עיכובי מסירה, הפסקת חוזי שכירות ועיכוב בתשלומים - מה אומר החוק לגבי התסבוכות שיצרה המלחמה?

המלחמה המתמשכת והחשש ממלחמה אזורית, גרמו ללא מעט אנשים לתהות מה הדין לגבי חוזי המקרקעין, הן ברכישת דירות והן בחוזי שכירות, בין אם של דירות מגורים, ובין אם של נכסים מסחריים. 

עו"ד אפרים אופק אהרון, מומחה ליטיגציית חוזים במשרד עמית פולק מטלון , סבור כי בכל הקשור לעיכובים במסירת דירות, לניסיון שנצבר בתקופת משבר הקורונה צפויה להיות השפעה גם על הדינים שיחולו בעקבות המלחמה. "המצב שאנחנו נמצאים כרגע הוא מצב מלחמה שלא היינו בו שנים רבות, ועולם המשפט נדרש להתאים את עצמו למציאות משתנה ולוקח לו זמן. התפיסה בכלל היא שמלחמה וקורונה הן לא מילות קסם, וקבלן או יזם יצטרך להראות שיש קשר אמיתי בין העיכוב למסירה, זאת אומרת אם יראה שאין לו כוח אדם לבצע את המשימות הנדרשות, למשל אם כוח האדם שלו הגיע מאיו"ש, אפילו קבלת אישורים.

"ההנחה שלנו שבית משפט יכיר איחור כזה כאיחור שלא מהווה הפרת חוזה אלא ככוח עליון שלא ניתן לשליטת היזם, לפחות בחודש הזה שהוכרז כמצב חירום גם בבתי המשפט. מה יהיה בהמשך הדרך, עם פרויקטים שנתקעים, ולא יהיו עובדים וכן הלאה, המדינה תצטרך למצוא פתרון כולל. בקורונה הממונה על חוק המכר הביא חוות דעת שהמדינה לא תוכל לעמוד מנגד".

יש עוד דוגמאות למה נחשב קשר ישיר למלחמה?
"נושא נוסף הוא נושא התכנון, לצורך העניין אם המתכננים שלך במילואים, זו שאלה איך בית המשפט יגיב. אנחנו כמה שבועות מתחילת המלחמה, אנחנו יודעים שיש כבר עכשיו אנשים שמחכים לקבל דירות, אבל קשה לומר מה יגידו בתי המשפט". 

בית שרוף בקיבוץ בארי לאחר הטבח (שאטרסטוק)

עוד לדבריו, "מסירות דירות עכשיו הן של דירות שסיימו לבנות אותן ומחכות לאישורים. אבל מספיק שרשויות כיבוי אש עסוקות עכשיו ואין להן זמן לעשות בדיקות, זה משהו שבית משפט יכול להסכים שזו תוצאה של כוח עליון. הממונה על חוק המכר, המדינה ומשרד השיכון יצטרכו לסיייע ליזמים וקבלנים".

מה החוק אומר לגבי חוזי שכירות של מפונים מהעוטף או מהצפון?
"החוק לא מתייחס לסיטואציות כאלו בצורה פרטנית, אבל הוא כן נותן לנו קריאת כיוון, והנושא המרכזי שיוביל את העניין הוא תום הלב, מהטעם הפשוט שאדם לא יכול להתגורר אצלך ביחידת הדיור. מעבר לזה יש את עילת הסיכול בחוק החוזים, שאומרת שההפרה נבעה ממעשה שלא יכולת לשער כששכרת את הדירה, ולכן  לא יחויבו אותך בפיצויים. אנחנו חושבים שבבית המשפט יקבעו שבמקרה שאנשים פונו ולא יכולים לחזור, הדרישה לגבות שכירות היא דרישה חסרת תוחלת".

עו"ד אפי אופק אהרון: "העצה שלנו גם לשוכרים וגם למשכירים היא להגיע להסכמות, כמו שעשו ברוב המקרים בקורונה, וגם להמתין לראות מה המדינה תעשה, כי בהרבה מקרים הגיע פיצוי והשוכרים והמשכירים לא ניזוקו"

מה לגבי אנשים שהחליטו לעזוב בעצמם ולא בהוראה?
"זו סיטואציה יותר מורכבת, למשל ביישובים כמו אשדוד. היא תהיה תלויה בנסיבות פרטניות של המקרה, האם יש או אין ממ"ד, יש או אין מקלט, מהן הוראות פיקוד העורף, האם יש אדם נכה. לכן לקבוע כלל למקרים האלו יהיה קשה".

