משם היזם ועד גבולות המתחם: הפרטים שבלעדיהם אף הסכם התחדשות לא יהיה תקף

הרשות להתחדשות עירונית מגבשת בימים אלה תקנות חדשות הנוגעות לחוזי התחדשות עירונית , שבלעדיהן אף חוזה התחדשות עירונית לא יהיה תקף. כך חשף חגי טולדנו, מנהל אגף קשרי קהילה ברשות הממשלתית להתחדשות עירונית, באירוע שולחן עגול שערך מרכז הנדל"ן , שבו נכחו עשרות מארגני דיירים. באירוע הרצה גם המשנה למנכ"ל חברת ההתחדשות העירונית בית וגג , צביקה רובינשטיין.  

התקנות שצפויה הרשות לפרסם בקרוב נמצאות עדיין בדיונים, אך כרגע מסתמן שהחוזה יהיה חייב לכלול את שם היזם ואת דרכי ההתקשרות עמו; את גבולותיו הברורים של מתחם ההתחדשות – כדי למנוע "החתמות שטיח" על שטחים נרחבים; את מועד החתימה של הבעלים הראשון שחתם וכן של מועד העסקה הנוכחית; וגם מועדים קבועים לביטול העסקה במקרה שלא התקיימו התנאים לקיומה.

עוד ציין טולדנו שני צעדי התחדשות עירונית שאמורים להיכלל במסגרת חוק ההסדרים הקרוב. הראשון הוא השוואת התנאים בין תמ"א 38 במסלול הריסה ובנייה לפינוי בינוי, בכל הקשור רוב הדרוש להגדרות דייר סרבן, ותוך הפחתת הרוב הדרוש מ-80% כיום ל-67%.

המשנה למנכ"ל בית וגג , צביקה רובינשטיין: "אם מדיניות הרשות המקומית היא 12 מ"ר, זה הבסיס שצריך לקחת. אפשר להעלות ל-14 מ"ר, ואז היזם יפסיד טיפה ברווח. הבטחה  ל-25 מ"ר עלולה ליצור חוסר אמון. בסוף בעלי הקרקע מבינים מה המדיניות, והיזם יכול להישרף"

השני הוא הצעד שחשףמרכז הנדל"ן לפני כשבועיים, שלפיו המדינה תוכל להתערב במקרה שמתחם נתקע בשל התערבות יזמים, וניצן יהיה לצאת למכרז חדש. לפי טולדנו, "אם יש פרויקט שנתקע בגלל עסקות סותרות, המדינה יכולה להתערב ולסייע. אם יש מתחם שלא יכול להתקדם תכנונית בגלל עסקות סותרות באותו בניין, המדינה יכולה להזמין את היזמים לשיחה, לבורר ולגישור. אם לא הגיעו להסכמה - יצאו למכרז חדש".

עוד עדכן טולדנו כי בפברואר שעבר נחתם התקנון לגבי האופן שבו יש לקיים כנס דיירים לקראת פרויקט התחדשות. "לפני חתימה על התחדשות עירונית במסגרת פינוי בינוי , יש להקים כנס של מארגני הדירות ולמסור להם מסמך של ההצעה. לפני שמחתימים, לא להחתים רק דייר אחד - דברו עם כולם. החוק שחייבים לקיים כנס קיים מ-2018. התקנות שמסבירות מה זה חלות רק מפברואר האחרון בהנחיות לכל בית משותף בפני עצמו", הוא הסביר.

המשנה למנכל בית וגג צביקה רובינשטיין (מרכז הנדלן)

לשאלת המארגנים אם חברות הדיור הציבור - עמידר ועמיגור - כלולות בדיירים, השיב טולדנו כי, "רק אם הן מחזיקות החל מ-40% מהדירות - הן נספרות". הוא הוסיף כי, "חייב להיות פרוטוקול כתוב שהיה כינוס ולמסור אותו לבעלי הדירות. טולדנו גם הציג את התנאים שבהם הסכם התחדשות עירונית עשוי להתבטל: "בנובמבר 2022 נקבע שלא משנה מה נכתב בהסכם, אם אחרי שנתיים וחצי היזם לא הגיע ל-40% חתימות - אפשר לבטל את ההסכם. הוא לא מתבטל אוטומטית, אלא לבעלי הזכויות שמורה הרשות לבטל". לשאלת המארגנים, מה קורה אם אדם הגיע ל-40% אך לא ארגן כנס לפי הכללים, הוא השיב כי, "אם היזם הגיע ל-40%, לא נפיל את העסקה".

