חשבתם שמחירי הדירות עולים? לפי הניתוח הזה הם צנחו ביותר מ-10% בשנה החולפת

מדדי מחירי הדירות האחרונים שפרסמה הלמ"ס הצביעו פעם אחר פעם על חזרה למגמה של עליית מחירים, השתיים האחרונות בשיעור עלייה חודשי של אחוז, המלמדות על קצב התייקרות שנתי של למעלה מ-10%. על רקע המצב הכלכלי הקשה במדינה, השרויה עדיין בעיצומה של מלחמה, עם מעט מאד השקעות בהייטק ורמת ריבית גבוהה – רבים תופסים מגמה זו כמפתיעה מאד, על גבול הבלתי בלתי אפשרית.

וישגם  מי שטוען שהיא פשוט שגויה, וכי בפועל, למרות הנתונים המתפרסמים, מחירי הדירות ירדו בחדות בשנה החולפת. המישהו הזה הוא יובל רודריג, סמנכ"ל ומנהל השקעות חוב בחברת המימון רובי קפיטל, שטוען לשורה של עיוותים באופן המדידה של הלמ"ס, ובראשם ההתעלמות מהשפעות מבצעי המימון האגרסיביים המוצעים לרוכשי הדירות, השקולים להוזלה משמעותית של מחיר הדירה. טענה זו כשלעצמה אינה חדשה, גם בלמ"ס מכירים אותה ואף מנסים לתת לה מענה כפי שחשף לאחרונה "גלובס". אך הניתוח של רודריג מכמת לראשונה את שווי ההטבות, ומגיע למסקנה מרתקת - בפועל חלה בשנת 2023 ירידה של כמעט 14% במחירי הדירות החדשות.

לדבריו, "בנובמבר-דצמבר הצביע מדד מחירי הדירות של הלמ"ס על עלייה של 0.7%, ואילו מדד מחירי הדירות החדשות שנמכרות בשוק החופשי, כ-40% מכלל העסקאות בשוק, רשם עלייה של 1%. אפילו בפריפריה הרחוקה ואף באזורים המטווחים שפונו מיושביהם, מדדי הלמ"ס הראו ירידות קלות של אחוזים בודדים. כל זאת, בזמן ירידה דרמטית בביקושים, ושיא חסר תקדים במלאי הדירות שבידי הקבלנים.

"לכאורה מדובר באנומליה, אך האמת שונה. כל מי שמכיר את שוק הנדל"ן מבפנים יודע כי 'תיאוריית החסינות' של שוק הדיור התבררה כשגויה, וכי בשנה האחרונה מחירי הדירות ירדו דה-פקטו בשיעור דו-ספרתי". ההסבר לכך לדבריו פשוט: "בהיעדר הכלים הנדרשים להבין את טיבם של הנתונים הגלויים לעין, מציגה הלמ"ס את נתוני העסקאות כפי שהם מדווחים לרשות המסים על ידי הצדדים לעסקאות. אלא שאותם סכומים המדווחים לרשויות מגלמים בתוכם הנחות משמעותיות כמו גם הטבות שוות כסף, שרק אם מבודדים אותן ניתן להבין את גודל התמורות שפקדו את השוק".

שווי הלוואת הקבלן – למעלה מ-5% ממחיר הדירה

על מנת להמחיש את טענתו, לקח רודריג מקרה בוחן, במסגרתו נכס נמכר לקונה במחיר של 2 מיליון שקלים, ובתנאי תשלום של 90-10. כלומר, 10% במעמד החתימה על חוזה הרכישה, והיתרה בתום הבנייה והאכלוס, אשר לצורך הדוגמה, מיועד להתרחש בחלוף שלוש שנים מיום החתימה.

"מדובר בהטבה נפוצה למדי בימים אלה, המוזילה דירות חדשות בשוק בעשרות אלפי שקלים ואף למעלה מכך. מלבד ה-10% שמשלם הרוכש בתחילת הדרך, 40% נוספים מסכום הרכישה מגיעים לכיסו של הקבלן מהבנק למשכנתאות. אותם 40% נושאים ריבית קבועה לא צמודה של 4.5% בממוצע, המושתים על היזם לאורך כל שלוש שנות הבנייה. מדובר כמובן בסכומים אדירים, שמנוכים באחת מסכום הרכישה".

על פי התחשיב של רודריג, עלות הלוואת הקבלן , בסך של 800 אלף שקל (40% מתוך 2 מיליון), לאורך שלוש שנים, היא 108 אלף שקלים.

