לא ייאמן: זו העיר הקטנה שמובילה את בניית שטחי המסחר ב-2022

זינוק בבנייה לשטחי מסחר בשלושת הרבעונים הראשונים של 2022 – כך עולה מניתוח נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ"ס),שבוצע על ידי אלדר שיווק. בתקופה זו החלו להיבנות כ-450 אלף מ"ר למסחר, המלמדים על קצב שנתי של 600 אלף מ"ר, לעומת 434 אלף מ"ר למסחר שהחלו להיבנות ב-2021 כולה, ולעומת ממוצע שנתי של 485 אלף מ"ר לשנה בעשור האחרון.

בחינת היישובים המובילים בהתחלות הבנייה למסחר בשלושת הרבעונים הראשונים, מעלה הפתעה של ממש: דווקא רעננה, עיר בקנה מידה בינוני, מובילה עם 72.5 אלף מ"ר שהחלו להיבנות בייעוד זה. העיר מהשרון עקפה את ענקיות המסחר תל אביב ואשדוד, שמסתפקות במקומות השני והשלישי, עם התחלות בנייה של כ-59 אלף מ"ר וכ-48 אלף מ"ר בהתאמה. מודיעין נמצאת במקום הרביעי, עם 36 אלף מ"ר, ואחריה נתניה (27 אלף מ"ר),גדרה (20 אלף מ"ר),יבנה (19 אלף מ"ר),חיפה (18.5 אלף מ"ר),פתח תקווה (17.5 אלף מ"ר) ושוהם (12 אלף מ"ר).

מדיניות של קידום עירוב שימושים

לדברי חיים מלמן, מהנדס העיר רעננה: "אנחנו מזהים את המסחר כמרכיב עירוני חשוב וכשירות שאנחנו אמורים לספק לתושבים. עד כה המסחר התפרש בעיקר ברחוב אחוזה, הרחוב הראשי. בחלק ממנו יש קומת קרקע מסחרית במרכז הרחוב. מבחינת רעננה העיר הולכת וגדלה, מתפתחת, ונבנות שכונות חדשות. מגיע גם הצורך לספק שטחים מסחריים לתושבים.

חיים מלמן, מהנדס העיר רעננה: "אזור התעסוקה בצפון-מזרח העיר משנה את פניו ממלאכה זעירה לתעסוקה, פנאי ומסחר. חלק מהמדיניות של ראש העיר וגם הצוות המקצועי להכניס המון עירוב שימושים , אנחנו נמצאים בפיק של תב"עות על שטחים גדולים הכוללים מסחר".

"אנחנו מוסיפים שטחי מסחר גם בשכונות נוספות כדי לספק את המסחר הנקודתי ברמת היומיום ובנוסף לזה מוסיפים שטחים מסחר משמעותיים בעירוב שימושים באזור התעסוקה אתגרים בצפון מזרח רעננה (בצומת רעננה). האזור משנה את פניו ממלאכה זעירה לתעסוקה, פנאי ומסחר. אלו נדרשים בעקבות שטחי התעסוקה הרבים שיש בתוכניות בניין עיר וצריכים להיתמך בקומת קרקע מסחרית. שטחי מסחר כבר נותנים מענה לא רק למי שמועסק שם, אלא גם בשעות הפנאי.  רואים את זה לפי שעות הפעילות, שגם לאחריהן אזור המשרדים שוקק".

הוא מסביר את הסיבה שדווקא רעננה מובילה על ערים אחרות בכך ש"חלק מהמדיניות של ראש העיר וגם הצוות המקצועי להכניס המון עירוב שימושים , אנחנו נמצאים בפיק של תב"עות על שטחים גדולים הכוללים מסחר".

גם בחודשיים האחרונים המשיכה הוועדה המקומית לאשר שטחי מסחר בהיקפים גבוהים. בדצמבר אישרה כמה פרויקטים לבנייה לתעסוקה המשלבת מסחר: בהם תוספת  175 אלף מ"ר לאזור התעסוקה הצפוני במתחמים של תדהר , ע.לוזון  ותרשיש. עוד אושר  בסוף ינואר מגדל מעורב שימושים בן 35 קומות במקום מבנה בזק בצומת רעננה.

