוגע לחוק האזרחות.

האילוצים הפוליטיים והטכניים בדרך לחקיקת החוק, מתגמדים אל מול המפץ המעשי שהחקיקה החדשה מביאה לענף. הרי בסופו של יום החוק צפוי להשפיע על מאות ואלפי משפחות בישראל הנמצאות בהליכי התחדשות עירונית . החוק עשוי לקבוע את מצב הדיור של אותן משפחות לדורות. לא בכדי החוק מעורר אמוציות רבות בקרב הדיירים ואנשי המקצוע בענף. 

למרות העיכוב באישור החוק במליאת הכנסת, אישור החוק בוועדת הפנים לקריאה שנייה ושלישית ביום א' האחרון, אינו דבר של מה בכך. אישור החוק בוועדה למעשה חתמה באופן סופי את מבנה החוק. דיירים, קבלנים , אנשי מקצוע שעד היום לא הכירו את תוכנו של החוק והמתינו להחלטת הוועדה, קיבלו כעת הצצה למבנה הסופי של החוק.

מרכז הנדל"ן יצא לשמוע את הקולות הסוערים של המחוקקים ואנשי המקצוע בענף, וביקש לעשות סדר בהשלכות החוק על חיינו בניסיון להסביר מדוע החוק הזה גורם לשיח רב כל כך סביבו. התשובות לא תמיד היו חד משמעיות, לרוב, אין בעד או נגד, יש את הטוב ויש את הרע, השאלה רק מה גובר. האנשים עמם שוחחנו חיים ונושמים מבוקר ועד ערב את השטח, חשוב לשמוע מה יש להם להגיד. 

יו"ר כחול לבן איתן גינזבורג: בחלופת שקד יש חור שחור אחד גדול בהתייחסות לפריפריה - הפריפריה נשכחה

פנינו ליו״ר סיעת כחול לבן וחבר ועדת הפנים איתן גינזבורג. מעבר לעובדה שח"כ גינזבורג הוא חבר בוועדת הפנים, הוא כיהן כראש רשות בעיריית רעננה  ומתמצא היטב בנבכי ההתחדשות העירונית. לכל מי שנכח בדיונים של ועדת הפנים השבוע היה קשה להתעלם מתרומתו לקידום החוק בשל ניסונו העשיר שהוא צבר במשך השנים.

" תמ"א 38 נולדה כתוכנית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, וזו הייתה תכליתה. הערך המוסף היה חידוש הערים ומוסיף יחידות דיור, אך המטרה העיקרית הייתה למנוע מלכודות מוות ברעידות אדמה. 

ח"כ איתן גינזבורג יו"ר סיעת כחול לבן וחבר ועדת הפנים (דוברות הכנסת)

בגלל שהמדינה לא יכולה לממן הכל – הטילו האחריות על האזרחים על ידי מתן זכויות בניה בחינם, שיפוץ חינם, תוספות חינם ופטור ממס. עם השנים הבינו שהתמריץ לא הספיק. בכל הארץ היה אותו הדבר, בלי בחינה מקומית איפה מתאים לעשות, איפה תורמת לעיר ואיפה פוגעת. התכנית הוסיפה עשרות אלפי יח"ד – היא כלי נהדר לעוד הגדלת היצע. אבל זה צריך להיות רק הערך המוסף ולא המטרה. 

חלופת שקד לתמ״א 38 מביאה איתה מקצה שיפורים למצב הנוכחי, ומקלה על הבירוקרטיה לקבלת אישור לחיזוק מבנים ישנים וזהו מהלך טוב וחשוב. לצד חיזוק המבנים החוק יסייע בתהליכי התחדשות עירונית , הוספת דירות חסרות ובשיפור איכות ובטחון חיי האזרחים.

במקביל, זונחים את החיזוק בפריפריה. בחלופת שקד יש חור שחור אחד גדול בהתייחסות לפריפריה - הפריפריה נשכחה, והתכנית מתייחסת רק לאיזור מרכז המדינה. חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה היא משימה לאומית, שתכליתה היא להציל חיים. לצערי הממשלה עוד לא שם, והיא חייבת להציב את המאמץ הרבה יותר גבוה בסדר העדיפויות שלה ולהשקיע לצורך כך משאבים ומאמץ משולב".

