הותמ"ל – איזו ועדה זו ומהו תפקידה? המדריך השלם לשנת 2024

באוגוסט 2014 אושר חוק לקידום הבנייה במתחמים מועדפים לדיור, הידוע גם בשם חוק הותמ"ל – ועדה ארצית לתכנון ובניה של מתחמים מועדפים לדיור, אשר חוק זה הורה, בין היתר, על הקמתה. מטרת הקמתה של הועדה הוא קידום אישורן של תכניות מגורים שקיבלו מעמד של עדיפות לאומית.

המבנה המורחב של הותמ"ל, המשמשת בעצם כוועדה ארצית מקיפה, ולוחות הזמנים הברורים שהוגדרו לעבודתה, מקצרים משמעותית את משך הזמן המקובל מרגע הגשת תכנית ועד לתחילת העבודות בפועל.

רקע – מדוע הוקמה הותמ"ל?

הקמת הותמ"ל היא אחד הפתרונות שמציעה ממשלת ישראל לשם התמודדות עם בעיית הדיור, בתקווה שפעילות הועדה תאפשר לקדם תכניות שבלעדיה היו נתקעות ונסחבות בועדות של הרשויות המקומיות. הותמ"ל משמשת בעצם כגוף חיצוני, אובייקטיבי, שנותן מקום לעמדת הרשות המקומית אך בעל סמכות גדולה משלה.

חוק הותמ"ל

חוק הותמל מגדיר למעשה מה הם ההליכים שנעשים תחת אחריותה. לותמ"ל ניתן להגיש תכנית מועדפת לדיור בתנאי שהיא עונה על הקריטריונים הבאים:

1. הקרקע עצמה הוכרזה על ידי הממשלה, ובהמלצת מינהל התכנון , כמתחם מועדף לדיור.

2. עיקר הקרקע שייך למינהל מקרקעי ישראל.

3. התכנית כוללת מינימום של 750 יחידות דיור.

4. אם התכנית מיועדת ליישוב מיעוטים – אז הקרקע לא חייבת להיות ברובה של מינהל מקרקעי ישראל, ומספר יחידות הדיור המינימלי הוא 500.

הגשת תכנית מועדפת לדיור לותמ"ל יכול להיעשות רק על ידי משרד הבינוי, רשות מקרקעי ישראל, החברה הממשלתית לדיור להשכרה, משרד האוצר (כשמדובר בתכניות ליישובי מיעוטים) וכל גוף אחר שהורשה לכך על ידם על פי חוק. ברגע שתכנית התקבלה על ידי הותמ"ל, כלומר הופקדה, העדיפות שהיא מקבלת תעלה על כל תכנית אחרת.

הרכב הוועדה כולל פורום נרחב של משתתפים על מנת לתת מענה לכל הסעיפים הכרוכים באישור התכנית והוצאתה לפועל, ולאפשר את זירוז ההליכים ומתן העדיפות הדרושה. בין 18 חברי הותמ"ל ישנם: נציג של רשות מקרקעי ישראל , נציגי ממשלה ממשרדים שונים (לשכת ראש הממשלה, משרד האוצר, משרד הביטחון, משרד הבינוי והשיכון , משרד המשפטים, משרד הפנים, משרד התחבורה, המשרד להגנת הסביבה, משרד החקלאות ),נציג הרשות המקומית שבשטחה מיועדת להתבצע התכנית, נציג מקצועי מתחום התכנון והבנייה שימונה על ידי שר האוצר וייקרא מתכנן הועדה, נציג גופים לשמירה על איכות הסביבה ועוד.

בנוסף, הורה החוק על הקמת ועדת משנה להתנגדויות, שבראשה עומד נציג של שר האוצר, ולצידו נציג שר המשפטים, נציג ראש הממשלה, ראש הרשות המקומית הרלוונטית ומתכנן הועדה.

מה הן מטרותיה של הותמ"ל?

אם בהליך רגיל מורכבת הגשת תכנית בנייה משני שלבים שונים, של הגשה לועדה מקומית ולאחריה הגשה לועדה מחוזית, הותמ"ל מאגדת את שני השלבים לאחד ומשמשת כמעין ועדת-על שדואגת לכל הקשור באישור התכנית תחת לוח זמנים מהודק ומקוצר.

תחילת התהליך בהכרזה על מתחם מועדף לדיור. רק לאחר שהוכרז מתחם ככזה, על ידי הממשלה, ניתן להגיש תכנית לותמ"ל. מרגע שהוגשה התכנית, עומדים לרשות הותמ"ל 14 ימים לבדיקה האם התכנית עומדת בתנאי הסף הנדרשים. אם התכנית אכן עומדת בתנאי הסף, היא תיקלט במערכת, ותעבור סקירה על ידי יועצי הותמ"ל. תוך 45 ימים יתכנס דיון בו תינתן חוות הדעת של יועצי הותמ"ל ובסופו יוחלט אם לאשר את הפקדת התכנית או לדחות אותה. במקרים מסוימים תתקבל התכנית כפי שהיא ובאחרים יוחלט על הפקדתה תחת תנאים מוגדרים.

כאשר הוחלט על הפקדה של תכנית, יפורסמו כל המסמכים העוסקים בה בעיתונות ובאתר האינטרנט של משרד הפנים, על מנת לאפשר הגשת התנגדויות, זאת בתוך תקופה של 60 יום. התנגדויות שיועלו ייבחנו על ידי חוקר מיוחד שיידרש תוך 30 ימים להגיש לועדת המשנה את המלצותיו בעקבות ההתנגדויות שבחן. חוות הדעת של ועדת המשנה תוגש למליאת הותמ"ל תוך 30 ימים נוספים, וההחלטה על אישור התכנית, אישור תחת תנאים מוגדרים או דחייתה, תתקבל תוך 7 ימים. בסך הכל תידרש הותמ"ל להשלים את התהליך על כל שלביו ב-24 חודשים לכל היותר.

