מתי עסקה נחשבת לעסקת חליפין במקרקעין?

עסקת חליפין במקרקעין היא עסקה במקרקעין שהתמורה בה ניתנת במקרקעין אחרים. עסקת חליפין יכולה להתבצע בשתי דרכים עיקריות: הראשונה, בהסכם אחד שבו יפורטו המקרקעין המוחלפים; השנייה, באמצעות שתי עסקאות נפרדות, שייכרתו במקביל ואשר תלויות האחת בתוקף השנייה.

כמו בכל חוזה, גם בעסקת חליפין יש לעמוד בתנאים לכריתת חוזה: גמירות דעת ומסוימות. גמירות הדעת והמסוימות נבחנות, בין היתר, באמצעות פרטי ההסכם שנכרת בין הצדדים, לרבות פרטי הצדדים ופרטי המקרקעין. דהיינו, תוקפה של עסקת חליפין נבחן הן באמצעות בחינת תוקף עסקת החליפין ככזו, והן באמצעות בחינת תוקפן של העסקאות כחוזים מחייבים בהתאם לתנאי חוק החוזים. בנוסף, מכיוון שמדובר בעסקת מקרקעין, על העסקה לעמוד גם בדרישת הכתב בהתאם לחוק המקרקעין. 

במאמר זה, נסקור את פסק-דינו של ביהמ״ש המחוזי, שדן בסוגיית תוקפה של עסקת חליפין במקרקעין, בהיעדר חתימה ופרטים אחרים.

נסיבות המקרה:
ענייננו בקרקעות הנמצאות בכפר ירכא. בשנת 1990 נחתמו ביחס לקרקעות אלו שני ייפויי כוח: ייפוי הכוח הראשון נחתם על-ידי המוכרים, שהסמיכו את מיופי הכוח להעביר את הזכויות בקרקע שבבעלותם. בייפוי כוח זה לא צוין שמו של הקונה כלל; ייפוי הכוח השני נחתם על-ידי הקונה, שבו הוא מייפה את כוחם של המוכרים להעביר את הזכויות בקרקע שבבעלותו על שמם של המוכרים.

כל אחד מהצדדים לפסק הדין טען, בדרכו שלו, כי שני ייפויי הכוח הנ"ל מעידים על עסקאות נפרדות בכל אחת מהקרקעות, ואין מדובר בעסקת חליפין שבה הוחלפו הקרקעות. הצדדים בטענותיהם הסתמכו, בין היתר, על העובדה כי הצדדים לכל אחד מייפויי הכוח אינם זהים, פרטיו של הקונה לא צוינו בייפוי הכוח הראשון ולא פורטו המקרקעין המחליפים בכל אחד מייפויי הכוח, ומשכך מדובר בעסקאות נפרדות. 

החלטה:
בית המשפט המחוזי חיפה נדרש להכריע בשאלה - האם בעניין זה נכרתה עסקת חליפין במקרקעין, או שמא מדובר בשתי עסקאות נפרדות. בית המשפט קבע כי במקרה זה מדובר בעסקת חליפין. שני ייפויי הכוח אשר נחתמו באותו היום מלמדים על קיומה של עסקת חליפין באמצעות שתי עסקאות נפרדות, שתוקף כל עסקה תלוי בתוקף העסקה השנייה. 

בית המשפט קבע כי התקיימו התנאים לעסקת חליפין, הן גמירות הדעת והן המסוימות, זאת מכיוון שבשני ייפויי הכוח יחד מצוינים פרטי שתי הקרקעות וכן מצוינים פרטי הצדדים. עוד קבע בית המשפט כי העובדה שהקונה לא חתם על אחד מייפויי הכוח, אינה גורעת מתוקפו המשפטי של המסמך כמלמד על עסקת חליפין, מכיוון שדרישת הכתב על-פי חוק המקרקעין כלל אינה כוללת בחובה את דרישת החתימה. עוד נקבע כי גם אם דרישת הכתב דורשת חתימה, דרישה זו מתייחסת לחתימת המוכר בלבד. דהיינו, במקרה זה, די היה בכך שהמוכרים חתמו על ייפוי הכוח, כדי לקיים את דרישת הכתב בהתאם לחוק המקרקעין. לפיכך, במקרה דנן קבע בית המשפט כי התקיימה דרישת הכתב על-פי חוק המקרקעין, ומשכך נקבע כי נכרתה עסקת חליפין בין הצדדים. 

הכותב עו"ד יהונתן יוסף  ממשרד גינדי כספי ושות ', המתמחה בנדל"ן תכנון ובניה. בסיועו של יוסף מינץ (טרום מתמחה)

(תא (חי׳) 7931-06-21 סולטאן מולא נ׳ עזבון המנוח אחמד אבו יוסף ז״ל, (27.04.2022)).