רן קוניק ראש עיריית גבעתיים: החלטה אמיצה; כל עירייה תגדיר בעצמה את כללי ההתחדשות בתחומה

עיריית גבעתיים היא אחת הערים הבולטות בתחום ההתחדשות העירונית, מרבית הבנייה בעיר מתבצעת באמצעות התחדשות עירונית אם בפינוי בינוי ואם בתמ"א 38. השלכות החוק ישפיעו במישרין על לא מעט פרויקטים ברחבי העיר. פנינו לראש העיר רן קוניק לשמוע את דעתו:
 
"אני טוען כבר שנים רבות מעל כל במה אפשרית, כי תמ"א 38 אינה התחדשות עירונית אמיתית, אלא התחדשות בניינית. זוהי בנייה רעה, שאינה מביאה בחשבון שונות בין ערים, מצופפת בטון ומעמיסה על תשתיות הערים הצפופות גם כך במרכז הארץ עוד ועוד תושבים, מבלי לפתח תשתיות או לייצר שטחים פתוחים לגינות משחק ושטח ירוק או מבלי לפנות שטחים המיועדים למבני ציבור וחינוך, מבלי לספק פתרונות תחבורה, וכמובן מבלי לייצר לעירייה הכנסות מהיטלי השבחה , ההכרחיים לפיתוח תשתיות העיר.

רן קוניק ראש עיריית גבעתיים (אתר העירייה)

אני מברך על ההחלטה האמיצה של השרה שקד, להקשיב לקולם של ראשי הרשויות ולהביא לסיום תמ"א 38 ומאמין כי המצב החדש יוביל לכך שכל עירייה תגדיר את כללי ההתחדשות והיקף זכויות הבנייה בשטחה וכך ימצאו פתרונות דיור והתחדשות התואמים את צרכי השוק ואופי העיר".

יהודה כתב: מוטב היה אילו היינו נשארים עם תמ"א 38 המקורי במקום חלופת שקד; עכשיו הרבה פרויקטים ייפלו

יהודה כתב יו"ר ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז ישב עם השרה שקד בכמה הזדמנויות וביקש להשפיע על תהליכי חקיקת החוק. את החוק הוא מכיר היטב, מעמדה זו הוא מבקש להסתייג מהמשך חקיקת החוק כפי שהיא אושרה בוועדת הפנים:

"אני מאמין שהשרה באה מתוך רצון טוב לייצר חלופה מתאימה, אבל לעניות דעתי מוטב היה אילו היינו נשארים עם תמ"א 38 המקורי מאשר חלופת שק. במקום לבוא ולעשות את הנושא של תמ"א 38 יותר פשוט ויותר ישים סיבכו אותו - עכשיו הרבה פרויקטים ייפלו. החוק מתפאר בכך שהוא נותן תוספת של 400% לבניין, זה נשמע הרבה, אבל בפועל זה יוצא הרבה פחות כי מדובר ב־400% ברוטו כולל שטחי שרות.

יהודה כתב יו"ר ארגון הקבלנים תל אביב והמרכז (יח"צ)

גם בחלופה החדשה אנחנו תלויים בראשי הערים. כל עוד הפרדיגמה הזאת תימשך והריבון לא ייקח את הסמכויות לידיו, האי בהירות תמשיך לשרוד. החלופה הנוכחית נותנת לרשויות המקומיות סמכות לגבות היטל השבחה , ולא זו אף זו, גם לקבוע שטחי ציבור בתוך הבניין לצורכי הרשות המקומית. אם המצב ימשיך כך הפרויקטים כבר לא יהיו כלכליים. 

עו"ד משה רז-כהן: הסכנה היא שרשות עם אג’נדה נגד התחדשות עירונית , תוכל להכחיד לחלוטין מיזמים בסגנון תמ״א 38

עו"ד משה רז כהן ממשרד  רז-כהן, פרשקר  ושות' מתמחה שנים רבות בייצוג דיירים ופרויקטים בהתחדשות עירונית. בדבריו הוא מבקש להצביע על עודף הסמכויות שהחוק מסמיך את הרשויות המקומיות: "הבעיה המרכזית של החוק החדש היא, ששיקול הדעת שניתן בו לוועדות התכנון המקומיות רחב משמעותית ביחס לתמ״א 38. בעוד שהתמ"א העניקה לרשויות סמכות להוצאת היתרים בלבד, יוצר עבורן החוק החדש סמכות תכנון. הצעת החוק מתעלמת מן המתח שבין השלטון המרכזי לשלטון המקומי, ולאינטרסים הנוגדים ולמעשה מעבירה את מלוא שיקול הדעת לשלטון המקומי.

עו"ד משה רז-כהן ממשרד  רז-כהן, פרשקר  ושות' (תמר מצפי)

הסכנה במצב שכזה היא שרשות עם אג’נדה נגד התחדשות עירונית , תוכל להכחיד לחלוטין מיזמים בסגנון תמ״א 38 ללא ביקורת מצד וועדות הערר או בתי המשפט, ולהביא לעצירה מלאה של המיזמים כפי שניסתה בעבר לעשות עיריית רמת גן. כמו כן, נראה חוסר אחידות בין הישובים בהתאם לעמדת ראשי השלטון המקומי".

