המוכרים הסתירו את הסכסוך הממושך מול השכנה - ונתבעו על ידי הרוכשים. מה פסק ביהמ"ש?

תום הלב במשא ומתן לקראת חוזה ובמהלך קיומו מעוגן בחוק החוזים ובפסיקה. החוק קובע כי על הצדדים לנהוג האחד כלפי השני בתום לב, בהגינות וביושר. צד למשא ומתן שלא נהג בהתאם להוראות החוק, עלול להיות חשוף לתביעת פיצויים בגין נזקיו של הצד השני שנגרמו עקב חוסר תום ליבו. תום הלב כולל מנעד רחב של היבטים. בין היתר, נגזרת ממנו חובת הגילוי שהיא תולדה של האמון המתחייב בין הצדדים בשלב הטרום חוזי, בעת ניהול המשא ומתן. חובה זו נשענת על שלושה אדנים: דין, נוהג ונסיבות. כדרך קבע, על הצד הטוען לחוסר תום לב רובץ הנטל להוכיח כי הצד השני לא פעל כדין, בהתאם לנסיבות הרלוונטיות.

במאמר זה, נסקור את פסק דינו של ביהמ״ש השלום בכפר סבא, אשר דן בסוגיית חובת תום הלב וחובת הגילוי במשא ומתן לקראת חתימת חוזה מכר ובמהלך קיומו. בית המשפט נדרש להכריע בשאלה – האם אי גילוי מידע על בעיות והליכים קודמים ונוכחיים עם השכנה הגרה בבית הצמוד לנכס, עולה כדי הפרה של חובת תום הלב, הן בשלב המשא ומתן, והן לאחר החתימה?

נסיבות המקרה:

בשנת 2015 הגישה שכנה הגרה בבית הצמוד לנכס של המוכרים, תביעה כנגדם הנוגעת לטענות קנייניות, ובפרט טענות לפלישה לשטח שלה ע"י נכס המוכרים. לבסוף, תביעה זו נמחקה ע"י השכנה, אך בטענה שתעביר את התביעה לדיון בביהמ"ש השלום.  

כשנה וחצי לאחר מכן, בפברואר 2017, חתמו הרוכשים על הסכם לרכישת הנכס מהמוכרים, אשר במסגרתו הצהירו המוכרים, בין היתר, כי "אין בנכס כל פגם או מום נסתר". לאחר החתימה, ובטרם המסירה ותשלום מלוא התשלומים, החלו הרוכשים לבצע עבודות שיפוץ בנכס, ברשות המוכרים. כחודשיים לאחר מכן, באפריל 2017, הגישה השכנה בקשה למתן צו מניעה זמני כנגד המוכרים להפסקת עבודות השיפוץ בטענה לפלישה של הנכס לשטח השייך לה. בין היתר, טענה השכנה לשימוש שלא כדין בשביל המעבר שעובר דרך המגרש שבבעלותה. 

התביעה מתבססת על טענות של הסתרה שלא בתום לב של מידע בנוגע לשכנה, וכן הסתרה של פרטים מהותיים אשר גרמו להם להוצאות רבות בגין ההליך המשפטי אליו נכנסו בעל כורחם

המוכרים, אשר קבלו לידיהם את כתב התביעה, הסתירו זאת מהרוכשים, ובקשו מהשכנה לסלק את התביעה כנגדם, בטענה כי מכרו את הנכס. בתוך כך הפנו אותה אל הרוכשים, אשר לטענתם, הם בעלי הדין הנכונים. לאור הבהרות המוכרים, הגישה השכנה כתב תביעה מתוקן, אשר צירף את הרוכשים כנתבעים נוספים בתיק. כך, עוד בטרם הסתיימה עסקת המכר, מצאו עצמם הרוכשים מנהלים יחד עם המוכרים את התביעה מול השכנה. בסופו של יום, בחלוף למעלה מ-4 שנים, ביולי 2021, ההליך הגיע לקיצו ותביעתה נדחתה.

