"גם אם יגדילו את התחלות הבנייה ל־80 אלף בשנה, ייקח עשור לסגור את הפער"

יום ראשון הגיע ואיתו פרק נוסף של פודקאסט "החזית העירונית". הפעם אנחנו מגישים לכם את פרק 40, שבו אירח מוטי ויזל (מייסד ומנכ"ל VCELL - פירמת הייעוץ האסטרטגי והמחקר) את רוני כהן, מנכ"ל אלדר שיווק פרויקטים. השניים דיברו על אי הוודאות הכבדה ששוררת כיום בשוק, על הסיבות לה ועל היכולת של לקבל החלטות בתנאים אלה.

"יש אי ודאיות שנובעות מהתחום עצמו, סיבות אינהרנטיות ויש אי ודאות הנוצרת מסיבות מאקרו – לאומיות ובין-לאומיות. ראינו שלאחר מלחמת לבנון השנייה התחילה עליית מחירים, היו מספר נקודות שנוצרו ויצרו אי ודאויות. צריך להבין, שיש פער של 100-120 אלף דירות שחסרות בשוק. אמנם אנשים לא ישנים ברחובות, אבל אין זה אומר שמחסור הדירות בשוק הוא לא ממשי".

מה הם הגורמים לאי ודאות? 

"הנקודה הראשונה שאני בוחר להתייחס אליה היא הדמוגרפיה. אנחנו מדינה שגדלה בקצב גבוה, קולטת עולים ובנוסף, יש מקרים לא מעטים של גירושים. כשסבא שלי יצא לפנסיה, הוא ישב בשדרה שנתיים, האכיל יונים ונפטר. היום יוצאים לפנסיה בגיל מאוחר יותר וחיים את החיים; יוצאים לקרוזים, מבלים. תוחלת החיים והעלייה באיכותה עליו, הדברים הללו עולים כסף.  

"כאמור לאחר מלחמת לבנון השנייה היה את משבר הסאב-פריים העולמי, המחאה החברתית, מבצעים צבאיים, תוכניות דיור, אנחנו במערכת בחירות חמישית בזמן קצר. כל גורם כזה או אחר בעשור האחרון גרם למחסור של כ־10,000 יח"ד דיור בשנה ולחוסר ודאות, ועכשיו לאחר עשור, גם אם יגבירו את התחלות הבנייה לא ל־55-60 אלא ל־80 אלף כל שנה, יקח עשור לסגור את הפער".

חוסר ודאות שלטונית

"אף אחד לא יודע מה באמת הולך לקרות אבל ממה שכולנו מכירים, אין זה סוד שבתקופות הללו הכל עובד לאט יותר ובעצימות נמוכה. למזלנו, הבחירות לרשויות המוניציפליות מתקיימות רק עוד שנה וחצי, וגם את זה נתחיל להרגיש בקרוב. לראשי ערים יש כח רב בכל הקשור לדיור בערים שלהם ואנחנו נראה את זה בתקופת הבחירות ברשויות המקומיות.

"הבעיה היא שכל עוד אין ממשלה שתתמרץ את הרשויות, למה להן לבנות? יכול להיות שדווקא משום שמדובר בתקופת בחירות יהיו ראשי עיריות אשר יאשרו היתרי בניה למשל, לזוגות צעירים תושבי מקום כדי לחזק את עצמם בבחירות, היו יוזמות כאלו אבל לא מדובר במשהו שאפשר לבנות עליו ולראות בו כודאי, לא בהווה ולא בהסתכלות לעתיד".

למה קונים יותר בחוסר ודאות?

