פס"ד תקדימי: רוכש שהוטעה וקנה מחסן במקום דירה יפוצה ע"י עורכי הדין של שני הצדדים

פסק דין תקדימי שניתן היום (ד') ע"י בית המשפט המחוזי בתל אביב מטיל לראשונה את האחריות לרכישת דירה בתל אביב אשר התגלתה כמחסן לא רק על מוכר הנכס שהסתיר את המידע, אלא גם על עורכי הדין המייצגים משני הצדדים. על פי פסק הדין, השלושה יחד יפצו את הקונה בכ-1.87 מלש"ח בהצמדה לערכי 2017, כלומר בלמעלה מ-2 מיליון ש"ח. ארוע זה מביא פעם נוספת לידי ביטוי את החשיבות שבשכירת שירותי עו"ד המתמחה בנדל"ן, לצד שמאי, בעסקאות מסוג זה.

סיפור המקרה מתחיל בשנת 2004, אז רכש התובע דירת מגורים בקומת קרקע של בניין ברחוב טבריה במרכז תל אביב, עם חצר מוצמדת, עבור 240 אלף דולר, כאשר הסכם המכר הגדיר את הממכר כ"דירת מגורים". בספטמבר 2010 הגישה הוועדה המקומית תל אביב כתב אישום נגד הקונה בגין שימוש חורג למגורים. מהתביעה עלה כי ניתן להשתמש ביחידה זו רק לצורך מחסנים או הסקה.

בעקבות זאת, ב-2011 הגיש המוכר תביעה נגד עורך הדין שייצג אותו בעסקה, עו"ד יוסף אופנהיים, ונגד המוכר, בטענה שבעת שרכש את הנכס לא ידע שאינו יכול להשתמש בו למגורים לכן עורך דינו התרשל בכך שלא בדק את היתר הבניה, והמוכר שידע אין הרשאה למגורים הטעה אותו. בעקבות זאת המוכר הגיש תביעה שכנגד ואילו עו"ד הקונה הכיש הודעת צד שלישי נגד העירייה, הוועדה המקומית, עו"ד המוכר והאדריכלית.

מתוך פסק הדין: "עו"ד המוכר ידע היטב שאין היתר למגורים במחסן ובכל זאת ניסח הסכם הכולל במפורש, חמש פעמים, את המילה 'דירה', לרבות הצהרה ב'והואיל הראשון' להסכם כי הנכס הוא 'דירת מגורים' שלה משמעות אחת – קיומו של היתר למגורים"

בפסק דין שניתן בבית משפט השלום ב-2017 נקבעה אחריותו של מוכר הנכס כלפי הקונה משום ש"ידע היטב בעת שניהל מו"מ למכירת הנכס על אודות ייעודו הנכון אלא בחר שלא לגלות את המידע הזה לתובע". גם עורך דין הקונה נמצא אחראי בהפרת חוזה הייצוג ובהתרשלות. העירייה, הוועדה המקומית והאדריכלית נמצאו כלא אחראים כלל לתסבוכת.

גם לגבי עו"ד המוכר, עו"ד גבריאל טימיאנקר, מצא בימ"ש השלום כי אינו אחראי, אף כי השופט גיא הימן ביקר את התנהלותו בפסק הדין: "מידה של מחדל אכן אפיינה את התנהלותו של עורך הדין טימיאנקר. מהעדויות עלה כי בא-כח זה ידע על קיומה של אי התאמה..".

את גובה הפיצוי העמיד בית משפט השלום על 786 אלש"ח, בהתאם לחוות דעת מומחה שמצאה כי הפרשי השווי נכון לשנת 2004 בין רכישת מחסן שהוסב למגורים ובין רכישת דירת מגורים ממשית, בתוספת הוצאות הקונה בהליך הפלילי שניהלה מולו הוועדה המקומית. תשלום הפיצוי על פי פסק הדין אמור היה להתחלק שווה בשווה בין עורך דינו של הקונה למוכר הנכס.