"אם יש חריגות בנייה – הן לא מוכרות בהיתר"

המשנה למנכ"ל בית וגג  צביקה רובינשטיין התייחס בדבריו לתקן 21/1 - תקן שמאי לרווחיות כלכלית בפרויקטים של התחדשות עירונית : "בנוגע לתוספת שטח בנוי בהתאם למדיניות העירונית, אם היזם והמארגנים משיגים עסקה טובה יותר ממה שמותר, זה לא יכול להיחשב ברווחיות". עוד הזכיר גורמים נוספים שמשפיעים על הרווחיות, כמו: "תשלומי מס, עלויות, חבילות, קרן תחזוקה מוכרת כהוצאה, זכויות בנייה - אם ניתנות זכויות לגיטימיות, עלויות תכנון, ותמורות מזומן".

"תוספת שטח הבנייה נמדדת לפי ההיתר, ואם יש חריגות אז הן לא מוכרות. מבחינת המודד זה לא משנה - הוא מודד את שטח הדירה כולל החריגות. לעומתו, השמאי מתייחס לזה כחריגות. בתחשיב שמאי יוכר שטח דירה אם היא תואמת את ההיתר. עבור היזם והרשות, השטחים הראויים לתוספת על פי ועדות התכנון הם אלה שיוכרו בהיתר. בהיעדר מדיניות עירונית, השמאי יעשה תחשיבים בלי תוספת ויקבע מה הרווח הראוי, והוועדה המחוזית תחליט מה היא מאשרת, או מפחיתה. הכל בהתאם לשיקולים של הוועדה המחוזית לגבי מה שהשמאי מציג.

מימין: צביקה רובינשטיין המשנה למנכל בית וגג , נמרוד בוסו עורך מרכז הנדל''ן, חגי טולדנו מנהל אגף קשרי קהילה ברשות להתחדשות (מרכז הנדל''ן)

זהירות מהצעת תמורה עודפת

רובינשטיין ציין גם מה עושים במקרים שבהם היזם השיג תוספת גדולה מהתוספת המותרת, למשל 25 מ"ר לעומת 12 מ"ר - התקן המקובל: "יש הרבה התחכמויות. עורכי הדין מנסים לבנות הסכמים גמישים, לכתוב 'תמורת 25 מ"ר, בכפוף למדיניות ובכפוף לתקן 21, בהתאם לחוק, לא פחות מ-12 מ"ר בהחלטת הוועדה'. ברגע שיש הפחתה ,כל המנגנונים של פיצוי בתמורות פוגעים מהותית בפרויקט. כשיש הפחתת מ"ר זה מהזכויות במגרש, הגישה שלי היא לקבוע אפסייד - אם הרווחיות תעלה מעל איקס, נתרגם לכסף".

לדבריו, יש חסרונות ויתרונות לתמורה עודפת: "בתמורות עודפות, אם המדיניות היא לאפשר יותר מ-12 מ"ר, נהיה תחרותיים ואטרקטיביים יותר. או שנמנע תחרות באמצעות תמורה מקסימלית - זה גם מסיר חסמים. מנגד, אם המדיניות היא 12 מ"ר, זה הבסיס שצריך לקחת. אפשר להעלות ל-14 מ"ר, ואז היזם יפסיד טיפה ברווח. הבטחה ל-25 מ"ר עלולה ליצור חוסר אמון. בסוף בעלי הקרקע מבינים מה המדיניות, והיזם יכול להישרף. זה מייצר חסמים, ולא בטוח שהתוכנית תאושר. חזירים קטנים אוכלים הרבה, וחזירים גדולים נשחטים. לכן ההמלצה שלי - תהיו חזירים קטנים".