"בשונה מהרבה מותרות בחיים, אנשים רואים בדירה חוף מבטחים. אפשר לראות את זה באופן בו פועלים אנשים שמגיעים לגיל הפנסיה עם חסכון של מאות אלפי שקלים. שוק הנדל"ן הוא מקום שיש להם כמה סיבות להשקיע בו: להשאיר משהו לילדים, לייצר ביטחון כלכלי משום שלא מדובר במשהו שאפשר לבזבז בקפריזה, זאת לא הוצאה נזילה ובנוסף, הוכח שכאשר אתה מוכר את הדירה שלך, אתה משביח את ערכה ובכך את ההון העצמי שלך מה שמאפשר לך לעזור לילדים ו/או לשפר את איכות חייך.

"בישראל ישנה תחושה חזקה מאוד של אם אני לא אדאג לעצמי לא ידאגו לי. התחושה היא שאם אני מחכה אני אוכל אותה. אם יש לי כסף ואני יכול לקנות אני לא אחכה יותר, על אחת כמה וכמה כשאני צריך לקנות ולא רק רוצה".

האם שוק הדיור ימשיך לעלות בכל מצב?

"אני לא בטוח. מה שאני יודע להגיד זה שרצוי שהשוק טיפה ירגע ויתקרר, כי עלייה של 15% בשנה היא לא נורמלית. צריך להבין שעליית מחירים כמו שאנחנו חווים, מביאה לאי ודאות גם אצל היזמים. בשנתיים האחרונות היו כ־2,000 פשיטות רגל של קבלנים קטנים וספקים בתחום הנדל"ן. הסיבה העיקרית היא עליית מחירי התשומות.  

 "הקורונה וכל העיכובים שקרו איתה הוא צריך לקנות את חומר הבניין שהוא מוכר במחיר גבוה יותר מהמחיר המשולם, הוא מפסיד. ולאחר שספק מפסיד בפרויקט אחד או שניים, יכול להיות שהפרויקט הבא יהיה גם האחרון. כך גם עם המלחמה באוקראינה".

מה יכול לעשות יזם כדי לשרוד בענף בעל חוסר ודאות כה רבה?

"הישראלי הוא סתגלן ויודע להתמודד עם תקופות של אי ודאות ובלבול. זה נכון במיוחד לאנשי העסקים הישראלים. ראינו את זה בקורונה. כאשר פרויקטים לא התקדמו, במקום לשבת בחיבוק ידיים תוכניות חזרו לשולחן האדריכלים, להגדיל מרפסות, לייצר חדר עבודה ולעשות התאמות נוספות. גם ברמת השיווק יש לא מעט מה לעשות. ישנה חשיבות רבה לחשיבה ותכנון המסתמכים על מחקר במיוחד בתקופת אי ודאות.

"לא כל דבר ניתן ללמוד מהעבר, אבל אפשר לבחון ולנתח במיוחד בשוק הדיור. אם אנחנו יודעים לייצר דאטה, לדוגמה להסתכל על סוג הדירה המבוקשת בפתח תקווה, בשכונת אם המושבות בשנתיים האחרונות, אנחנו נדע בסבירות גבוהה איזה דירות לתכנן, מה הגימורים שצריכים להיות בדירות שנבנה ומה השימושים הציבוריים שיעמדו לרשות דיירי המתחם.

"כמובן שעד שהפרויקט יוצא לציבור הרחב אחרי שהיה מאחורי הקלעים של אנשי המקצוע ישנה תקופה של שנה-שנה וחצי לפחות. שינויים רבים יכולים לקרות בזמן הזה ולכן אם ערכת מחקר ועשית בדיקה מקיפה אתה בונה מוצר שהוא חסין יותר לזעזועים".

מה הקורונה שינתה בתהליכי התכנון והאם הם כאן להישאר?

"קודם כל ככל שניתן, המרפסות בכל התכנון גדלו. בנוסף, מנסים לייצר חללי עבודה בדירות. גם הירידה בגודל הדירות הוא לא משהו משמעותי במיוחד כל עוד התכנון יעיל ונכון ללא בזבוז של השטחים המועטים גם ככה. כל עוד ישנו מענה יעיל ותכנון נכון, אין משמעות רבה להאם הדירה היא 90 מ"ר או 100 מ"ר".