המחוזי: הוועדה המקומית בראשל"צ תשלם לחברת ניהו כ-1.33 מיליון שקל סביב הפקעת קרקע בפארק האגמים

סגן נשיאת בית המשפט המחוזי מרכז-לוד, השופט יעקב שינמן קבע כי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון תפצה את חברת ניהו בכ-1.2 מיליון שקל, ותשלם לה גם הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין, זאת סביב הפקעות שהתבצעו במסגרת "תוכנית 10", היא תוכנית רצ/מק/10/21/1 לאיחוד וחלוקה במתחם המשולש שבפארק האגם במערב העיר.

החברה הגישה תביעה בטענה לזכותה לקבלת פיצויי הפקעה בגין הפרשה לצורכי ציבור שנעשתה במסגרת התוכנית. החברה החזיקה בזכויות בקרקע שאותן רכשה מהחברות הצלחת יחזקאל והגבעה האדומה 5000, עוד כשזו הייתה החלקה המקורית, חלקת מקור 1, שבהמשך פוצלה לחלקה שסביבה נסבה התביעה, חלקה 226.

"התובעת זכאית לפיצויי הפקעה מהמ"ר הראשון"

התובעת טענה כי במסגרת תוכנית 10, שאותה היא יזמה בעצמה, ניטל 54% משטח חלקה 226 שבה החזיקה בזכויות, לצורכי ציבור, מבלי שהוענק לה פיצוי כלשהו בגין אותה נטילה בהתאם לדין. "נטילת מקרקעין במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה חוסה תחת דיני ההפקעות ולא ניתן להפקיע ללא פיצוי, מעבר לזה המותר לפי הדין", כתבה בתביעה. 

העובדה שהתובעת יזמה והגישה את תוכנית 10, אינה גורעת מזכותה לפיצויי הפקעה . הגשת התנגדות לתוכנית אינה מהווה תנאי מקדים לזכאות לפיצויי הפקעה. תוכנית 10 אפשרה את מימוש הבנייה בקרקע וההפקעות לצורכי ציבור"

"העובדה שהתובעת יזמה והגישה את תוכנית 10, אינה גורעת מזכותה לפיצויי הפקעה . הגשת התנגדות לתוכנית אינה מהווה תנאי מקדים לזכאות לפיצויי הפקעה. תוכנית 10 אפשרה את מימוש הבנייה בקרקע וההפקעות לצורכי ציבור. התובעת זכאית לפיצויי הפקעה מהמ"ר הראשון לאור שיעור ההפקעה – מחלקת המקור 1 הופקעו 58% עד לחלקה 226, שממנה הופקעו 54%. התובעת זכאית לפיצויי הפקעה מהמ"ר הראשון גם לאור מטרת ההפקעה - ההפקעה בוצעה במרביתה לייעוד של חניה ציבורית".

יש לדחות את טענת הוועדה בנוגע להתיישנות התביעה ושיהוי. מאחר שהמועד להגשת התביעה הוא מועד נטילת הקרקע על ידי הרשות, התביעה הוגשה בתוך התקופה, מבלי שחלה עליה התיישנות, או שיהוי"

בהתאם לכל אלו דרשה החברה פיצוי בגין הפקעה של 0.48245 חלקים מתוך סך הכל 53.89% שהופקעו מחלקה 226, "על פי השווי ביום רישום הקרקע על שם העירייה, קרי נכון ליום 15.5.2011. בסך הכל זכאית התובעת לפיצוי בסך של 8,000,000 שקל, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית מיום 15.5.2011 ועד למועד התשלום בפועל". עוד טענה החברה כי יש לדחות את טענת הוועדה בנוגע להתיישנות התביעה ושיהוי. "מאחר שהמועד להגשת התביעה הוא מועד נטילת הקרקע על ידי הרשות, התביעה הוגשה בתוך התקופה, מבלי שחלה עליה התיישנות, או שיהוי".