עוד לדברי רז-כהן, "ניסיון העבר מלמד ששינויים דרמטיים בהליכי התכנון כמעט אף פעם לא משתלמים. רפורמות תכנוניות צריך לעשות בצורה מאד מדודה, בעוד שמהפכות עלולות לתקוע את המערכת שנים. כמו כן, הליכי תכנון ורישוי נתמכים בדרגים מקצועיים שונים במוסדות התכנון. מוסדות התכנון לא ערוכים לאחד בין ההליכים והשינוי הדרמטי של איחוד ההליכים עלול דווקא להאריך את משך הזמן הכולל״.
 
אדריכל רוני תימור: החוק לא מהודק; ייתן פתח לפרשנויות והתנגדויות שיגרמו לעיכוב פרויקטים

אדריכל רוני תימור ממשרד תימור שוורץ אדריכלים, מייצג פרויקטים רבים של התחדשות עירונית ומכיר היטב את נבכי הבירוקרטיה העירונית. לדבריו, החוק יעבוד רק אם הוא ינוסח באופן שלא ייתן פתח לפרשנויות מיותרות: "ככל שהחוק יהיה כללי יותר וייתן פתח ליותר פרשנות כך הסיכוי שהוא יהיה אפקטיבי יירד.

אדריכל רוני תימור משרד תימור שוורץ אדריכלים (יח"צ)

החוק חייב להיות תפור ומוגדר מכל הכיוונים עד הפינה האחרונה שלו, כדי שלא ייתן פתח לפרשנות מצד הוועדות, עורכי הדין, ועדות הערר, וראשי הערים. בסופו של דבר ההתמודדות של אנשי המקצוע - היזמים האדריכלים וכן הלאה, היא עם הבירוקרטיה במשרדי הרשות המקומית, ואם החוק לא יהיה תפור עד הסוף, הדבר יגרום לעיכובים נוספים בפרויקטים, בעקבות התנגדויות וערעורים בוועדות ערר". 

בדבריו הוא מבקש להדגיש את פעילותה של השרה שקד בקידום החוק: "אנחנו צריכים פעם אחת ולתמיד דווקא ביום האישה להודות לשרה שקד, על היוזמה לחוקק חוק שמוגדר בחוק התכנון והבניה ולא חוק כללי שאיינו מחייב. רואים שהשרה שקד פרוגרסיבית וזה חשוב שסוף סוף יש לנו שרת פנים שמקדמת את העניינים. אבל הנקודה הבעייתית נעוצה בכך שיש לנו פה במדינה את ראשי הערים והם לא כל כך שמחים לשתף פעולה ומניסיוני הם גם לא ישתפו פעולה. החשש הוא, שאומנם השרה שקד כתבה, עמלה ויצרה מוצר המיועד להיות מוצר טוב בעיקרו, אבל בסופו של דבר, הוא עלול ליפול בוועדות ואחרי שהוא ייפול בוועדות ראשי הערים והוועדות המקומיות יעלימו אותו".

עמי כחלון: חלופת שקד נועדה להמשיך את תמ"א 38 שהסתיים וזה מה שהיא עושה

עמי כחלון, מייסד ומנכ"ל משותף ב-ע.ט החברה להתחדשות עירונית הוא גם סגן ראש עיריית קריית אונו בהתנדבות זה 18 שנה. מעמדתו כמנכ"ל בחברה להתחדשות עירונית ומעמדתו כסגן ראש עיר בעיר הנחשבת בעיני רבים כבירת ההתחדשות העירונית, הוא מבקש להנמיך את הלהבות ולהביע תקווה שהחוק החדש אכן ישפיע על ענף ההתחדשות העירונית ולטובה:

עמי כחלון מנכ"ל משותף בחברה להתחדשות עירונית (יח"צ)

" תמ"א 38 חייבת להמשיך על מנת לתת פתרונות למקומות מסוימים שלא ניתן לעשות בהם פינוי בינוי . חייב לציין, כי השרה איילת שקד מבינה את צורך השעה לפתור את הבעיה, אני מקווה מאוד שלאחר שחלופת שקד תאושר יהיה עדיין ניתן לעשות פרויקטים במסלול של תמ"א 38. ושבסופו של יום חלופת שקד תביא לשתי פתרונות, האחת קיצור הבירוקרטיה על מנת שיזמים ותושבים יידעו את הכדאיות לביצוע העסקה, האם ניתן לבצע אותה מבחינה כלכלית ומבחינת מדיניות הרשות המקומית. שתיים, שבסופו של יום תהיה כלכליות לביצוע הפרויקט". 

