בעידוד פוטין והחות'ים: כך שינתה מהפכת הלוגיסטיקה את מפת הנדל"ן המניב בישראל

השנים האחרונות רוויות המשברים הגלובליים, בהם משבר הקורונה, מלחמת רוסיה-אוקראינה וכעת גם המלחמה בעזה אשר מקרינה על המזרח התיכון כולו, מפחיתים את היכולת להסתמך על שרשראות האספקה מחו"ל ומגדילים את הצורך בשטחי תעשייה ואחסנה מקומית. כך הפך ענף הלוגיסטיקה לקטר מרכזי בתחום הנדל"ן המניב, דבר אשר צפוי להפוך דווקא את שנת 2023 המושמצת לשנת שיא בהתחלות בנייה בסקטור זה.

בשלושת הרבעונים הראשונים של 2023 נרשמו יותר התחלות בניה לתעסוקה, מסחר ותעשייה מאשר בכל שנת 2020 ורק 100 אלף מ"ר פחות מ-2022. כך עולה מניתוח של NEWMARK NATAM, המספקת שירותי נדל"ן למגזר העסקי, שערכה בחודש ינואר. כלומר, התחלות הבניה של 2023 בתחומים אלה צפויים לעבור את מספר התחלות הבניה של 2022 בכמה מאות אלפי מ"ר, לכל הפחות, בסגמנטים אלו.

הניתוח מבוסס על  נתוני התחלות הבניה של 2023 שהוציאה הלמ"ס לשטחים בייעודים מסחריים ועל צפי האכלוס של השטחים העתידים להתווסף לרשויות השונות. מהנתונים עולה כי בסך הכול שטחים אלו צמחו מ-2.18 מיליון מ"ר ב-2020 ל-2.37 מיליון מ"ר ב-2022, כאשר ב-2023 עומד היקף ההתחלות על 2.26 מיליון מ"ר בשלושת הרבעונים הראשונים לשנה לבדם – כמעט אותו היקף של 2022.

מרכז לוגיסטי - אילוסטרציה (שאטרסטוק)

כידוע, הרבעון האחרון של 2023 לא צפוי להיות משופע בהתחלות בניה בשל השפעות מלחמת חרבות ברזל, אך כנראה שגם כך צפויה 2023 לעבור בצורה משמעותית את השנה שקדמה לה – לא נתון של מה בכך כאשר לוקחים בחשבון את השפעות הריבית וההאטה הכללית במשק, שאפיינה את 2023 גם לפני המלחמה.

נתון נוסף העולה מהניתוח הוא כי משקלו של תחום התעשייה, הכולל גם את הלוגיסטיקה, גדל משמעותית בארבע השנים האחרונות. בעוד שבשנת 2020 עמד חלקו של סקטור זה על כ-27.6% מכלל התחלות הבניה בסקטור המניבים, ב-2022 טיפס זה ל-36.3%. בשלושת הרבעונים הראשונים של 2023 עומד חלקם של הלוגיסטיקה והתעשייה על 35% מכלל שטחי הבניה של הנדל"ן המניב.

"הבטחת שרשראות האספקה - ממחוללי הביקוש ללוגיסטיקה"

עוזי לוי, מנכ"ל מבנה נדל"ן, צופה כי ענף הלוגיסטיקה ימשיך לצמוח בארץ ובעולם. "הסיבה המרכזית היא לאו דווקא העלייה באי-קומרס, אף שמדובר באחת הסיבות המרכזיות", אומר לוי. "אבל המחולל הגדול יותר היא ההבטחה של שרשרת האספקה, שכבר עברה כמה זעזועים: הייתה הקורונה, ואז מלחמת רוסיה-אוקראינה ועכשיו החות'ים. אם פעם דיברו על כך שאתה לא נזקק לגיבוי לוגיסטי שיושב במחסן ומשלם עלויות שכירות כי אתה מזמין את החלק בדיוק לזמן שאתה צריך להרכיב אותו ולא מבזבז זמן, היום זה לא מחזיק מים, כי אי אפשר להבטיח את שרשראות אספקה, וכל החברות התפעוליות דואגות למלאים גדולים של חלקי חילוף וחלקים נדרשים לייצור. לכן הבטחת שרשראות האספקה היא ממחוללי הביקוש ללוגיסטיקה".