בעקבות פסק הדין הגיש הקונה ערעור על גובה הפיצוי שלטענתו אינו מאפשר רכישת דירה למגורים באזור שבו ממוקם הנכס, וגם לא את הכשרת המחסן למגורים – הליך שעלותו לפי חוות דעת המומחה כ-1.8 מיליון שקלים. עוד טען כי בעוד שפסק הדין בשלום, הצמיד את סכום הפיצוי עבור העסקה שניתנה ב-2004 למדד המחירים לצרכן, היה עליו להצמידו למדד מחירי הדירות בתל אביב שעלו בשיעור גבוה פי כמה.

עו"ד מורן גור, מייצג הקונה בערעור: "חשיבותו של עורך דין מומחה בתכנון ובניה המייצג בעסקאות רכישה קיבלה היום משנה תוקף בפסק דין תקדימי ואנחנו מברכים על כך. הניתוח המשפטי תכנוני של המייצג חשוב מאין כמותו וכל מי שמתכוון למכור או לרכוש נכס חייב לדעת זאת"

בא כח הקונה במכירה, עו"ד אופנהיים, ערער גם הוא וטען כי החלוקה בינו לבין המוכר לא צריכה להיות שווה, כי למוכר אחריות רבה יותר לאירוע, ועוד טען כי יש לקבל את הודעת הצד השלישי נגד עו"ד המוכר ונגד האדריכלית. גם המוכר ערער וטען כי דווקא חלקו של עו"ד הקונה הוא הגדול יותר במחדל.

בפסק דינה קבעה השופטת עינת רביד כי בית משפט השלום לא הגיע לתוצאה הנכונה, משום שהפיצוי שאתו פסק לא מאפשר לקונה את ריפוי ההפרה. לאור זאת קיבלה את תביעת הפיצוי של הקונה במלואה והעמידה אותו על סכום של 1.8 מיליוני שקלים בהצמדה לערכי 2017, לצד 66 אלף שקלים נוספים – הוצאות שבהם נשא הקונה בשל ההליך שניהלה מולו העירייה.

עורך הדין מורן גור שייצג את הקונה בערעור

ההסכם כלל 5 פעמים את המילה "דירה"

לצד זאת, גם קיבלה רביד את הודעת הצד השלישי נגד עורך דינו של המוכר: "הראיות מצביעות על כך שעו"ד המוכר ידע היטב שאין היתר למגורים במחסן ובכל זאת ניסח הסכם הכולל במפורש, חמש פעמים, את המילה 'דירה', לרבות הצהרה ב'והואיל הראשון' להסכם כי הנכס הוא 'דירת מגורים' שלה משמעות אחת – קיומו של היתר למגורים". לכן קבעה, "נראה שאין אפשרות שלא להטיל גם על עו"ד המוכר אחריות מסוימת לנזק שנגרם לקונה".

בנקודה זו, של אחריות בא כח המוכר לפיצוי הקונה, שררה מחלוקת ביו שופטי ההרכב. והיא התקבלה בדעת רוב, כאשר אל עמדתה של רביד הצטרף השופט נפתלי שילה אל מול דעת מיעוט של ראש ההרכב השופט שאול שוחט שסבר כי אין להטיל את האחריות על בא כוח המוכר.

את חלוקת הפיצוי בין הנתבעים העמידה השופטת רביד על 50% לחובת המוכר, 35% לחובת עו"ד הקונה ו-15% לחובת עו"ד המוכר. עוד קבעה כי השלושה יישאו בהוצאות ערעור בסך 20 אלש"ח.

את הקונה ייצג בערעור המשפטי עורך הדין מורן גור, שברך על החלטת בית המשפט ואמר: "חשיבותו של עורך דין מומחה בתכנון ובניה המייצג בעסקאות רכישה קיבלה היום משנה תוקף בפסק דין תקדימי ואנחנו מברכים על כך. הניתוח המשפטי תכנוני של המייצג חשובה מאין כמותה וכל מי שמתכוון למכור או לרכוש נכס חייב לדעת זאת. ביהמ״ש קיבל היום את טענותינו אחרי שנים רבות בהליכים משפטיים ועשה צדק עם מרשנו, יחד עם זאת רבים מהקונים נכווים על לא עוול בכפם מבלי שמיצו את הדין ועליהם לדעת שאחריות עורכי הדין היא אחריות עליונה".