ענת קריספין: תכנון ורישוי במקביל? מקווה שהניסוי יצליח

ענת קריספין, בעלים ומנכ"ל בחברת TLV TOP המתמחה ברישוי בניה, התייחסה לחידוש המאפשר את קידום הוצאת ההיתר במקביל לאישור התב"ע: "החידוש שמביאה עמה חלופת שקד, לפיו הליכי התכנון והרישוי יבוצעו במקביל, נראים טוב על הנייר אך מעלים הרבה סימני שאלה לגבי האופן שבו הדבר יבוצע בשטח.

ענת קריספין בעלים ומנכ"ל בחברת TLV TOP (אינגה אבשלום שיליאן)

כך למשל, במקרים שבהם נדרש אישור יועצים שונים לצורך הוצאת היתר, לא ברור לאילו היקפי בניה תתייחס חוות דעתם של היועצים, בהיעדר תב"ע בתוקף. זוהי רק דוגמה אחת מני רבות לשאלות שמעלה התוכנית. יחד עם זאת, כמי שמאמינה בצורך הקריטי להפחית בירוקרטיה בענף הבניה, אני מאחלת מכל לבי שהניסוי יצליח ואף ייושם על תב"עות קיימות אחרות אם הרעיון אכן אפשרי"

אודי דרזנר: מדובר בנקודת ציון חשובה לצמצום אי הוודאות בשוק

לדברי אודי דרזנר, מנכ"ל חברת פרומוט מתקני חניה, המספקת בין היתר פתרונות חניה לפרויקטים מסוג תמ"א 38 : "מדובר בנקודת ציון חשובה לקראת השלמת הליך החקיקה, וצמצום אי הוודאות השוררת כיום בשוק באשר ליום שאחרי תמ"א 38. לצד מתחמי הפינוי-בינוי, שבהם מבוצע תכנון מחודש בקנה מידה רחב היקף, ימשיך ענף ההתחדשות להזדקק לכלים המאפשרים התחדשות ברמת הבניין הבודד, וחלופת שקד מספקת פתרון שכזה. כעת יש לראות עד כמה תצליח החלופה להיכנס בנעלי התמ"א מבחינת רמת הפופולריות שלה, וכן עד כמה היא תהיה ישימה גם מחוץ לגבולות גוש דן.

אודי דרזנר, מנכ"ל חברת פרומוט מתקני חניה (אייל טואג)

בהתחשב בכך שהחלופה החדשה מעניקה סל זכויות של עד 400%, הגבוה משמעותית מזו שסיפקה התמ"א, אנו צופים כי האתגרים בתחום החניה יתעצמו, וכמות גדולה יותר של פרויקטים תזדקק לפתרונות יצירתיים ואיכותיים על מנת לענות על צרכי הדיירים".

סיגל שטרנברג: החוק מטיב עם הדיירים; מקווה שהחוק יעבור ויאושר

סיגל שטרנברג היא בעלת משרד לייצוג דיירים בעסקאות התחדשות עירונית באזור חיפה והצפון. בתפקידה היא ייצגה מאות דיירים בפרויקטים של החברות המובילות בענף, בחודשים האחרונים היא הייתה עדה לדאגתם של הדיירים הרבים מסיומה הקרב של חוק התמ"א, לדבריה, החוק החדש יחזיר את השקט לדיירים המודאגים:

"כמארגנת דיירים אשר מלווה אלפי דיירים אני שמחה ומקבלת בברכה את החלטתה של השרה שקד. ההחלטה לעצור את תוכנית התמ"א 38 המקורית באוקטובר 22, גרמה לדיירים רבים להיכנס ללחץ מיותר, ולעיתים לחתום על חוזים בהם התמורות פחותות, לשאת ולתת במשא ומתן פחות גמיש וראוי עבור הדייר. 

סיגל שטרנברג (אבנר דרעי)

אישור תוכניות  בנייה עירונית תב"ע לפרויקט תחשב גם כהיתר בניה, סוף סוף הרשויות תוכלנה לקצר הליכים מורכבים אלו. כפי שנהוג במדינות מערביות נאורות. רישוי מהיר בו יאוחדו הליכי הרישוי והתיכנון ויבוצעו במקביל- ניסיון אמיתי של הרשויות לקצר ולייעל הליכים לטובת קיצור הליך מורכב זה שחייב 2 סבבים של שמיעת התנגדויות עד כה. חייבת לציין כי עם קריסתו של הבניין בחולון ציפיתי לתשובה ולפתרון אמיתי ומעשי מהממשלה. מקווה שהחוק יעבור ויאושר. נמתין לקבלת פתרונות יצירתיים גם במתחמי פינוי בינוי אשר מעוכבים שנים רבות במסדרונות הבירוקרטיה".