"אין עילה להגשת תביעת פיצויי הפקעה בהיעדר הפקעה"

במקור, התביעה הופנתה אל הוועדה המקומית ואל עיריית ראשון לציון, שבמהלך ההליך המשפטי נמחקה מהתביעה. הוועדה טענה בכתב ההגנה כי "אין עילה להגשת תביעת פיצויי הפקעה בהיעדר הפקעה, או שינוי בהפרשות לצורכי ציבור: מאחר שלא פורסמו ולא נרשמו בפנקסי הזכויות בלשכת רישום המקרקעין הודעות מכוח סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות, לא מדובר כלל בהפקעה או בתוכנית מפקיעה, אלא בפעולות רה- פרצלציה מכוח תוכנית 10 נשוא התביעה, שהיא תוכנית איחוד וחלוקה, ללא כל שינוי בעניין ההפרשות לצורכי ציבור שנקבעו בתוכנית קודמת.

התובעת עצמה, שיזמה והגישה את התוכנית, לא מופיעה בטבלאות האיזון וההקצאות של התוכנית. התובעת כלל לא הייתה רשומה כבעלת זכויות בטבלאות האיזון של התוכנית, אלא החברות הצלחת יחזקאל, הגבעה האדומה והעירייה"

תוכנית 10 לא ביצעה כל שינוי בייעודי הקרקע, או בזכויות הבנייה במקרקעי התוכנית, ובהתאם לשתי טבלאות האיזון וההקצאות בבסיס התוכנית אין כל גריעה משטח הקרקע המוקנה להצלחת יחזקאל, העירייה והגבעה האדומה 5000. גם התובעת עצמה, שיזמה והגישה את התוכנית, לא מופיעה בטבלאות האיזון וההקצאות של התוכנית. התובעת כלל לא הייתה רשומה כבעלת זכויות בטבלאות האיזון של התוכנית, אלא החברות הצלחת יחזקאל, הגבעה האדומה והעירייה".

הוועדה שבה והדגישה כי התובעת לא הייתה בעלים במקרקעין, לטענתה, במועד הקובע הנטען בתביעה: "התובעת רכשה את זכויות הבעלות במקרקעין לאחר המועד הקובע. גם אם היה מדובר בהפקעה מכוח תוכנית 10, אזי המועד הקובע הינו יום פרסומה של התוכנית למתן תוקף, קרי 14.2.2008".

עוד טענה הנתבעת כי "התביעה והפיצויים חושבו שלא בהתאם לזכויות התובעת. סכום הפיצוי הנטען חושב על בסיס זכויות בעלות פרטית בנכס עבור מלוא השטח. אולם במועד הקובע, גם בהתייחס לתוכנית 10 משנת 2008 כתוכנית מפקיעה, התובעת כלל לא הייתה בעלים במקרקעין. 

התביעה הוגשה בחוסר תום לב בוטה – התובעת הסתירה את העובדה כי היא זו שיזמה והגישה את תוכנית 10, וכן לא ציינה כי היא אינה יכולה לתבוע פיצוי בגין בעלות מלאה בהסתמך על זכויות מכוח הסכם שכירות שאינו מהווה הסכם מכר ומתייחס אך ורק לחלק מהמקרקעין"

מאחר שהמועד הקובע, לשיטת התובעת, הינו בשנת 2011, חל שיהוי בהגשת התובענה. מאחר שהתובעת לא הגישה התנגדות לתוכנית 10, שהופקדה ביום 5.7.2007 ולטבלאות האיזון וההקצאה, השיהוי נבחן אף ממועד מוקדם יותר מיום אישור התוכנית בשנת 2008 ומדובר בשיהוי כבד".

לסיכום טענה הוועדה כי "התביעה הוגשה בחוסר תום לב בוטה – התובעת הסתירה את העובדה כי היא זו שיזמה והגישה את תוכנית 10, וכן לא ציינה כי היא אינה יכולה לתבוע פיצוי בגין בעלות מלאה בהסתמך על זכויות מכוח הסכם שכירות מול הצלחת יחזקאל, משנת 2006, שאינו מהווה הסכם מכר ומתייחס אך ורק לחלק מהמקרקעין. התובעת גם לא צירפה לתביעה את טבלאות האיזון וההקצאות, תוך הסתרת העובדה שאין כל שינוי במקרקעין מושא התביעה, לרבות בשטחם".