מה לגבי עסקים ששוכרים במרכזים מסחריים וכדומה?
"החוק לא מתייחס באופן פרטני, אבל נותן כלים. בקורונה נידונו מקרים בעיקר לגבי מימוש הערבויות וכן הלאה. בקורונה כן קבעו שיש מקרים כמו מגפה ומלחמה שיכולים להיות מקרים מסכלים לסעיף 18 לחוק החוזים, אבל אין דינו של מרכז מסחרי בשדרות כדינו של מרכז מסחרי באשדוד. העצה שלנו גם לשוכרים וגם למשכירים היא להגיע להסכמות, כמו שעשו ברוב המקרים בקורונה. וגם להמתין לראות מה המדינה תעשה, כי בהרבה מקרים הגיע פיצוי והשוכרים והמשכירים לא ניזוקו". 

ובמקרה שבו הכנסות העסק ניזוקו והוא לא יכול לשלם?
"גם פה הפתרון צריך להיות פיצוי מהמדינה, להשאיר את זה ביחסי שוכר-משכיר יהיה לא נכון כלכלית ומדינית. מקווה שלא נגיע לתביעות של נכס מסחרי או חנות בשדרות. כרגע מגיעים אלינו אנשים מהמקומות האלו, אנחנו מנסים להגיע להסכמות על דחיית תשלומים, לראות מה המדינה תעשה". 

"הסדר של דמי שכירות כפונקציה של פדיון - נראה הוגן" 

לדברי עו"ד עמית ינון, שותף במחלקת נדל״ן במשרד ש.פרידמן אברמזון, סיווג המבחן המשפטי הקובע האם דחייה במסירת דירה תזכה או לא תזכה בתשלום פיצויים, תלוי גם בתשובה לשאלה מתי נחתם חוזה המכר.

"תיקון מס' 9 לחוק המכר (דירות) תשל"ג – 1973, הקשה עוד יותר על קבלנים לא לשלם פיצויים והחמיר עימם באופן דרקוני. את התוצאות של תיקון זה סביר שנראה בעתיד הלא רחוק, ואולם סביר להניח שבעת הזו, מי שצריך לקבל חזקה בדירה שרכש, חל עליו המצב המשפטי הקודם לתיקון הנ"ל – קרי יש לתת מענה לשאלת השליטה של הקבלן בנסיבות הרלוונטיות ועל מי חל הסיכון להתרחשות ותוצאות הנזק.

בתים וחנויות שנפגעו בקריית שמונה (דורון שנפר, דובר עיריית קריית שמונה)

לדבריו, "לאחר תיקון החוק הנ"ל, הקבלן יהיה פטור מתשלום פיצויים אם הדחייה של מסירת הדירה נובעת ממעשה או מחדל של הקונה, או בקיומם של תנאיי סיכול לפי סעיף  18 לחוק החוזים, אשר מהווים מסננת דקה יותר שקשה לעבור אותה. באופן כללי, ניתן לומר שהמגמה בחקיקה והפסיקה נוטות להחמיר עם הקבלנים בעניינים האלו, כך שבחלק לא מבוטל של פסקי דין, נקבע כי נסיבות כגון מלחמה הן דבר צפוי ולא בהכרח מעניק פטור מתשלום פיצויים. עם זאת, כאשר הקבלן מוכיח לבית המשפט בראיות מוצקות כי מצב עובדתי כלשהו, לרבות מגפת קורונה ואף מלחמה השפיעו בפועל על קצב הבנייה – בית המשפט בהחלט עשוי לפטור מתשלום פיצויים והדבר תלוי בנסיבות של כל מקרה ומקרה". 

עו"ד עמית ינון: "בעלי הקניונים רוצים שלבעלי העסקים יהיה אינטרס לפתוח ולא להעדיף מצב שבו העסק סגור ואולי יזכו בפיצויים מהמדינה, ולכן אומרים להם - תשלמו לפי ה'טראפיק'. "נראה שזה אינטרס של שני הצדדים לאור פסיקה שהתפתחה בתקופת הקורונה" 

האם עצירת עבודות באתרי בנייה ומחסור בעובדים אלו נסיבות שיכולות לעמוד לקבלנים ולמנוע מהם לשלם פיצויים? 
"למרות שהפסיקה מקשה על הקבלנים כאמור לעיל, במצב הנוכחי שהוא קיצוני מסבבי הלחימה בעבר, סביר שניתן יהיה להכיר בנסיבות אלו כשוללות זכאות לפיצויים. זאת אם הקבלן יראה את ההשפעה של הנסיבות על מהלך הבנייה בפועל – ובמקרה דנן זה אמור להיות פשוט יותר נוכח הפרסומים על הפחתה כה משמעותית בכוח האדם הזמין לבנייה נוכח היעדרם של פועלי בנייה מחוץ לישראל, קשיים באספקת חומרים ועוד".