פטור מהצמדה למדד והתעלמות מהאינפלציה

נעבור לרכיב ההטבה הבא, שהוא לפי רודריג ביטול מוחלט של ההצמדה למדד התשומות. לדברי רודריג, "בנוסף לנשיאה בעלויות המימון הגבוהות, יזמים נוהגים כיום להציע לרוכשים פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה. כך, בניגוד למקובל במצב הדברים הרגיל, תשלום ליזם שביצועו מתעכב לא יצבור הפרשי הצמדה למדד תשומות הבנייה שהרוכש יידרש לשאת בהם".

לשאלה על הנעשה בשוק כעת השיב רודריג: "לאור חזרת הרוכשים וההתאוששות הכללית של השוק סביר כי ההנחות המפליגות שהיזמים והקבלנים נהגו להעניק בשנה האחרונה ייפסקו. עם זאת, חשוב לזכור כי לא מדובר בחזרה לאותה נקודה בה היינו לפני גל העלאות הריבית, וכי השוק מתחיל כעת לעלות מרמת מחירים נמוכות בהרבה מזו שהיתה"

במקרה שלנו, אם ביום הראשון שולמו ליזם 10% ממחיר הדירה ו-40% נוספים הם למעשה הלוואה שהיזם נטל מהבנק, הרי שהטבת אי-ההצמדה ניתנת על 50% הנותרים שלא שולמו במועד זה, כלומר על מיליון שקלים. אלא שעל פי תיקון 9 לחוק המכר, ניתן להצמיד עד 50% מהיתרה לתשלום. "לכן במקרה שלנו, 25% ממחיר הרכישה, שהם חצי מיליון שקלים, לא מוצמדים למשך שלוש שנים. מדד תשומות הבנייה עולה ב-2.5% בממוצע בשנה, כך שגם כאן מגולמת הנחה משמעותית לרוכשים". הטבה זו מעריך רודריג ב-30 אלף שקלים נוספים.

"על כל אלה יש להוסיף את העובדה שככלל, האינפלציה לא מגולמת בתחשיבי הלמ"ס. בשנת 2023, זו עמדה על 3%. כלומר, מי שרכש דירה בחודש דצמבר 2023 במחיר זהה לזה של דירה בחודש דצמבר 2022, למעשה נהנה מהנחה של 3%. גם הנחה זו לא תבוא לידי ביטוי במדד המחירים". שוויה של הנחה לא מגולמת זו עומד לפי רודריג על 60 אלף שקלים.

ולבסוף, יש גם את ירידת המחירים הנומינלית, שלה כן נתנה הלמ"ס ביטוי במדד השירות החדשות, אשר ירד ב-3.9% במהלך 2023, כלומר ב-78 אלף שקלים נוספים.

"כשמצרפים את כלל הגורמים, השינוי נחשף במלואו"

התוצאה הסופית כאשר מחברים את כלל הרכיבים הללו יחד היא לא פחות ממדהימה: ירידת מחירים ריאלית של 13.8% במהלך 2023. דירה שמחירה ב-1.1.23 עמד על 2 מיליון שקלים, ואשר נמכרה בסופה בתנאי תשלום של 90-10, נמכרה למעשה בהנחה ריאלית של 276 אלף שקלים. "רק משנותנים את הדעת לכל הגורמים הללו, נחשף השינוי שעבר שוק הנדל"ן בתקופה האחרונה במלואו", מסכם רודריג.

עוד לטענתו, "גם אם נשנה מעט את נתוני הבסיס של מקרה הבוחן, למשל תנאי תשלום של 80-20 (20% מידי הרוכש + 30% מהלוואה) ועלייה שנתית של 2% בלבד במדד תשומות בנייה; וריבית קל"צ של 4% – עדיין ניווכח כי מחירי הדירות הציגו ב-2023 ירידה ריאלית של בין 10% ל-15%".

ערכת את הניתוח לגבי שנת 2023, אבל אנחנו נמצאים כבר עמוק ב-2024 וחווים עלייה חדה בביקושים. האם עכשיו מחירי הדירות כבר עולים ריאלית?
"לאור חזרת הרוכשים וההתאוששות הכללית של השוק בשבועות האחרונים, סביר כי ההנחות המפליגות שהיזמים והקבלנים נהגו להעניק בשנה האחרונה ייפסקו בקרוב. עם זאת, חשוב לזכור כי לא מדובר בחזרה לאותה נקודה בה היינו לפני גל העלאות הריבית, וכי השוק מתחיל כעת לעלות מרמות מחירים נמוכות בהרבה מאלה שהיו כאן עד לפני כשנתיים".