הצעד שיבטיח כדאיות כלכלית בפינוי-בינוי?

חדשות טובות ליזמים העוסקים בפינוי-בינוי? הוועדה לתקינה שמאית של מועצת שמאי המקרקעין סיימה לאחרונה לגבש את טיוטת תקן 21.1 – תקן השמאות החדש אשר עוסק בפינוי-בינוי, ושמטרתו למנוע מקרים שבהם תוכנית מאושרת אך לא מיושמת בפועל, משום שלאחר האישור התברר כי היא אינה כדאית כלכלית.

כותרתו המלאה של התקן היא "תקן מספר 21.1 בדבר פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין המבוצעות לצורך בדיקה שמאית כלכלית לתוכנית פינוי-בינוי". על פי הגדרת מנסחי הטיוטה, שאמורה לקבל את אישור המועצה כדי להפוך רשמית, התקן "נועד לתת מענה לבעיה שנוצרה בהליכי התכנון, כאשר מוסדות התכנון אישרו תוכניות שלא יושמו עקב אי-כדאיות כלכלית, שהתבררה בדיעבד". אם אכן תאושר ההצעה, ייכנס התקן לשימוש עם פתיחתה של השנה החדשה, שנת 2020.

התקן קובע כמה וכמה הגדרות חשובות. הוא כולל שלושה חלקים, המתייחסים כל אחד לסוגיה אחרת בפרוקיט פינוי-בינוי:

- חלק א': שומת מקרקעין לצורך בדיקת כדאיות כלכלית לתוכנית מוצעת לפינוי-בינוי
- חלק ב': שומת מקרקעין לצורך בדיקת התמורה לבעלי דירות אופייניות בעסקת פינוי-בינוי, לפי סעיף 2א לחוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי) ולתקנות מכוח חוק פינוי ובינוי
- חלק ג': שומת מקרקעין הנערכת לצורך בדיקת הכדאיות הכלכלית של התמורה בגין דירה מסוימת במקבץ פינוי-בינוי לפי תקנה 19 לתקנות פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי).

מנסחי התקן קבעו כי התקן יחול על כל השומות הנערכות בסוגיות המפורטות בו, בנוגע למיזמים לפינוי-בינוי. כמו כן, התקן יחול על יחידות מסחריות (מסחר, משרדים, מלאכה וכדומה), בשינויים המחייבים.

"ללא מדיניות תכנון ישימה כלכלית מומלץ שלא לקדם את התכנון"

לצד כל אותם סעיפים קובע התקן החדש את סדר הפעולות שלפיו צריך לפעול השמאי: קביעת מדיניות תכנון; הכנת פרוגרמה תכנונית בהתאם למדיניות 1; בדיקת ההיתכנות הכלכלית של התוכנית המבוססת על המדיניות התכנונית; בעת הצורך, דיוק בהתאמת התכנון כדי ליצור את הכדאיות הכלכלית.

"התכנון מוביל, ובעקבותיו ועל פיו תיבדק ההיתכנות הכלכלית", קובע התקן החדש. "אם מדיניות התכנון אינה ישימה מבחינת הכדאיות הכלכלית, מומלץ שלא לקדם את התכנון; אם לאחר בדיקת ההתכנות הכלכלית מתברר שבמדיניות התכנון הקיימת נדרש שינוי מהותי לצורך יצירת כדאיות כלכלית, מומלץ שלא לקדם את התכנון; במקרה שבו מסקנת השומה הינה כי התוכנית המוצעת אינה כדאית כלכלית, יקבע השמאי באילו תנאים התוכנית תהיה כדאית".

התקן אף קובע את "טווח המינימום לשיעור הרווח היזמי מהעלויות", ומגדיר כי יהיה 25-20%. "טווח זה ייקבע על ידי השמאי בהתאם למאפייני הפרויקט, מקומו, היקפו, סוג הנכס והשימושים הקיימים, שיעור חתימות דיירים (במקרה של מסלול מיסוי) וכדומה". כאמור, אם יאושר, ייכנס התקן לתוקף לגבי שומות מקרקעין שייערכו למועד הקובע 1.1.2020 ואילך.