מנכ"ל מבנה נדל"ן: " אם פעם לא היית נזקק לגיבוי לוגיסטי שיושב במחסן ומשלם עלויות שכירות כי אתה מזמין את החלק בדיוק לזמן שאתה צריך אותו, היום זה לא מחזיק מים, כי אי אפשר להבטיח את שרשראות אספקה, והבטחה זו היא ממחוללי הביקוש" 

אלון שטאובר, מנכ"ל ושותף בחברת מסד עוז, העוסקת בניהול והנדסת מבני ציבור, תעשייה ולוגיסטיקה, וגם יזמית בעולמות הלוגיסטיקה והתעשייה, מספר כי "ב-3-4 השנים האחרונות, אפילו יותר, אנחנו רואים צמיחה בתחום הלוגיסטיקה והתעשייה. בחצי שנה-שנה האחרונה דווקא הרגשנו האטה בתחום הזה, אבל בעקבות המלחמה הוא כן תופס תאוצה כי אנחנו מבינים שאנחנו תלויים בעצמנו, צריכים לייצר ודאות בעצמנו, ולא יכולים להיות תלויים בנמלים ובחות'ים".

עוד לדבריו, עולמות הלוגיסטיקה והתעסוקה החלו להישען בשנים האחרונות על תוכנות עסקיות מתקדמות שמאפשרות אוטומציה של התחום. שימוש שכזה נעשה למשל במרלו"ג שבונות כיום אספן איוייב וכלל במרלו"ג הענק שאלו בונות בנמל אשדוד. "החברות מספקות שירותי לוגיסטיקה לצד ג' באוטומוציה, שבדרך כלל חברה בונה לעצמה או ללקוח אחד. הטכנולוגיה מייצרת מודל כלכלי והמשכיות לתחום הזה.

הדמיה של המרלו''ג שיוקם בנמל אשדוד (רמבוקס בע''מ)

"אנחנו רואים גם התפתחויות בתחום המימון: יזם נדל"ן רוכש את קרקע עבור מפעל, שמחויב לשכור אותו. גם ההתייעלות האנרגטית במבנים נתנה דחיפה לתשואה. אומנם הייתה עלייה דרמטית במחירי הקרקעות ללוגיסטיקה, שלא תמיד הייתה משתקפת בדמי השכירות. עכשיו אנחנו כן רואים תיקון של דמי השכירות מעלה ותיקון של מחירי הקרקעות למטה. בשנים האחרונות חווים עלייה בעלויות המימון והקרקעות, אבל באמצעות המודלים שהזכרתי יש ביקוש".

מנכ"ל שותף בקרדן גבע: "עכשיו מבינים בוועדות התכנון שמה שקרה הרבה שנים שדחקו את התעשיות מחוץ למרכזי הערים - היה טעות. אפשר לעשות הרבה פרויקטים של עירוב שימושים , והיום אפשר לעשות מבני רמפה של 5-6 קומות שיודעים לתת פתרונות לתעשייה החדשה"

ערן לב,  מנכ"ל שותף בקרדן גבע, שותפות שמהווה את זרוע הלוגיסטיקה של קרדן ישראל סבור כי הסיבה לגידול בבנייה מסוג זה, היא שהרבה שנים לא בנו. "הביקושים לא הסתיימו ויש ביקושים ערים שעולים כל הזמן. מאז המלחמה הנושאים של מכשור רפואי וסקטורים ביטחוניים דורשים הרבה שטח, כי מבינים שצריכים אחסנה ארוכת טווח כי שרשרת האספקה לא מתפקדת, מהרבה סיבות, גם פוליטיות. למשל מחליטים שלא שולחים לישראל חומרי גלם לתעשיות הביטחוניות ואז צריך לאחסן לטווח ארוך, וגם ייצור עצמי במקום ייבוא דורש הרבה שטחים. התחומים האלה גם פחות רגישים למשברים אלא יותר ניזונים ממשברים, בניגוד לשוק המשרדים. מזון ותרופות צריך לאחסן ולקרר. 

"עכשיו מבינים בוועדות התכנון שמה שקרה הרבה שנים שדחקו את התעשיות מחוץ למרכזי הערים - היה טעות. לפחות חלקם צריכים להיות ליד מוקדי התעסוקה והערים. יש לך אזורי תעשייה בתכנון ובכולם תראו רק משרדים כי משם הארנונה תגיע. ובתעשייה המסורתית מדובר במבנים בני קומה אחת. אבל אפשר לעשות הרבה פרויקטים של עירוב שימושים , עם מבנה רמפה, מגדל משרדים לידו. והיום אפשר לעשות מבני רמפה של 5-6 קומות שיודעים לתת פתרונות לתעשייה החדשה".