התהליך המזורז שמאפשרת הגשת תכנית לותמ"ל מוגדר בפירוט ובקפידה על מנת להבטיח כי לוח הזמנים המזורז לא יבוא על חשבון בחינת כל ההיבטים הקשורים בתכנית, תכנון איכותי ושלם של כל שלביה ושמירה על סטנדרטים גבוהים בכל מרכיב הקשור לביצועה.

כך, למשל, כבר בשלב טרום ההפקדה יציג היזם את התפיסה התכנונית המנחה אותו, את האופן בו תוכל התכנית להשתלב במערך העירוני הנמצא סביבה ועוד. צוות הותמ"ל, יחד עם נציגי הרשות המקומית, צוות התכנון ונציגי לשכת התכנון המחוזית, יבחנו את כלל האלמנטים הקשורים בביצוע התכנית כגון: תשתיות, ניקוז, סביבה, נוף וכדומה, על מנת להבין את מידת הבשלות של התכנית, ואת המכשולים העתידיים שעשויים לעלות במהלך ביצועה.

עד לקבלת החלטת הועדה על הפקדת התכנית יתקיימו דיונים נוספים, בהם יידרש היזם לפרוט שוב ושוב את כל סעיפי התכנון המרכיבים את התכנית, ולגבי כל אחד מה יתנהל דיון מעמיק שנועד הן להבין את היתכנות ביצועם והן את ייעול התכנון מראש. בכל אחד מהשלבים של התנהלות הותמ"ל מפורטים בדיוק מהם תחומי האחריות של היזם, הן מבחינת הצגת התכנית לועדה והן מבחינת הגשת מסמכים רלוונטיים, על מנת לאפשר תהליך חלק, מהיר ויעיל ככל האפשר.

תוכניות חשובות שאושרו על ידי הותמ"ל

לאורך השנים אישרה הוועדה כמה תוכניות גדולות:

• התוכנית למתחם אשכול שבשטח שדה התעופה שדה דב המפונה, תוכנית שתכלול בסך הכול 4,844 יחידות דיור

• 'תוכנית המגדלים' של הרצליה, שתכלול 1,650 יחידות דיור ושבעה מגדלים שיגיעו עד לגובה של 60 קומות לכל היותר

• 'תוכנית אפולוניה', בצפון הרצליה, שכוללת 2,687 יחידות דיור ועלתה לכותרות בשל התנגדות התושבים והעירייה להקמתה. התוכנית מתוכננת לקום בצפון העיר

• תוכנית תל השומר שליד רמת גן, אשר כוללת 3,050 יחידות דיור ו-360 אלף מ"ר שטחי תעסוקה ומסחר.

ביקורות על הותמ"ל

מאז אושר החוק אשר הורה על הקמתה, עמדה הותמ"ל במרכזן של סערות שונות ואף עוררה ביקורות מן הציבור. עם אישור החוק נוצר חשש גדול מצד הרשויות המקומיות, כיוון שהותמ"ל מחזיקה בסמכויות גבוהות יותר משלהן, וביכולתה לאשר או לדחות תכניות גם אם הן עומדות בניגוד לתכניות המתאר הקיימות, ברמה המקומית או הארצית.

על אף חששות אלו, התוצאות בשטח מראות כי הותמ"ל פועלת בשיתוף פעולה עם הרשויות המקומיות, וכי אחוז קטן מאוד מן התוכניות שאישרה כולל שינוי כלשהו לנאמר בתכנית המתאר הארצית, הנקראת גם תמ"א 35 . בהמשך, נשמעו קולות הטוענים כי לוח הזמנים המקוצר של הותמ"ל גורר אישורים חפוזים ובדיקה לא יסודית של התכניות המוגשות, ובמקרים שונים הגיעו התנגדויות לעבודת הותמ"ל עד לבית המשפט, בטענה שחלק מהגורמים הסביבתיים הכרוכים בתכניות שאושרו לא נלקחו בחשבון.

מול קולות אלו, נטען מטעם מינהל התכנון ומשרד האוצר כי עבודתה של הותמ"ל יסודית, מקצועית ומעמיקה, וכי לוח הזמנים המזורז אינו משפיע על הסטנדרטים הגבוהים שעל פיהם כל חברי הותמ"ל עושים את עבודתם.

לסיכום

פעילותה של הותמ"ל כללה עד כה אישור תכניות של מעל 100 אלף יחידות דיור במצטבר, כאשר היא מצליחה לעמוד בלוח הזמנים להביא תכניות לאישור בפרק זמן ממוצע של פחות משנה, זאת לעומת 4-5 שנים ואף יותר במסלול האישורים הרגיל.

בתחילה עסקה הותמל בתכניות לבניית יחידות דיור חדשות, אך המגמה הנוכחית מציבה את ההתחדשות העירונית בראש צרכיו של ענף הדיור. על מנת לתמוך במגמה זו, אושר בשנת 2017 תיקון לחוק הותמ"ל, לפיו ניתן להגיש לטיפול הותמ"ל גם פרויקטים של פינוי-בינוי. מדובר בהפחת רוח חיים של ממש לתחום זה, שפרויקטים רבים בו סובלים מתקיעות ממושכת ברשויות המקומיות, ממנה יוכלו כעת להיחלץ.