בחלוף חצי שנה, בינואר 2022, הגישו הרוכשים תביעה כנגד המוכרים אשר נדונה בפני בית משפט זה. התביעה מתבססת על טענות של הסתרה שלא בתום לב של מידע בנוגע לשכנה, וכן הסתרה של פרטים מהותיים אשר גרמו להם להוצאות רבות בגין ההליך המשפטי אליו נכנסו בעל כורחם. וכן להוצאות נוספות, בין היתר, בשל הטרדות השכנה, מניעת הנאה בנכס, ומניעת שימוש סביר בנכס, לרבות הקושי לעשות שימוש בשביל המעבר. 

בתגובה לכך, טענו המוכרים כי לאחר הגשת התביעה הראשונה, הם הגיעו עם השכנה להסדר ולהבנות, שלהבנתם פתרו את המחלוקות מולה. כך שהתביעה החדשה הפתיעה אותם, ולכן לא היה כל "מום נסתר" במועד המכירה. לטענתם, מידע זה אודות התביעה הראשונה והתנהלות השכנה, הובא לידיעת הרוכשים לפני המכירה, ואף נמסר להם פסק הדין. כן ציינו לטענתם בפני הרוכשים, כי השכנה קשה באופייה, בלשון המעטה, ולאור כך אף ניתנה להם הנחה במחיר הנכס. לבסוף, הוסיפו המוכרים, כי מדובר בתביעה חדשה שכללה את עבודות השיפוץ שמקורן ברוכשים ולא באותה תביעה.

החלטה:

בית משפט השלום בכפר סבא קיבל את התביעה, וקבע שהמוכרים הפרו את חובת הגילוי וחובת תום הלב, הן בשלב הטרום חוזי, והן בשלב ביצוע העסקה, לאחר החתימה. הדבר מצא ביטוי בהסתרת מידע כולל - מהותי וקנייני, שהיה צורך בגילויו באופן מלא ומסודר. בקביעתו זו מסתמך ביהמ"ש על הוראות הדין וההלכה הפסוקה, לפיהן שאלת ההפרה של חובת הגילוי נגזרת גם מחובת תום הלב, וגם מהחובה של צד לגלות מידע לצד האחר, במקום שלאותו צד יתרון בנוגע למידע.

כך, ביהמ"ש נדרש לבחון לא רק את הצגת המידע, אלא גם את היקפו, האופן בו הוצג, והאם גולה כנדרש.

בעניין שאלת הפרת חובת תום הלב בשלב הטרום חוזי, נקבע כי מכלול המידע, החל מהגשת התביעה הראשונה, ההסדר בין המוכרים לבין השכנה - ככל שהיה, ולרבות תוכנו, וכן המשך ההליכים עם השכנה עד למועד המכירה - כל אלה היוו מידע מהותי, קנייני ובעל ערך. כך, מצא ביהמ"ש שהיה צורך בגילויו של מידע זה, באופן מלא ומסודר, הן במסגרת המשא ומתן, והן ביתר שאת, במועד הגשת התביעה השנייה. זאת לאחר שנודע למוכרים אודות הישנות טענות השכנה. ביהמ"ש מצא כי מידע זה לא גולה, ובכך הפרו המוכרים את חובת תום הלב וחובת הגילוי של מידע מהותי בטרם ההתקשרות.

מן הכלל אל הפרט; בעת בחינת תום הלב, קבע ביהמ"ש כי אין מדובר רק בתביעה הראשונה שנמחקה, אלא גם בהודאת המוכרים, באשר להתנהגות שכנה שאינה נורמטיבית, ברמה שגרמה להם לעוגמת נפש יומיומית ומיררה את חייהם. וכל זאת באופן שאילץ אותם למכור את הנכס במחיר נמוך ממחירו בשוק. מידע זה עולה משמעותית על סכסוך שכנים רגיל, ובעל ערך כלכלי משמעותי שהשליך, לשיטתם, על מחיר הנכס. 