מה לגבי שכירות בנכסים מניבים, למשל התניה שהעסקים יהיו פתוחים כמו בביג כתנאי לפטור מדמי שכירות בסיסיים, אשר משולמים בכל מקרה ללא קשר לפדיון?
"זאת הטבה שנותנים לשוכרים. דמי השכירות הבסיסיים הם בסכום קבוע ונקוב שמשלמים שוכרים באופן חודשי וסדיר בלי קשר לפדיון העסק. החלופה השנייה, היא דמי השכירות שהם פונקציה של פדיון העסק. בעלי הקניונים רוצים שלבעלי העסקים יהיה אינטרס לפתוח ולא להעדיף מצב שבו העסק סגור ואולי יזכו בפיצויים מהמדינה, ולכן אומרים להם - תשלמו לפי ה'טראפיק'.

"נראה שמצב דברים זה הוא אינטרס גם של בעלי החנויות וגם של בעלי הנכסים לאור פסיקה שהתפתחה בתקופת הקורונה, ולפיה אין להטיל רק על צד אחד את התוצאות או הנזקים של המגיפה העולמית. כך שמצד אחד, אין פטור גורף מתשלום דמי שכירות ומצד שני תשלום דמי השכירות המלאים גם אינו הוגן בהכרח. לכן, חלוקת הסיכונים בין הצדדים היא הראויה וההסדר הנ"ל של דמי שכירות כפונקציה של פדיון וללא דמי שכירות בסיסיים – נראה הוגן ומאוזן במצב הדברים הנוכחי".

מה מצב העסקאות בשוק המגורים?
"כרגע כצפוי קיימת ירידה במספר העסקאות וזאת מפני שבנוסף לנסיבות שאפפו את שוק הנדל"ן לאחרונה ובעיקר עליית הריבית באופן משמעותי לעומת השנים האחרונות, פרצה המלחמה הנוכחית אשר יוצרת אי ודאות וחששות להתחייב לעסקה גדולה וארוכת טווח. אי- הוודאות גורמת לכך שמעבר למשקיעים שנראה שיצאו מהשוק לעת הזו, גם רוכשי דירות למגורים בפועל חוששים לחתום ולהתחייב בשלב זה, כך שבשורה התחתונה נחתמים חוזים, אבל בהיקף קטן משמעותית לעומת המצב הקודם. ניסיון העבר מלמד כי מצב דברים זה הינו זמני מטבע הדברים".

"במדינת ישראל מלחמה היא מצב שניתן לצפות" 

לדברי עו"ד קרן פרשקר, בעלים משותף במשרד רז -כהן פרשקר ושות' המתמחה בדיני מקרקעין והתחדשות עירונית, בדרך כולל בחוזה  מכר יש סעיף של כוח עליון, פעולות איבה ומלחמה בצו ארצי  - שאי אפשר להביא עובדים. "כל אלו דוחים את מועד המסירה ומהווים כוח עליון. מלחמה לא הוכרה בפסיקה כאירוע מסכל, כי במדינת ישראל מלחמה היא מצב שניתן לצפות. מכיוון שהיה צו שאי אפשר להכניס עובדים אני מאמינה, שיוכר כאירוע מסכל".

עו"ד קרן פרשקר: "יזמים כבר התארגנו ושלחו לרוכשים התראה על עיכוב במסירה בעקבות המצב, ובפועל יהיו עיכובים. אם די מהר יוסר הסגר וייכנסו פועלים זרים, יכול להיות שלא יהיו תביעות"

לדבריה, "יזמים כבר התארגנו ושלחו לרוכשים התראה על עיכוב במסירה בעקבות המצב, ובפועל יהיו עיכובים. גם כשהרשויות הגיעו להסכמה עם הקבלנים בתנאים מסוימים, עדיין האתרים ייפתחו עם כח אדם קטן. לכן אני מאמינה שיוכר. אם די מהר יוסר הסגר וייכנסו פועלים זרים, יכול להיות שלא יהיו תביעות"

פרשקר הוסיפה כי העסקים צריכים לשלם את חוזה השכירות כמו בקורונה. "תושבים בצפון לא יכולים לשלם שכירות על הדירה שהמדינה פינתה, זאת להבדיל מעסקים שמחויבים לשלם שכירות. במקרה של אדם פרטי, בעל הדירה לא יכול להשכיר נכס שלא ניתן לגור בו, למשל דירה שנפגעה במלחמה. לגבי מי שמתפנה על דעת עצמו, אין שום פיצוי בחוק והם חייבים לשלם את השכירות". 

סוגיה נוספת שהיא מדברת עליה, היא היום שבו יצטרכו לפנות את הדיירים שמגיעים מהעוטף, בינתיים בתמיכת חברות מארחות או בתי מלון. "אנחנו לא יודעים כמה זמן ייקח עד שאנשים מהעוטף יוכלו לחזור, וכדאי להחתים על מסמך חוזי שכירות שיאפשר לפנות אותם בלי השלכות, ושלא יגרמו לנזקים בדירה, לצד התראה של שבועיים חודש מראש".