לדברי רוני כהן,  מנכ"ל אלדר שייוק: "במקרה של רעננה מדובר בשילוב של שכונת נווה זמר שממשיכה להתפתח יחד עם פרויקטי התחדשות עירונית שכוללים מסחר והביאו לעלייה בהתחלות בנייה. נוסף על כך צריך לזכור כי רעננה זו עיר עם אוכלוסייה מאוד אמידה ומטבע הדברים גם הנקודה הזו תורמת לבית שטחי מסחר נוספים בעיר".

לפי מוטי ויזל,   המנכ"ל והבעלים בחברת הייעוץ  Vcell ,  מדובר בפרויקטים של עירוב שימושים הכוללים מסחר, "בונים מחדש כמה פרויקטים, בעיקר בצומת רעננה, אני לא מופתע. כי יש שם שטחים זמינים בבעלות פרטיות וביקוש. והמחירים אטרקטיביים.  הביקוש עולה כיוון שהאוכלוסייה האמידה הגרה בשרון מעדיפה את האזורים הקרובים לבית ולא להיות בפקקים.  בניגוד לערים אחרות בשרון רעננה מספקת היקפים  גדולים של שירותי מסעדות, מסחר ופנאי".

איתי שפרן, סמנכ"ל פיתוח עסקי בגיאוקרטוגרפיה, מוסיף: "יש בעיה בנתונים של הלמ"ס:  הם לא מדויקים וכוללים מסחר ותעסוקה שנוצרים  בעירוב שימושים.זה עדיין נתון גבוה לעומת ערים אחרות. העוצמה של הפרויקטים ברעננה מנצלת את המיקומים  - כולם סביב צומת רעננה מרכז. אומנם יש גם אזור התעסוקה הצפוני שבו יעבור המטרו, אבל בצומת רעננה כבר דברים קורים. צומת רעננה מחבר גם את כפר סבא. יש שם פרויקטים כמו אינפיניטי פארק בשטח שמפנה אמדוקס. יש שם מתחמים של מניבים, מבנה ושופרסל נדל"ן.

סמנכ"ל ומנהל חטיבת הנכסים המניבים בקרסו נדל"ן, יוני ישראלי: "44% משטחי המסחר בישראל מצויים במרכזי המסחר השכונתיים ובקניונים הגדולים וכ-56% בשטחי מסחר ברחובות הערים. העתיד וההווה בשוק המסחר הם המרכזים המסחריים השכונתיים, שבהם היתה יציבות גם בתקופת קורונה וגם אחריה. זאת, בעוד שהקניונים הגדולים הם יותר מוטי שינויים כלכליים"

"יש גם ביקוש גדול של חברות הייטק מבוססות שמאופיינות בעסקים ומועסקים בוגרים יותר, פחות סטארט אפים. זה נובע משתי מגמות: בעיקר התפתחות דמוגרפית בכפר סבא הירוקה: עלייה בהון אנושי, אוכלוסייה ממעמד  סוציאלי גבוה, מוכוונת הייטק. כשמגיעה כזו אוכלוסייה נוצר הביקוש לשטחי המסחר הכוללים גם שטחי פנאי למועסקים. הסיבה השנייה היא הלוקיישן שיושב על תחנת הרכבת וגם על הכבישים הראשיים, 531 וכביש 4. לרעננה כבר יש חברות שנמצאות שם: אמדוקס, סאפ ונס. זה שילוב מאוד מנצח שמהווה תשתית של פרופיל גבוה של יזמות שמתכננת בפרופיל גבוה -  היזמים הכי טובים".