קריית גת מובילה בגידול שטחי התעשייה לנפש שטחי

עוד מהנתונים של NATAM עולה כי קריית גת מובילה בהיקף שטחי התעשייה שנבנו בשנים האחרונות עם 625,967 מ"ר, ומובילה גם בגידול בהתחלות הבנייה של שטחי הנדל"ן המניב לנפש בארבע השנים האחרונות, בהן נבנו 10.2 מ"ר פר תושב. אנשי המקצוע שאיתם דיברנו מסבירים את האטרקטיביות של קריית גת לשטחי התעשייה ולוגיסטיקה במיקומה על צירי תנועה מרכזיים, במרחק קצר הן מנמל אשדוד והן ממרכז הארץ, וגם בזכות המפעל הגדול של אינטל הפועל בעיר, שמייצר הרבה ביקוש לאחסנה. פתח תקווה במקום השני בשטחי התעשייה עם 113,444 מ"ר ובית שמש במקום השלישי עם 106,404 מ"ר. 

בעוד שעל פי הנתונים ניתן לראות בבירור מגמה של עלייה בהתחלות הבניה לתעסוקה, תעשייה ומסחר ב-4 השנים האחרונות, עפי NATAM, השפעת עליית הריבית והאינפלציה על עסקאות של קנייה או השכרת משרד, גרמה להאטה מסוימת בעסקאות אלה, בשוק המשרדים בתקופה האחרונה. בעיקר בענף ההייטק המהווה את הקטר של שוק המשרדים בישראל.

קריית גת מובילה בהיקף שטחי התעשייה שנבנו בשנים האחרונות עם 625,967 מ"ר, ומובילה גם בגידול בהתחלות הבנייה של שטחי הנדל"ן המניב לנפש בארבע השנים האחרונות, בהן נבנו 10.2 מ"ר פר תושב. אנשי מקצוע מסבירים את האטרקטיביות של קריית גת במיקומה על צירי תנועה מרכזיים, במרחק קצר הן מנמל אשדוד והן ממרכז הארץ, וגם בזכות המפעל הגדול של אינטל

שלוש הערים שבהן נוספו בשנים האחרונות הכי הרבה שטחי תעסוקה ותעשייה יחדיו לנפש: קריית אונו -  5.3 מ"ר לנפש , נס ציונה – 4.8 מ"ר  לנפש ורמת השרון – 4.5 מ"ר לנפש. גם ראשון לציון עם תוספת של 2.8 מ"ר לנפש. 

הערים שבהן נוספו הכי מעט שטחי תעסוקה לנפש באותו הזמן -  ירושלים עם 0.5 מ"ר , חיפה עם 0.7 מ"ר ואשדוד עם 0.8 מ"ר. גם בתל אביב לא נוספו הרבה שטחים מניבים ביחס להיותה לב המטרופולין ומרכז העסקים של המדינה ובעלת הביקושים הגבוהים ביותר לשטחי תעסוקה – עם פחות ממטר אחד לנפש.

"זיהינו בדוחות עלייה במחירים ובביקושים ללוגיסטיקה ותעשייה" 

אור בן צבי קליין, סמנכ"ל שירותי הנדל"ן  Newmark  Natam מעריך כי "מרבית שטחי התעסוקה חדשים שיתאכלסו ביתר קלות הם שטחים שבנייתם החלה בסמוך לתוואי הקווים הירוק והסגול של הרכבת הקלה וכמובן המטרו, ולצידם שטחים של תעשייה בשימושים מעורבים אשר בזכות הורסטיליות שלהם אלו מקומות המתאימים לעסקים גדולים, בינוניים וקטנים מסוגים מאוד מגוונים, אשר חלקם מחפשים היום בית חדש שכן הם פונו. למשל ממרכזי תעשייה ישנים אשר הייעוד שלהם השתנה.

"חלק גדול מהבניינים שבנייתם החלה ב-2023 יתאכלסו סמוך למועד השקה של הקווים החדשים. גם עסקים קטנים ובינוניים רבים שנפגעו במלחמה בשל הימצאותם בקו האש, יחפשו מבנים חדשים ומודרניים יותר לפעול מהם, כאשר מבני התעשייה מעורבי שימושים הם הפתרון המתבקש"

לדברי בן צבי קליין, גם בתעשייה יש גידול בשנים האחרונות, בטח אחרי הקורונה. "מלבד הלוגיסטיקה לא מעט חברות תעשייה מרחיבות את הפעילות שלהן ומגדילות את המפעלים שלהן. נוסף לזה גם ההתפתחות של אתרי התעשייה, בעיקר בפריפריה, מקומות שיש בהם שטחים ומכרזים בשנים שבהן התחילו את הבנייה והיו מאוד אטרקטיביים, אחד מהאזורים הוא קריית גת. היזמים זיהו שהתחום הזה הוא התחום הבא, גם להשקעה וגם לשימוש עצמי. זה המשך של המגמה שזיהינו בדוחות, של עלייה במחירי שכירות, במחירים וביקושים, ובמחירים למ"ר לשטחי לוגיסטיקה ותעשייה".