"המאפיין העיקרי של התחום הוא 'למידה תוך כדי תנועה'. מדינת ישראל מובילה ברמה העולמית בקידום פינוי בינוי"

את חברת דוניץ אלעד כמעט ואין צורך להציג. הקבוצה נוצרה במסגרת חיבור בין אלעד ישראל מגורים החדשה לחברת האחים דוניץ, מחברות הנדל"ן המובילות והוותיקות בישראל. החברות מחזיקות יחד בניסיון מצטבר של עשרות שנים ובניית אלפי דירות בפריסה ארצית. מנכ"ל החברה, רונן יפו, משתף בשיחה איתנו את התובנות שלו לגבי הפוטנציאל של ההתחדשות העירונית בישראל, הצעדים שלדעתו הממשלה חייבת לעשות כדי להאיץ את התחום, והלקחים שלמד במשך השנים.

מה גרם לך להתחיל לעסוק בהתחדשות עירונית?

החשיפה הראשונה שלי להתחדשות, יחד עם ההבנה והתובנה שאנחנו צריכים לחדש את מרכזי הערים, הייתה בשכונת הארגזים בתל אביב

היום אני מבין שהתחום רלוונטי וחיוני לא רק במרכזי הערים הגדולות אלא גם במרכזי ערים משניות ופריפריאליות.
החשיבות של ההתחדשות היא יצירת שכונות מגורים מעודכנות בסטנדרט בניה גבוה (כולל מרחבים מוגנים), עם תשתיות פיסיות חדשות ויעילות המוסיפות כמות משמעותית של דירות ויוצרות תשתית לביסוס קהילות משגשגות באזורים המיושנים של העיר. תל אביב היא אחת החלוצות של מגמת ההתחדשות העירונית. מספיק להיזכר במצב של שדרות רוטשילד לפני 30 שנה, שהיה אזור מיושן וסבל ממיעוט של בניה חדשה עד כדי כך שמרבית הדירות שימשו למשרדים ותעשייה קלה כשבאותה עת הפריחה הייתה בשכונות החדשות מחוץ למרכז העיר. שדרות רוטשילד של היום מדגישות את הערך של חידוש מרכזי ערים. התחום נותן גם פתרונות בתחום רעידות אדמה, ממ"דים, שיפור באיכות הבנייה, וגם ניצול הרבה יותר נכון של משאב הקרקע, מבחינת בנייה צפופה וגבוהה במרכזי הערים תוך יצירת שטחים פתוחים לטובת הציבור.

ספר על חוויה משמעותית שזכורה לך מתחילת דרכך

החוויה הראשונה שלנו בחברה היתה בשכונת הארגזים בתל אביב. היכולת לאפשר לאנשים שגרו במבנים ארעיים, להיכנס לבניינים עם דירות חדשות, עם ממ"דים, עם שטחי רווחה, קהילה חזקה, אווירה שכונתית ותשתיות מודרניות. השינוי המשמעותי הוא באיכות החיים של הדיירים לא רק בצד הפיסי אלא גם בצד של חווית המגורים הקהילתית לצד הרוכשים החדשים – אלו דברים חשובים ומשמעותיים עבורנו.

הדבר הכי חשוב שכל מי שניגש לפרויקט התחדשות צריך לדעת

לבעלי דירות - להתקשר עם חברה מספיק גדולה, בעלת איתנות פיננסית ויכולת ביצועית, עם צוות הנהלת מיומן. חברה שיש לה אורך רוח וניסיון מוכח בהתנהלות מול דיירים ורשויות. אין הרבה חברות שיש להן את כל הפרמטרים האלו. צריך לבחור נכון כי זו שותפות בין היזם לבעלי הדירות, זו שותפה ארוכה ומאוד ולא תמיד מתגמלת בטווח הקצר.

לנו, בתור היזמים, ואני מאוד מקפיד על זה, חשובה מאוד התקשורת עם הדיירים, השקיפות, והעבודה המשותפת ארוכת הטווח עם הקהילה וזאת עוד מהשלבים הראשוניים של החתמת הדיירים.