השימושים המעורבים אחראים לחלק מהזינוק

מהתפלגות התחלות הבנייה ברמה הארצית לפי ייעוד, עולה כי הבנייה למסחר הגיעה ל-3% מכלל התחלות הבנייה ב-2022 - שיעור דומה לזה של 2021. פלח המגורים תפס נתח של 73% - כ-9.5 מיליון מ"ר למגורים החלו להיבנות בתקופה הנבדקת. במקומות השני והשלישי נמצאים מבני תעשייה ואחסנה (7.6%) עם 980 אלף מ"ר, ומשרדים (7.5%) עם 969 אלף מ"ר. מבני חינוך הגיעו לנתח של 3.6% עם 471 אלף מ"ר; בנייני ציבור עם 199 אלף מ"ר (1.5%); ואחריהם מבנים לתחבורה ותקשורת, חקלאות ובריאות.

לדברי מנכ"ל אלדר שיווק, רוני כהן, "חלק מהזינוק מקורו בעלייה משמעותית בתכנון פרויקטים של שימושים מעורבים, ובעיקר פרויקטים של מגורים הכוללים קומת מסחר אחת. זו מגמה שאנו רואים אותה יותר ויותר בשנים האחרונות. אנחנו רואים את זה הרבה מאוד בפרויקטים של התחדשות עירונית במרכזי הערים, אבל לא רק. מדובר במגמה שבסופו של דבר כולם מרוצים ממנה, אם היא מנוהלת נכון. הרשויות המקומיות מעודדות זאת משיקולי ארנונה. הדיירים מרוצים מכיוון שהם יכולים לקבל שירותים חיוניים בקרבת הבית, והיזמים מרוצים מכיוון שלרוב הם משכירים את שטחי המסחר כנכס מניב".

סמנכ"ל ומנהל חטיבת הנכסים המניבים בקרסו נדל"ן, יוני ישראלי, מסביר כי 44% משטחי המסחר בישראל מצויים במרכזי המסחר (שכונתיים וקניונים גדולים),וכ-56% בשטחי מסחר ברחובות הערים: "סך שטחי המסחר השכונתיים בישראל הוא כ-700 אלף מ"ר ברוטו, הפרושים ב-214 מרכזים שכונתיים. אני סבור שהעתיד וההווה בשוק המסחר הם המרכזים המסחריים השכונתיים, שבהם היתה יציבות גם בתקופת קורונה וגם אחריה. זאת, בעוד שהקניונים הגדולים הם יותר מוטי שינויים כלכליים, ולהם אני לא צופה טובות - יש להם מקדם סיכון מאוד גדול".

100 אלף מ"ר למסחר החלו להיבנות בפריפריה

גם בפריפריה החלו להיבנות שטחי מסחר בתקופה הנבדקת. באופקים החלו להיבנות 7,500 מ"ר, בנהריה 6,000 מ"ר, בבאר שבע 5,600 מ"ר, בשדרות 5,100 מ"ר, בבית שמש 4,800 מ"ר, בטבריה 4,700 מ"ר, בכרמיאל כ-5,000 מ"ר ועוד. בסך הכל ביישובים המוגדרים פריפריה גיאוגרפית החלו להיבנות כ-100 אלף מ"ר למסחר, לעומת כ-300 אלף מ"ר ביישובי המרכז (גדרה-חדרה).

לדברי הבעלים של תצפית נדל"ן, זאב ג'וזף, "בפריפריה האתגר הוא למשוך את הרשתות הגדולות לפתוח סניפים במרכזי המסחר. ביישובים פריפריאליים יש לרוב מרכז מסחרי אחד או שניים בלבד, ורשתות שיפתחו בהם סניפים ייהנו מקהל יעד נאמן יחסית, מכורח הנסיבות, ומדמי שכירות נמוכים בהרבה ממרכז הארץ. למרות זאת, יש מיעוט של רשתות גדולות שמוכנות לפתוח סניפים באזורים אלה, ובפועל הן מעדיפות את הערים הגדולות במרכז. לפני כשנה רכשנו קניון בשלומי, שמרוחקת רק כמה דקות בנסיעה מהיישובים באזור הכוללים כ-30 אלף תושבים, והוא נמצא כיום בתפוסה של 78%. אנו פועלים כדי למשוך רשתות מובילות כדי ליצור תמהיל עסקים מגוון לטובת התושבים".