"הלכה למעשה תוכנית 10 הינה תוכנית מפקיעה"

השופט שינמן התייחס אחת אחת לכל הטענות, וראשית קבע את דעתו באשר לשאלת ההפקעה: "תוכנית 10 היא תוכנית לאיחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים. לאחר שעיינתי בטענות הצדדים בהקשר זה, הגעתי לכלל מסקנה כי הלכה למעשה תוכנית 10 הינה תוכנית מפקיעה וכי מדובר באקט של נטילה/הפרשת מקרקעין לצורכי ציבור בהתאם לאותה תוכנית.

לאור העמדה הברורה של הפסיקה, כי הפרשת מקרקעין לצורכי ציבור במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה מהווה הליך של הפקעה , יש לדחות את טענת הנתבעות כי במקרה דנן לא מדובר באקט של הפקעה, מאחר שלא בוצעו הליכי הפקעה כדין ולא פורסמו הודעות הפקעה

לאור העמדה הברורה של הפסיקה, כי הפרשת מקרקעין לצורכי ציבור במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה מהווה הליך של הפקעה , יש לדחות את טענת הנתבעות כי במקרה דנן לא מדובר באקט של הפקעה, מאחר שלא בוצעו הליכי הפקעה כדין ולא פורסמו הודעות הפקעה בהתאם לסעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות.

לא נעלמה מעיניי טענת הנתבעת, כי תוכנית 10 למעשה יצרה מגרשים תכנוניים ותו לא, ולא ערכה הפרשות לצורכי ציבור באמצעות טבלאות האיזון ולא הפקיעה מקרקעין אגב אישורה. לשיטת הנתבעת, העירייה וכל בעלי הזכויות הכלולים בתוכנית נכנסו ויצאו מהתוכנית במצב זהה, ללא כל שינוי בטבלת הזכויות, היקף זכויות הבנייה וכולי, ולכן לא מדובר בהפקעה. 

טענת הנתבעת, כי העירייה ובעלי הזכויות הכלולים בתוכנית 10 נכנסו ויצאו מתוכנית 10 במצב זהה, נכונה ביחס לזכויות הבעלות של העירייה, אולם היא אינה נכונה ביחס לשטחים הנוספים שנטלה העירייה לצורכי ציבור במסגרת התוכנית"

טענה זו יש לדחות שכן ממכלול הנתונים והמסמכים שהוצגו בפניי, מצטיירת תמונה שונה. טענת הנתבעת, כי העירייה ובעלי הזכויות הכלולים בתוכנית 10 נכנסו ויצאו מתוכנית 10 במצב זהה, נכונה ביחס לזכויות הבעלות של העירייה באותם חלקים מחלקה 226, שהיו בבעלותה עובר לתוכנית, אולם היא אינה נכונה ביחס לשטחים הנוספים שנטלה העירייה לצורכי ציבור במסגרת התוכנית.

טענת הנתבעת לפיה כלל לא מדובר בתוכנית מפקיעה, או בתוכנית שכללה הפרשה לצורכי ציבור (סעיף 38 לסיכומי הנתבעת) סותרת את טענות הנתבעת עצמה, כי הוענק לתובעת פיצוי בגין אותה הפרשה, באמצעים שאינם כספיים גרידא, כלומר, כתוצאה מהשבחת המקרקעין, באמצעות זמינות תכנונית לבנייה בקרקע וצמצום המושע בקרקע".

