מינהל התכנון ומטה התכנון: אין להגביל זכויות במיזמי התחדשות בשל "כלכליות יתר"

על ועדות התכנון לאשר את היקף הבינוי המיטבי שהתכנון מאפשר בתוכניות התחדשות עירונית , גם אם רמת הכלכליות של הפרוייקט עולה משמעותית על רף הרווח היזמי המינימלי שמגדיר תקן 21. כך מורה הנחיה משותפת שהוציאו היום (א') מינהל התכנון ומטה התכנון הלאומי אל מוסדות התכנון. מטרת ההנחיה היא להביא לניצול היעיל ביותר של הקרקע באזורים שבהם מתבצעים פרוייקטים של פינוי בינוי . 

מטרת התקן השמאי 21, שגרסה חדשה שלו אושרה על ידי מועצת שמאי המקרקעין לפני מספר חודשים, היא ליצור כלי עזר למוסדות התכנון כדי לוודא שתכנית פינוי בינוי ישימה כלכלית. ההנחיה החדשה של מטה התכנון ומינהל התכנון מבהירה, כי על מוסד תכנון לפעול לניצול מיטבי של משאב הקרקע כאשר מרכיב כדאיות העסקה מהווה שיקול כדי לוודא שהתכנית ישימה. לצד זאת, נקבע כי ככל שבהתאם ל"מבחן המגרש הריק" ולצורך לנצל את משאב הקרקע ביעילות, ניתן לאשר במגרש זכויות בהיקף גבוה יותר מהנדרש על מנת לשמור על כדאיות כלכלית (רווח מזערי נדרש),יש לקבוע בהתאם את זכויות הבניה בראייה תכנונית, אף אם שיעור הרווח עולה על המינימום הנדרש על פי התקן.

ההנחיה יצאה שעות ספורות לאחר ביקורת חריפה שהשמיע השמאי הממשלתי הראשי אוהד עיני על ועדות תכנון אשר מצמצמות בדיעבד את זכויות הבניה במיזמי ההתחדשות בשל "כלכליות יתר", על אף שהתכנון מאפשר בניה אינטנסיבית יותר. "בעיני זה הזוי", אמר, "מה אכפת לוועדה כמה היזם מרוויח וכמה הדייר מרוויח? שירוויחו כמה שיותר. תפקידנו להדיר את רף הרווח המינימלי, לא המקסימלי". הדברים נאמרו בפודקאסט "החזית העירונית" של מרכז הנדל"ן .

במסגרת הודעה משותפת שיצאה בנושא נאמר כי: "מטרת ההנחיה זו היא להביא למיקסום זכויות הבנייה על מנת למצות את משאב הקרקע, תוך חיסכון של דיונים מיותרים בוועדות התכנון העוסקים בשיעור הרווח היזמי שבסוף הוא לא אמור להנחות את התכנון מעבר לבדיקת התקן המשקף את שיעור הרווחיות המזערי.

להפחית את כמות התוכניות ש"טעונות אישור"

ההנחיה השנייה עוסקת בסעיף 109 לחוק התכנון והבנייה, המקנה לשרת הפנים את הסמכות להורות לגבי כל תכנית כי היא טעונה אישור. לאורך השנים נהגו שרי הפנים להאציל את סמכותם לפי סעיף זה  ליו"ר הוועדות המחוזיות ביחס לתוכניות בסמכות הועדה המקומית. אמנם חלק גדול מהתוכניות שנקבעות כטעונות אישור מתוקנות בסופו של דבר, והן מקבלות תוקף, אולם תהליך זה מאריך באופן משמעותי את הליכי התכנון.

לפיכך, ההנחיה מבהירה כי יש לעשות מאמץ ולאפשר ככל הניתן לתקן את התכנית מבלי שתיקבע כטעונה אישור. עוד נקבע, כי תוכניות יקבעו כטעונות אישור במקרים בהם התוכנית איננה בסמכות מקומית וכי קביעת תוכנית כטעונה אישור מטעמים תכנוניים בלבד, נכון שתעשה במקרים חריגים, למשל כאשר מדובר בפגיעה בשטחי ציבור, פגיעה באינטרסים ציבוריים, או בסטייה מהותית ממדיניות התכנון הארצית והמחוזית. מטרת התיקון היא לייעל את ההליך התכנוני ולמנוע כפילות מיותרת בבדיקת תוכניות שאישרה כבר הוועדה המקומית מבלי שיש טעם משמעותי לעשות כן.