"הרווחיות בהתחדשות נדל"ן מניב נעה בין 35% ל-45%. בעלי נכסים מקבלים פי חמישה מהקיים" דוד קפלן בראיון עם מיכאל אסף מנכ״ל משותף במרכז הנדל״ן

שבוע חדש ואיתו פרק נוסף של פודקאסט "החזית העירונית". הפעם אנחנו מגישים לכם את פרק 52, שבו מארח מיכאל אסף (מייסד ומנכ"ל שותף במרכז הנדל"ן) את דוד קפלן, שותף ומנכ"ל בוולור ביירון נדל"ן, העוסקת בהתחדשות עירונית בתחום הנדל"ן המניב. השניים דיברו על התחדשות עירונית במתחמי התעסוקה הישנים, על ההבדלים בין התחדשות עירונית למגורים ועל החסמים בתחום.

להאזנה:

להאזנה בספוטיפיי 

להאזנה באפל 

להאזנה בגוגל 

לדברי קפלן, "כשהתחלנו ב-2015 לא הבנו שאנחנו יוצרים שוק. אומרים לנו איפה זה היה עד עכשיו? ולור ביירון עוסקת בהתחדשות עירונית במתחמי תעסוקה. מכירים היום התחדשות עירונית בעיקר בתחום המגורים. אנחנו עושים אותו דבר במתחמי תעסוקה. לפני שנים הבנו שיש מחסור עצום בקרקעות באזורי ביקוש, אזורים אלו לא מפותחים ומיושנים, עם עסקים שאבד עליהם הכלח. החברה הישראלית הפכה מחברה יצרנית לחברה שנותנת שירותים.

"הסתכלנו על האזורים האלו (כמו מתחם הבורסה ויד חרוצים - דנ"ק),ואמרנו משהו חייב לקרות פה. ניקח את חוק פינוי ובינוי וניתן פרשנות מרחיבה על אזורי תעסוקה. זה לא כל כך עבד, בגלל האסדרה המשפטית, כמו מיסוי ודייר סרבן, הרשויות לא כל כך שמחו ללכת לכיוונים האלו. היינו צריכים פתרונות אחרים. אבל ברמת העיקרון זה אותו דבר. מאגדים למעשה חלקות קטנות, בניינים קטנים, מרובי בעלים ליחידות תכנון משמעותית. הולכים לגורמי תכנון, ומציעים להם במקום 9 בניינים נמוכים עם כמות עצומה של בעלי עסקים, מגדל חדש, מודרני וגבוה, שגם ייצר תעסוקה, גם יכניס מיסים לעיר, גם ישביח את הנכסים של בעלי הקרקע, גם נקדם את העיר".

"לך תוציא מישהו שהוא דור שלישי במקום או דור שני במקום או שמלטשת היהלומים שלו שם משנות השבעים ואין לו כוונה לעזוב לשום מקום.

הוא הרחיב, "מדובר למעשה בעסקאות קומבינציה מורכבות, הן מכילות גם הרבה בניינים, המון חלקות וכל חלקה מרובת בעלים, ובעלי הזכויות הם בעלי עסקים, והצעת הערך צריכה לעשות להם שכל כלכלי. העסקים מתחלקים לשני סוגים: יחידות פרנסה, שהעסק שלהן נמצא בנכס או אנשי עסקים שזה נכס מניב עבורם, שאיתם קל. אבל לך תוציא מישהו שהוא דור שלישי במקום או דור שני במקום או שמלטשת היהלומים שלו שם משנות השבעים ואין לו כוונה לעזוב לשום מקום... העסקאות הן עסקאות קומבינציה מורכבות שבהן אנחנו נותנים לבעלי הזכויות שטחים גמורים במגדל החדש".

"אתה הופך בעלי עסקים מיושנים לשחקני נדל"ן"

"הבעיה העיקרית היא ביחידות פרנסה, לאן הם הולכים? אז אנחנו כבר למודי ניסיון. בכל רגע נתון נוגעים בכ-2,000 בעלי זכויות במתחם הבורסה שבו אנחנו פועלים. בשנתיים האחרונות רכשנו בניינים במתחם שאליו אנחנו יכולים להעביר עסקים. יש גם עסקים שלא בטוח שהם יחזרו בכלל למתחם. שכבר לא קיימים בעידן המודרני. אתה הופך בעלי עסקים מיושנים לשחקני נדל"ן לפתע. הוא מבין שההתפרנסות שלו מהנדל"ן".

צריך 100% הסכמה

 קפלן מתייחס גם לבעיות, "הבעיות הן מה אתה עושה עם עסק, מה אתה עושה עם היטלי ההשבחה שצריכים לשלם, מס שבח . כי בעסקאות קומביציה לא מקובל לשלם שכירות. איך אתה מפצה אותו, איך אתה דואג לו, למשפחה שלו, ביום שלאחר מסירת הקרקע? כמו בפינוי בינוי יש את העניין הרגשי.  אבל אין לנו מתנגדים אידאולוגיים. אם הצעת הערך היא הוגנת, הם יעברו, הם מבינים שזה הדבר הנכון עבורם, והם מבינים שזה בלתי נמנע."

"הרווחיות נעה בין 35% ל-45%, זה win-win. לא רק הרווחיות ליזם, גם בעלי הנכסים מקבלים פי שלושה נטו על הקיים. אין לזה אח ורע. במתחמים של חמישה דונמים השכילה העירייה (עיריית רמת גן - דנ"ק)  לתת  3000%. בעלי נכסים במתחמים של  חמישה דונם מקבלים פי חמישה מהקיים".

חסמים נוספים שהוא מזכיר: "המטריה פחות ידועה זה חסם ראשון. החסם השני הוא שאין אסדרה משפטית, כלומר אין חוק פינוי בינוי , אין 60% הסכמה, אין דייר סרבן, צריך להשיג 100% הסכמה, אחרת אין פרויקט. צריכים לשכנע את גורמי התכנון ואת העירייה לתת זכויות בנייה מועצמות כי אחרת אין כלכלה. אם אתה צריך להוציא עסקים ולפצות אותם, אתה חייב זכויות בניה משמעותיות כדי שזה יהיה כלכלי לך וגם עבורם, שיפצה על תקופת בנייה וגם על הפסדיים עתידיים. אבל התמורות עצומות עבורם".

שטת ה-zoning  - פה מגורים, פה משרדים - לא עובדת

לשאלה מה מדיר שינה מעיניו השיב:

"שום דבר לא מדיר שינה מעיניי, מכיוון שאני יודע שהמבנה הזה הוא win win לכולם. מה שכן מטריד הוא עניין הרגולציה, שינויים רגולטוריים שיכולים לקרות בישראל במהירות רבה מאוד. למשל בממשלה הנוכחית רצו לעודד בנייה כשניתן להמיר 30% משרדים למגורים בשלב ההיתר. יזמים ועיריות לא הספיקו ליישם, וכבר מתחלפת הממשלה. זה ישרוד או לא ישרוד? ובסופו של דבר התתמודודת שלך עם העירייה לשכנע למה זה נכון. אנחנו מאמינים ששיטת ה-zoning  - פה מגורים, פה משרדים - לא עובדת."