פנינה אלה: "כבנק אנחנו מרגישים שותפים בפרויקט שמקבל מאיתנו מימון; אין לנו כל עניין לעצור את העסקה"

"אנחנו כבנק בודקים את הקבלן מראש, לוקחים מקדמים, קובעים בצ"מ (בלתי צפוי מראש) גבוה יותר, ויודעים להסתכל על דו"ח האפס או על התוכנית ולהגיד מראש אילו דברים נוספים צריך לקחת בחשבון לאורך הליווי הפיננסי. 

אין לנו כל עניין לעצור את העסקה. אנחנו רוצים שהבנייה תימשך, ומנסים למצוא את הפתרונות עם היזם כדי שזה יקרה – אם באמצעות הגדלת מסגרות, באמצעות מרכיב מזנין ככלי להתמודדות עם מחסור במקורות הכנסה, באמצעות עזרה במכירות ועוד"

חשוב להבין שאנחנו מרגישים שותפים בפרויקט שלו אנחנו מעניקים ליווי, ואין לנו כל עניין לעצור את העסקה. אנחנו רוצים שהבנייה תימשך, ומנסים למצוא את הפתרונות עם היזם כדי שזה יקרה – אם באמצעות הגדלת מסגרות, באמצעות מרכיב מזנין ככלי להתמודדות עם מחסור במקורות הכנסה, באמצעות עזרה במכירות ועוד".

כך אמרה היום (ג') פנינה אלה, ראש סקטור נדל"ן בבנק מזרחי טפחות, בהרצאת "בוקר של נדל"ן" – הרצאה מיוחדת למרכז הנדל"ן על ניהול משברים פיננסיים לאורך חיי פרויקט נדל"ן ועל דרכי ההתמודדות איתם. לצד אלה השתתפו בהרצאה גם עו"ד רועי שובל, שותף מנהל במשרד עורכי דין שובל יושע, וארבל דר, מנכ"ל גרניט גיוס הון בנדל"ן מבית מרכז הנדל"ן .

צפו בהרצאה במלואה:

"ישנם כמה וכמה סיכונים לאורך הפרויקט", המשיכה אלה. "באזורים כמו דימונה, עם היצע גדול, הקבלנים והיזמים צריכים להאט מכירות ולהפחית במחירים, וזה כמובן פוגע במכירות; ישנם סיכוני ביצוע – כאשר קבלן מבצע כושל, וזה עניין שאני נתקלת בו לא מעט. מדובר באירוע דרמטי, בעצירת פעילות, בגידול משמעותי בעלויות, ולכל אלו מתלווה גם הקושי בהחלפת הקבלן והקושי המשפטי  באשר לפרויקט כולו.

הסיפור המרכזי כאן הוא להבין את הצורך מראש, ולהסיק ממנו מסקנות. לכן, לדוגמה, בתמ"א 38 אנחנו יודעים שיש פוטנציאל גדול יותר לחריגה תקציבית, ולכן נדרוש בפרויקטים כאלו בצ"מ של 10%; בליווי קבוצות רכישה אנחנו מקפידים עוד יותר, משום שבפרויקטים כאלו אין יזם שיכול להכניס את היד עמוק לכיס ולתת גב כלכלי. בסופו של דבר גם ליוזם הפרויקט טוב שיש מקדם בטיחות נוסף, משום שכך, גם אם נוספות עלויות שלא תוכננו מראש, הן לא יגרמו לקושי דרמטי בעסקה".

מבצעים בדיקת נאותות מקיפה, שצריכה לכלול כמה שלבים: האנושי – מי הם אנשי החברה ועוד; הפיננסי – מה מצב הדו"חות הכספיים בשלוש השנים האחרונות, ומה הצפי של החברה לגבי נפח הפעילות; החיתומי – להוציא פלט מרשם החברות, לבדוק שעובדים, לבדוק דו"ח BDI, חזרה של תשלומים ועוד"

ארבל דר ציין במהלך ההרצאה כי החלפת קבלן באמצע הפרויקט עשויה להגדיל את העלויות בכ-20%, ולכן יש לנקוט צעדים שייתרו מצב שכזה. "יש מעט מאוד מה לעשות לאחר שמשבר שכזה קרה, ולכן הדבר החשוב ביותר הוא להימנע מהמשבר מראש.

כיצד עושים זאת? מבצעים בדיקת נאותות מקיפה, שצריכה לכלול כמה שלבים: האנושי – מי הם אנשי החברה ועוד; הפיננסי – מה מצב הדו"חות הכספיים בשלוש השנים האחרונות, ומה הצפי של החברה לגבי נפח הפעילות; החיתומי – להוציא פלט מרשם החברות, לבדוק שעובדים, לבדוק דו"ח BDI, חזרה של תשלומים ועוד.

לבד מזה, ישנם עוד דברים שחשוב להקפיד עליהם: אם אין ערבות בנקאית – אין עסקה. חד-משמעית. חשוב גם לבחון את אופי העבודה של הקבלן – אם קבלני משנה עובדים בשבילו או שהוא מבצע את העבודה בעצמו. בשורה התחתונה, רוב המשברים יכולים להימנע על ידי תכנון נכון כבר בתחילת הדרך, ושימת לב לכל הפרטים, תוך כדי קבלת עזרה מאנשי מקצוע מנוסים".

עו"ד רועי שובל הסכים עם הדברים והוסיף: "סוף מעשה במחשבה תחילה: אפשר להיערך לנקודות משבר כבר בהסכמים הראשוניים, כדוגמת הסכם הליווי הבנקאי והסכם הביצוע מול הקבלן ". עו"ד שובל אף דיבר על האינטרסים של כל צד בעסקה, ובכך "עשה סדר" בדברים: "האינטרס של היזם הוא איך לפרוע את האשראי בצורה כזו שלא תצריך פנייה לנכסים אחרים שלו; הבנק מטרתו להיפרע מהאשראי; הדירים מעוניינים להגיע כמה שיותר מהר להשלמת ההתחייבויות, בלי כל הפרעה.

לעיתים, כאשר ישנם משברים חריפים, נכנס לתמונה גם כונס נכסים – וגם כאן חשוב להגדיר את תפקידו: למרות שהוא חולק לא פעם את אותם אינטרסים עם הבנק, ולמרות שהבנק הוא נושה מובטח ראשון במקרים כאלו, הכונס לא עובד מול הבנק: הוא עובד עבור בית המשפט, ותפקידו להחזיר כמה שיותר מהאשראי"

לעיתים, כאשר ישנם משברים חריפים, נכנס לתמונה גם כונס נכסים – וגם כאן חשוב להגדיר את תפקידו: למרות שהוא חולק לא פעם את אותם אינטרסים עם הבנק, ולמרות שהבנק הוא נושה מובטח ראשון במקרים כאלו, הכונס לא עובד מול הבנק: הוא עובד עבור בית המשפט, ותפקידו להחזיר כמה שיותר מהאשראי. עוד אציין כי לא תמיד צריך לחשוש מהפתרון המשפטי: לפיקוח מצד בית המשפט יש גם יתרונות, כדוגמת חלוקה מאוזנת ששומרת או מאזנת בין האינטרסים של כולם".