התובעת לא הוכיחה כי במסגרת ההסכמים וההסכמות בין השתיים המחתה העירייה באופן מפורש את זכויות התביעה לפיצויי הפקעה לתובעת. בניגוד לאמור לעיל ביחס לחברות הצלחת יחזקאל ואיזובר, התובעת לא הציגה כל מסמך המעיד על המחאת הזכות לתביעה מהעירייה אליה"

מנגד קבע השופט כי "התובעת לא הוכיחה כי במסגרת ההסכמים וההסכמות בין השתיים המחתה העירייה באופן מפורש את זכויות התביעה לפיצויי הפקעה לתובעת. בניגוד לאמור לעיל ביחס לחברות הצלחת יחזקאל ואיזובר, התובעת לא הציגה כל מסמך המעיד על המחאת הזכות לתביעה מהעירייה אליה.

הצדדים היו ערים לתוכנית 10 ולהשלכותיה ולאור זאת, היה מצופה כי יתייחסו בצורה חד-משמעית ומפורשת לעצם המחאת זכויות התביעה מהעירייה לתובעת, ומשזה לא נעשה הדבר מעיד על כך שלא הייתה בכוונתם להמחות את הזכות לתובעת ובבחינת הסדר שלילי".

באשר לטענת ההתיישנות קבע השופט: "לטענת הנתבעת, התביעה דנן התיישנה מאחר שיש למנות את 'מרוץ' ההתיישנות ממועד אישור תוכנית 10, קרי משנת 2008, שבה למעשה הוקנו המקרקעין לנתבעת. טענה זו יש לדחות: הגם שהמועד הקובע לעניין הזכאי לפיצויי הפקעה הוא מועד אישור התוכנית, הדבר שונה בכל הנוגע למועד הקובע להגשת התביעה ומרוץ ההתיישנות.

תביעות לפיצויי הפקעה מכוח פקודת הקרקעות כפופות לתקופת ההתיישנות הרגילה של שבע שנים, ומרוץ ההתיישנות מתחיל עם תפיסת החזקה בקרקע. אני סבור כי מועד תפיסת המקרקעין בהקשר של הפקעה מכוח תכנית איחוד וחלוקה הוא לכל המוקדם המועד שבו נרשמה הפרצלציה בהתאם לתוכנית 10 על שם העירייה בלשכת רישום המקרקעין, קרי ביום 15.5.2011. לא מן הנמנע כי מועד התפיסה חל אף במועד מאוחר יותר, הוא המועד שבו ניתן היתר בנייה ראשון לסלילה בשטח שהופקע, שבו נתפסה הקרקע בפועל".

ייעוד דרך לפקודת הקרקעות הוגדר כייעוד שניתן להפקיע בגינו ללא תמורה, וסעיף זה הוחל גם על הפקעות לפי חוק התכנון והבנייה . לכן חל במקרה דנן הפטור מתמורה בגין ההפקעה עד ל-40% מהמקרקעין, ולפיכך יש לפצות את התובעת בגין ההפקעה רק מעבר ל-40%, היינו 13.893%"

השופט קבע כי מאחר שייעוד דרך לפקודת הקרקעות הוגדר כייעוד שניתן להפקיע בגינו ללא תמורה, וכי סעיף זה הוחל גם על הפקעות לפי חוק התכנון והבנייה , "חל במקרה דנן הפטור מתמורה בגין ההפקעה עד לשיעור של 40% מהמקרקעין, ולפיכך יש לפצות את התובעת בגין ההפקעה רק מעבר ל-40%, היינו 13.893%". שמאי התובעת קבע את שווי הפיצוי מהמ"ר הראשון על כשמונה מיליון שקל, משמע החלק היחסי הוא 2,058,222 מיליון שקל. 
    
"מאחר שכפי שקבעתי לעיל, המחאת זכות התביעה הוכחה בפניי רק ביחס לחלקן של החברות הצלחת יחזקאל ואיזובר במקרקעין, אזי בהתאם לחלקן של אלו במקרקעין, גובה הפיצוי מהווה 60% מהסכום האמור ובסך הכול 1,234,934 שקל. נוסף על כך, ובהתחשב בכך שהתביעה התקבלה בחלקה ונדחה ברובה בחלקה האחר, תישא הנתבעת בהוצאות התובעת בסך כולל של 5,400 שקל ובשכר טרחת עו"ד בסך כולל של 90,000 שקל".

לעיון בפסק הדין לחצו כאן