כמו כן, דחה ביהמ"ש את טענות המוכרים, כי לאחר מחיקת התביעה הראשונה הגיעו עם השכנה להסדר, ולכן הופתעו מהגשת התביעה השנייה. ביהמ"ש קבע, כי אין כל התייחסות בעדותם לפעולות שננקטו ביוזמתם, נוכח טענותיה הקנייניות של השכנה לפלישה לשטחה. בנוסף, דחה את טענת המוכרים באשר להמצאת פסק הדין מהתביעה הראשונה לידי הרוכשים קודם לעסקה, ומסירת מידע בנוגע לתביעה או להליכים קודמים. נמצא כי מידע זה שנוגע להסדר עם השכנה - מה שהושג בו, המועדים שבהם נוהל עמה המשא ומתן, וההסכמות אליהן הגיעו - לא גולה לרוכשים. לא זו בלבד, אלא שטענות השכנה במסגרת התביעה הראשונה נוגעות לטענות קנייניות ולשאלת זכויות הרוכשים בקניין – מידע אשר הייתה חובה להביאו לידיעת הרוכשים.

ביהמ"ש קבע כי לא זו בלבד שהוסתר הפגם, אלא "גולגל" לפתחם של הרוכשים, ללא ידיעתם. בשלב זה מדובר בהסתרה מכוונת, שנועדה לאפשר את השלמת עסקת המכר, וקבלת מלוא התשלומים, תוך הסתרת התביעה מהרוכשים

בעניין שאלת הפרת חובת תום הלב בעת קיום חוזה, נקבע כי אין מחלוקת, שעד למועד מסירת הבקשה לצו המניעה לידי הרוכשים, שמוענה עבור המוכרים, לא גילו המוכרים לרוכשים אודות ההליך המשפטי המתנהל. בנוסף, המוכרים לא לקחו על עצמם להסדיר את ההליך המשפטי מול השכנה, על אף שהיו עדיין בעלי הזכויות הרשומים. נהפוך הוא - הם הסתירו את ההליך, תוך שהם מפנים מיידית את התביעה לרוכשים, ומבקשים לסלק את תביעתם על הסף. בכך, לא זו בלבד שהוסתר הפגם, אלא "גולגל" לפתחם של הרוכשים, ללא ידיעתם. ביהמ"ש מצא, כי בשלב זה מדובר בהסתרה מכוונת, שנועדה לאפשר את השלמת עסקת המכר, וקבלת מלוא התשלומים, תוך הסתרת התביעה מהרוכשים.

נוסף על כך, דחה ביהמ"ש את טענת המוכרים, כי מדובר בתביעה חדשה. כך נקבע, כי אין מדובר בטענות חדשות, ואף לא בנוגע לשיפוצים שבוצעו, שכן כלל לא בוצעו עדיין שיפוצים. לא זו בלבד, אלא שהטענות שהועלו במסגרת התביעה השנייה הינן טענות קנייניות בנוגע לנכס הנמכר, שהחובה לגלותן לרוכשים הייתה במועד הראשון בו ידעו אודותיהם – קרי, ביום קבלת כתב התביעה השני.

כך, נמצא כי גם בהתאם לעדות המוכרים - מידע זה לא נמסר בעת גילויו כאמור. על יסוד האמור, ובשים לב להסתרת המידע לכל אורך התקופה, עד לגילויו במקרה ע"י הרוכשים, וגם זאת כאשר צורפו כבעלי דין, מצא ביהמ"ש כי הסתרת המידע מהווה הפרה של סעיף הצהרות המוכרים. ובפרט הסעיפים בהם מצהירים המוכרים כי "אין בנכס כל פגם או מום נסתר".

על יסוד כל האמור לעיל, הוכח כי הופרה חובת הגילוי של המוכרים, הן בשלב המשא ומתן, והן לאחר החתימה. בכך מהווה הדבר הפרה של סעיף הצהרות המוכרים, שהינו תנאי יסודי ומהותי להסכם, והפרה של חובת תום הלב. בשים לב לעובדה שהרוכשים לא בקשו בשום שלב לבטל את ההסכם, אלא עתרו לסעדים בשל הפרה יסודית של ההסכם, ביהמ"ש פסק לטובתם פיצויים.

[ת"א (כ"ס) 43271-01-22 זוהר ואח' נ' אסף ואח']

(עריכה: עו''ד ירין נעימי ממשרד גינדי כספי ושות', המתמחה בנדל"ן תכנון ובנייה)