לקחים שלמדת במשך השנים

לא להבטיח דברים שלא נוכל לעמוד בהם. להתנהל בדרך הנכונה בכל ההיבטים של התכנון, המבנה המשפטי, מערכת היחסים עם הרשות המקומית וההסכמים עם הדיירים.

לא להתפשר על סעיפים שלאחר מכן מאלצים אותך לשנות ולחזור אחורה לא ברמת התמורות לדיירים ולא ברמת התכנון מול הרשויות, אנחנו עדים לצערנו לתופעה שיזמים מפריחים הבטחות לא מבוססות ומוצאים את עצמם חוזרים לנקודת ההתחלה. התנהלות שכזו כמובן מאריכה את משך הפרויקט, שגם כך הוא ארוך ומורכב.

לזכור שבמקום להתנהל מול בעל קרקע אחד, היזם מתנהל מול מאות בעלי קרקע שלכל אחד מהם צרכים שונים ובסוף הם בעלי הזכויות ולכן הם השותף שלנו לדרך.

מהו הדבר שהממשלה חייבת לעשות מחר כדי להאיץ התחדשות עירונית ?

להשקיע יותר בייעול תהליך הרגולציה כדי למנוע סחבת מצד דיירים שמתנגדים ללא סיבות מוצדקות אמיתיות. לקבוע מנגנונים שייתרו את הצורך להגיע עם כל אחד להליך משפטי. אם הסכם הפינוי בינוי אחיד ושקוף ולא מפלה ומפר, אפשר לקבוע רגולציות שלא מאפשרות לכל אחד לעכב את הפרויקט.

מהן התכונות הדרושות ליזם בתחום?

אורך רוח, איתנות פיננסית, יכולת ביצוע עצמית, מקצוענות בתכנון וניסיון בביצוע פרויקטים מורכבים וגדולים.

סימני אזהרה שיכולים לגרום לך לא להתקרב לעסקה?
פרויקטים במקומות בהם הרשות המקומית לא משתפת פעולה, או במקרים בהם נראה שלא ניתן יהיה להשיג שיתוף פעולה ממרבית הדיירים.

איך תחום ההתחדשות העירונית השתנה לאורך השנים?

המאפיין של כל התחום הזה הוא למידה תוך כדי תנועה'. ישראל מובילה ברמה העולמית בקידום התחדשות עירונית . זה נובע, בין היתר, ממחסור בקרקע, כמו בירושלים, שלא רק שהשכילה להבין זאת - היא עושה את המירב למקסם את הציפוף במקומות שראויים לכך.

גם הדיירים צברו במשך השנים תובנות על היתרונות במהלך הזה, ואף הבינו שלא נכון להם להתקשר עם כל מחתים אלא עם חברות בניה רציניות וראויות.

לאן לדעתך צועד תחום פינוי בינוי / תמ"א 38 בעתיד הקרוב?

התחום הזה הוא כמעט אינסופי, יש המון שכונות עם בניינים ישנים שצריך לחדש, יש אפילו בניינים שנבנו בשנות ה-80 שצריך לבנות מחדש. יש הרבה מה לעשות ולכן אני צופה שהוא רק יגדל ויתפתח בשנים הקרובות.

מלאי הקרקעות באזורי הביקוש הולכים ונעלמים, ובשורה התחתונה, התחדשות עירונית היא האלטרנטיבה לקרקע בנויה. בירושלים, למשל, העירייה מאוד תומכת כי כבר כמעט אין קרקעות שאפשר להוציא למכרז.

צריך לזכור שגם במקומות שבהם לא חסר משאב הקרקע, התחדשות היא כלי חיוני כדי לא לגרום לערים להתפצל לעיר ישנה ומוזנחת ולעיר שכולה בניה חדשה.

בכל הנוגע ליזמים, לדעתי יהיו הרבה פחות חברות שיעסקו בתחום, כפי שראינו בשנים האחרונות שנרשמים מיזוגים ומגמת הקונסולידציה נמשכת.

פרויקט שאתה הכי גאה בו, ולמה?
קריית האמנים בראשון לציון, אחד הפרויקטים הראשונים בישראל של פינוי בינוי שכבר אוכלסו בהצלחה. נכון להיום אוכלסו 6 בניינים אך הוא רק באמצע הדרך מבחינת הבנייה, כך שהגאווה ממשיכה.